未收房、空置房……能否拒交物业费？
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2019年已近尾声，又到一年一度催收物业费的时候了。
为了让业主交物业费，物业公司可谓软硬兼施。
不知各位业主收到的是“亲爱的业主家人，我是管家小陆，请您抽空到服务中心交一下19年的物业费，打扰了！”的短信；
是“经公司研究决定：2019年12月15日前一次性交纳物业费的业主，赠送大米两袋”的通知；
还是“您拖欠物业费的行为已构成违约，望您在接函后五日内支付，否则我司将通过司法途径追究您的违约责任”的律师函。
而站在广大业主的角度，他们也并非无故拖欠物业费，背后都是有原因的。
比如我家的房子漏水，报修过好几次，到现在物业都没修好；
隔壁家私自封闭阳台，影响建筑物的外观，物业先让他们拆掉；
我到现在没收房，房子一直空置，没享受物业服务，当然不该交物业费，要交也要打折；
没跟物业签过合同，双方不存在合同关系，物业凭什么收费？早交也是交，迟交也是交，反正都是一样的，倒不如迟点交。
以上种种情况，导致物业公司与业主很难“和谐相处”，双方“斗智斗勇”成为一种常态，甚至还要为此走上法庭。那么，业主能否以这些情形为由拒交物业费呢？
1、未办理房屋交付手续
首先，根据《物业服务收费管理办法》第二条可知，物业服务费是物业公司根据合同约定提供服务而向业主收取的费用。
也就是说，物业费的交费主体是业主。业主一词我们并不陌生，一般来说，业主是指依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。
同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，虽然没有办理所有权登记，但与建设单位签订商品房买卖合同并已合法占有建筑物专有部分的人，也可以认定为业主。
因此，无论是已经办理房产证的物业买受人，还是虽未办理房产证但与开发商签订《商品房买卖合同》，且已经领受商品房的物业买受人，都应该交纳物业费。
有人会说，我虽然签订了《商品房买卖合同》，但是一直未去办理房屋交付手续，不属于法律上的业主，所以不用交纳物业费。
事实上，开发商一般会在《商品房买卖合同》中明确约定，买受人无正当理由未按《交付通知书》约定的时间办理交付手续导致出卖人不能交房的，商品房视同自动交付。
因此，只要开发商把《交付通知书》邮寄给房屋买受人，即使买受人不去领房，也视为已经交付，自然成为法律上的业主。
故，只要买受人签收《交付通知书》，就应自交付通知书约定的交房之日起交纳物业费。
2、空置房
出于投资的目的，很多业主的房子买来后一直空置在那里，既未装修，亦未入住。
等物业公司频频来催物业费的时候，业主自然很反感，一分钱的服务都没享受过，凭什么让我交物业费。然而，物业公司对空置房收取物业费确实是有依据的。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
既然不交不行，那总要打个折吧，相对于已入住的房屋，空置房大大减少了物业公司的工作量，并且一直都有空置房物业费按应收标准的70%收取的说法。
事实上，2003年版的《杭州市物业管理条例》第四十六条确实规定了业主尚未居住的物业，物业费按应收标准的70%收取。
但是2013年修改后的《杭州市物业管理条例》已经把该条删除，即空置房的物业费收费标准不再按70%收取，由物业公司和业主自行约定。因此，即使是空置房，业主也应按《物业服务合同》的约定全额缴纳物业费。
3、房屋对外出租，约定由承租人交纳物业费
如果业主将房屋对外出租，并在租赁合同中明确约定由承租人交纳物业服务费。
这个时候，如果承租人不交物业费，物业公司是否有权再问业主收取物业费？答案是肯定的。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
本来物业费是由物业使用人交纳的，但是如果其拖欠不交，则业主需要对物业使用人欠付的物业费承担连带责任。
即在承租人拒不支付物业费时，物业公司有权要求物业使用人交纳，同时也有权要求业主对使用人欠付的物业费承担连带责任。
不过，业主承担连带责任后，有权向承租人追偿。
4、房屋存在质量问题
部分业主在被问到为什么不交物业费时，都表示自己家的房子存在漏水、墙体脱落等问题，多次报修，物业迟迟没有把问题解决，物业不作为，所以不交物业费。
这种情况看似没什么问题，其实业主还真是错怪物业了。
物业服务的主要内容包括对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范等进行维修、养护和管理。
由此可见，物业服务的对象主要是专有部分之外的物业共用部位和共用设施设备。
对物业共用部位、共用设施设备服务不到位，是物业服务合同纠纷；而业主专有部分的商品房存在质量问题，则是商品房买卖合同纠纷，二者相互独立，属于不同的法律关系。
出现房屋质量问题，业主应该找开发商去维修，而不能以此为由拒交物业费。
5、未与物业公司签订《物业服务合同》
少数业主未与物业公司签订物业服务合同，就以双方不存在合同关系为由拒交物业费，这样也是不成立的。
在买受人购买商品房成为业主之前，开发商就已经选择了物业公司，并与之签订《前期物业服务合同》；而在业主委员会成立后，业主委员会也会与物业签订《物业服务合同》。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
因此，无论与开发商签订的《前期物业服务合同》还是与业委会签订的《物业服务合同》，均对业主具有约束力，业主应当根据合同约定交纳物业费。
此外，即使出现物业服务合同约定的期限届满，没有及时续签的情况，对于超过合同期限的物业费，业主也应交纳。
根据《合同法》第三十六条的规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
合同期限届满后，物业公司继续提供服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，业主亦应支付物业费。
6、物业服务存在瑕疵
在物业公司的服务确实存在瑕疵时，业主能否以此为由拒交物业费呢？这下总该可以了吧。
根据检索相关案例，大部分还是不会被支持。
法官的理由是，由于物业服务的对象是整个小区，具有涉众性、持续性的特点，个别业主对物业服务所持的异议不能代表全体业主，业主不履行交纳物业费的义务会影响物业公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已交费业主的利益。
退一步讲，即便物业服务存在瑕疵，业主可以通过业委会督促物业公司整改或者起诉要求物业公司承担违约责任。
当然，如果物业服务存在瑕疵，法官一般不会支持物业公司主张业主逾期支付物业费的违约金。
综上所述，日常所见的几种业主不交物业费的理由，由于缺乏法律依据，在法庭上很难得到支持。
此外，即使物业公司的服务存在瑕疵，考虑到物业服务涉众性、持续性的特点，出于对整个小区环境、秩序的保护，法院一般不会支持业主减免物业费的主张。
另外，拖欠物业费本身是一种违约行为，面临的不仅是补交物业费，还有承担支付违约金的法律责任。
所以，不妨先按时支付物业费，这样物业公司也能提供更好的服务，有利于小区商品房的保值、增值。
如果物业服务确实存在瑕疵，给业主造成损失，业主可以另行起诉物业公司要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的法律责任。
作者：张沙沙律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
特别声明：以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不得视为浙江泽大律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议
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文∣张沙沙
编辑∣二叔
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