一二手对撼，14个盘火拼！都说艮北是城东新城的“冤家”，其实谁没压力？
杭州楼市正在进入年末冲刺模式！
最典型例子，莫过于三大新盘齐开的未来科技城，一天推出1620套房源。
还有“1”字头的东湖板块，也迎来了供应潮——山语四季、江山风华还未结束登记，时代悦章和上锦宸府，明天又开始接棒了。
但论竞争激烈程度，估计都不如主城区的艮北新城。
这片面积不大的土地，算上在售、未售，及已交付、未交付楼盘，扎堆聚集着14个商品房小区（近年），还是“面对面、门对门”的那种。
所以到了年底这种关键时刻，只要一个楼盘开了，其他都会跟上。
比如，12月初到现在，目前在售的4个新盘，轮番开了一次盘。我仔细算了下，所有潜在新房供应加在一起，足足有5069套。
而且，近两年艮北交付次新房很多，挂牌量也很充足（之前价格低、投资比例高）。
最关键的是，除了个别楼盘，艮北的一二手价差很小。这意味着，二手房也在成为购房者的重要选择。
从某种角度看，艮北是杭州“最不缺房”的板块之一了。
PART 1
从10月杨柳郡的“万人摇”开始，艮北一下子像是按下了加速键，几个楼盘轮流开盘。不过，最密集的还是这个12月。
就在12月初，公园1872率先领出三期住宅第一张预售证，一共4幢房源206套，主力户型114-139㎡。
虽然不是杨柳郡“万人摇”般的热烈，但400万起步的房子，中签率也不过22%。
公园1872还未开始摇号，就在这个月10号，中南·棠玥湾领出了首张预售证。
一共是3幢房源，其中两幢是高层，和公园1872一样的价格40400元/㎡，洋房则是47700元/㎡。
中南·棠玥湾项目效果图
高层是清一色的117㎡三房两卫，洋房则是以125㎡为主的四房两卫，一共102套房源，今天就是登记的最后一天了。
而在下周，云悦湾也将有新动作，除了加推2幢高层外，项目的排屋也将首次推出。
高层主力户型119-145㎡，排屋户型174-199㎡，一共110套房源。
至于最后接棒云悦湾的，则是金科博翠碧蓝湾。在本月底，预计会领出两幢高层预售证，户型在110-139㎡之间，一共128套。
按照这样的节奏，这个月艮北四大楼盘将累计领出546套房源，这个量已是不少。
除了供应量之外，原本类型单一、以高层为主的艮北，这个月不仅有洋房产品的出现，还将首度迎来排屋产品。
PART 2
不断提速的12月，只是艮北板块供应的冰山一角。
除了这个月入市的房源，这4个楼盘未领出预售证的房源量也不少，高达2782套。
根据《层楼》统计，艮北板块还有3个未入市的项目。最快要亮相的，应该是越秀的王炸项目——前滩名邸和天萃名邸。
天萃名邸是今年4月越秀在艮北拿下的一宗商住地，体量并不大，一共也只规划了3幢住宅。
越秀·天萃名邸项目效果图
根据开发商透露，项目预计在春节前会开盘，首开推出洋房部分，主力户型125㎡，一共80套。
在天萃名邸的北侧一路之隔，就是越秀在2017年竞得的现房销售地块，楼面价高达30841元/㎡，是艮北的地王。
现房销售的前滩名邸，一共有19幢建筑，其中有高层，也有叠墅。高层户型约115-135㎡，7-8层叠墅145㎡，一共638套。
而这一批房源，几乎和天萃名邸处于同一个销售节点，也要在年前推入市场。
所以，接下来的1月，哪怕没有其他项目，艮北也会有超700套的房源量入市。
除了越秀的两个项目，新城在艮北也有一宗宅地，建筑面积112591㎡，按照套均120㎡计算，也有938套房源的潜在供应。
所以，在接下来一段时间内，已经确定的潜在供应就有超过1700套。
PART 3
近几年的艮北新城，正处于一个密集开发的阶段，所以近几年交付的新盘也是相当多的。
目前，艮北板块的二手房多为交付5年内的次新房，包括雍华府、雍和府、东壹号、晓时代、杨柳郡、亲爱里等6个小区。
按照好找房在售二手房的数据，这六大小区目前一共有超过200套的挂牌房源。
艮北新城之所以二手房交易活跃，是因为改善置换的不在少数。
当初大部分小区，单价都不到2万，而如今差不多翻了一番，不少购房者选择了套利置换。
当然，这其中有投资属性的楼盘也不少。特别是雍和府，因为在2017年以明显的倒挂优势，吸引了一大批全款+绑车位的投资客，交付八个月换手率高达15%。
哪怕是到了现在交付接近2年，也还是有54套的挂牌量。
除了以上房源外，还有一个即将交付的招商·武林郡，一共有532套房源。
还记得去年11月，武林郡一把all in 入市的姿态，中签率仅有10.9%，不少购房者都是看中其中的价差投资的。
据我们测算，投资红盘交付一年内，比例高达15%-20%。所以，像武林郡这样的楼盘，换手率会高达15%-20%，预计会有100套左右的房源入市。
当然，远期还有杨柳郡四期的交付，不过由于时间尚早，就暂不做统计了。
PART 4
5069套新房，306套二手房（根据好找房平台挂牌量），艮北新城的供应量可谓是相当地充足。要在艮北购置房子，可选择性还是相当大的。
不过，艮北新城最显著的特点，还是板块的一二手房，基本已经没有什么倒挂。
目前，板块的二手房主要分为两个梯队。
在第一梯队独领风骚的是杨柳郡。就在上个月，刚成交了一套106㎡，单价50716元/㎡，这已经不是杨柳郡首次突破5万大关，但这是艮北唯一达到5万的二手房小区。
而第二梯队的就是其他4万上下的小区。以雍和府为例，上个月小区的挂牌均价为4万3左右，而最近一次的实际成交，是一套89㎡总价347万，折合单价38928元/㎡。
近6个月的最高成交价，还要追溯到7月，也不过42971元/㎡。
如果以今年交付的精装亲爱里为例，这个月初刚成交了一套89㎡，总价392万，折合单价43648元/㎡。
所以，大部分艮北的二手房价是稳定在4万上下的，这和新盘高层统一是40400元/㎡的单价，几乎持平。
那么，几乎同样价格的一二手，你会如何选择呢？其实两者各有优劣。
相对于新房，二手房不需要一两年等待的时间成本，能够更快速的入住，省去租房的资金成本。
而且，目前艮北大部分次新房均是满两年的，税费方面也能省上不少。
但新房的优势也是肉眼可见的，虽然需要等待，但产品的更新速度，园区、外立面的新潮程度，肯定要比二手房高出一截的。
还有一点，未来摆在二手房市场上，现在的新房说不定也能达到新的价格高度。
总之，有地铁、综合的艮北新城，一面是钱江新城2.0，一面是城东新城，无论是板块配套，还是地理位置，还是相当适合自住改善的。
当然，房子是用来住的，最终还是要从自己的实际需求出发做选择。
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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