预测2021年房价上涨5%？看任何平均数都没意义 | 楼先生问答NO.600

Original 楼先生层楼

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

杭州也有一条“每年上涨5%”的坊间传言。

所以几个亏得比较厉害的楼盘，想等到1月份再提交价格备案，希望能挽回一点点损失。当然亏损已经亏损了，现在反而是其次，限价要能涨上去一点点，关乎面子问题。

具体哪个楼盘就不说了。根据我的判断，基本上没可能突破限价，老盘老政策，真要给某个板块限价松松绑，也不会从老盘入手，舆论压力太大。先前申花涨4500元/㎡，太吓人了。你再看看杭源里和养云静舍，突破了吗？

5%似乎成了一道安全线。不知道是不是巧合，社科院发布了一份报告，在报告中预计2021年我国全年商品住房价格同比增幅可能会在5%左右，销售面积同比增幅保持正增长并再创历史新高。并预测城市之间分化扩大，市场风险进一步下降。

我们把社科院过去几年预测和实际列出来：

年份	预测涨幅	实际涨幅
2014	7.6%	7.7%
2015	1.2%	7.4%
2016	3.9%	10%
2017	3.4%	5.6%
2018	0%	10.7%
2019	7.2%	6.5%
2020	6%	7.9%
2021	5%

一定要得出一个规律，那就是：2014年、2019年和2020年，预测涨幅都高于6%，与实际涨幅相差不大。但预测房价涨幅小或者0涨幅的年份，与实际增幅相差就很大。

当然看预测，尤其在杭州这座“独立行情”的城市，没有什么意义。与其看数据找心理安慰，不如多去去售楼处，亲身感觉市场的变化更真切。

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无房人才票、大关/杭源里vs申花/滨融府

@玉兔儿

老师你好，我现在是无房人才票，生活在城东，工作在未来科技城，现在考虑138方杭源里或者139方滨融府自住。您看从学区、生活配套、升值潜力来看，哪一个更值得入手？万分感谢。

楼先生：从各方面来讲，申花和桥西，旗鼓相当，都是拱墅区非常宜居的板块。桥西沿着运河开发，很有老杭州的底蕴，有一种很温柔的人间烟火气。而申花则是更都市感一些，加上这两年豪宅成片开发，已经是杭州第二豪宅区。正常来讲，不管买到杭源里还是滨融府，都是很理想的。

考虑到你是人才房票，摇到的几率高很多，加上你工作在未来科技城，从通勤角度看，还是申花更方便，不论是自驾还是地铁，申花往西到未来科技城还是很顺畅的。事实上，申花和蒋村一带确实有很多未来科技城的高管们在买。只不过，学区方面，滨融府没有太多优势，反而是杭源里的卖鱼桥比较稳妥。

此外，还有两个楼盘很值得关注，都属于西湖区，都很难摇，而且在我们问答栏目里也都推荐过无数次，分别是文教板块的锦绣公馆，以及蒋村板块的中国府。锦绣公馆最小139方，大概率限价5万8，看明年给不给涨一点了，中国府限价据说5万内，但起步180方。

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人才家庭、新房/学区预期、文晖/三塘

@呦吼

E类人才家庭，小孩2023年上小学，名下一套学区房一套保利中央公馆自住。这种情况是不是没法全卖了摇号，新房是否交付后才能落户确定学区，有未来学区好一点的楼盘吗？

楼先生：关于人才房票享受摇号倾斜，提前是个人或家庭名下无房状态。与无房家庭不同，到目前为止，对于人才房票几乎是没有限制。说白了，可以通过离婚析产，可以通过赠与，也可以把房子交易卖掉，就可以利用人才房票去摇红盘了。懂我的意思了吧？

至于新房与学区的问题，原则上没有开发商会承诺期房的学区，当然，即使开发商给你承诺了也没用。但学区的划分有一个就近原则可以作为依据，一个期房楼盘能不能划进边上的学校，开发商大致是有数的，要是开发商向市场传递学区是销售卖点，也就八九不离十了。

至于学区好一点的楼盘，前面提到的杭源里、锦绣公馆、中国府都是可以提前布局的有“学区预期”的新房。另外市中心范围里面，文晖、东新和三塘一带的新盘，边上都有不错的学校，比如中海望庐、和品和锦绣华府等等。往城北方向，运河新城和地铁北板块，也可以去看看。

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300W、工作在滨江、萧山宁围/富阳银湖

@静雪

老师您好，我是2020本科毕业生，已经落户杭州，现在在滨江上班，想买300万左右的房子，有好的推荐吗？谢谢老师。

楼先生：300万的总价在滨江工作，你可以看看宁围，有好多房子可以买。宁围限价33500元/㎡，这个价格还是很友善的，有景瑞晴海、汝悦美境、大家美筑，以及明年会上市的顺发美颂城，给刚需留着一个难得的置业窗口。尽管宁围的城市界面还不够成熟，配套也不够高能，但好在离奥体、亚运村都很近，资源也都可以共享。

你还可以关注萧山科技城，江上湾、荣望轩都已经卖完了，明年仁恒还有地块正在开发，高层最小108方，限价2.85万，刚好300来万可以买到。滨江外溢还有另一个方向，就是往富阳银湖，限价2万出头，花不了300万，比如众安的顺源府，是板块内离地铁最近的一个楼盘，明年的话，还有广宇的一个纯洋房项目，起步户型98方左右。

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450W、艮北/對樾天、笕桥/滨绿第3次合作

@vibrant

城东新城和艮北新城或者周边区域，预算450万左右，自住有什么推荐吗？花样年怎么样？

楼先生：花样年的對樾天肯定值得买，而且艮北新城只剩下一个高层楼盘，就是對樾天了，限价42000元/㎡，单价也不贵，加上户型是89方和115方，总价可控。对你来说，稍微垫垫脚，可以重点考虑它的115方可变四房两卫，这样的户型功能性很强。

随着新塘路一通，艮北新城跟城东新城就是无缝对接了，但限价不同的两个标准，城东新城46500元/㎡，艮北42400元/㎡，单价就显得非常诱人了。另外，等到五堡、七堡综合体开发起来，艮北与钱江新城的距离也会进一步很近。所以，艮北的未来空间可以期待。

如果艮北买不到，笕桥板块也有不少选择，有森临澜府、揽月臻翠府，到明年上半年，融创玖樟台的正北面一路之隔，绿城和滨江第三次合作也要来了，前两次合作分别是武林壹号和江河鸣翠。从自住角度，笕桥也会住得很舒服。

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换仓、新城红郡89方/265W、卖方市场

@金勺子

层楼老师，我在丁桥的长睦板块有一套新城红郡89方精装修，目前265万有人要，你觉得要不要卖？因为我也是体制内的，知道快划区了，就担心划区之后价格会涨，您觉得是等到官宣之后卖还是现在卖？划区对丁桥的影响大吗？卖了之后房票腾出来之后也可以去摇摇号。

楼先生：腾出房票来，继续摇红盘换仓，这个思路没有问题。只不过，如果实在担心会卖亏了，那就等划区官宣之后再卖呗。反正也不会等太久了。至少目前二手房还是一个整体向上的市场，处于比较强势的卖方市场，对房东比较有利，卖方有比较大的主动权。退一步讲，等到明年小阳春行情，这个价格应该照样也能卖得出去。

主要就那句话：怕卖亏了就等等吧。但实际上，即便划区官宣了，对于丁桥的房价不会有什么影响。尤其短期内，丁桥还是丁桥，除了行政区域上有调整之外，所有客观存在的条件都没有变化，房价为什么要涨？仅仅换了一个名字就要涨吗？重新分区最大的变化可能是教育，但教育没那么快呈现的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
竹悦山水轩	17800	板块：临安潜川镇房源：21套户型：204㎡登记方式：验资20万登记日期：12.30-1.1
世茂国风大境	38573	板块：青山湖房源：联排54套户型：117-211㎡登记方式：冻资200万登记日期：12.29-12.31
银城青山湖畔	33000	板块：青山湖房源：联排8套户型：140㎡登记方式：验资150万登记日期：12.28-12.30