越来越妖！名城公馆拍出40%溢价，杭州法拍房这“价格灯塔”何时倒下？
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法拍房的成交价越来越“妖”了。
就在昨天，桥西名城公馆的一套约90㎡法拍房，在经154轮出价后落锤，结果再次刷新三观——最终成交总价高达862万，折合单价95831元/㎡。这是什么概念呢？
根据经验，这两年杭州法拍房的成交价，相比二手房一般都会贵一些。
其中一部分是因不限购的房票价值，另一部分则是拍卖中的情绪溢价，我称之为“上头税”。
全部加起来，大概比二手房会有20%左右的溢价。
但此前，名城公馆最高的二手网签价，是67823元/㎡。这套法拍房和最高二手价比，溢价超过了40%。
牛年刚开局，这已经是继18万4的宜和园中式合院、6万3的之江壹号后，第3个“捅破天花板”的法拍房。
不知不觉间，法拍房已成为杭州“房价蝴蝶效应”的起点。
法拍房高价——拉动二手房上升——与限价新房的倒挂拉大——新房中签率降低，已成为杭州楼市长盛不衰的逻辑链之一。
随着法拍房的热度愈演愈烈，由它制造的焦虑情绪越来越浓。一个问题也日益紧迫：针对法拍房的补丁，什么时候会来？
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“我们也觉得有点意外。”昨天法拍结束后，一位桥西的中介告诉我，他们一直在关注这套房子，也预感应该会拍出高价。
“但想着8多万应该到顶了，没想到居然拍到快10万。”
在一些人眼中，名城公馆这套法拍房的高溢价，源自所谓“双文澜”的利好刺激。
就在2月8日，拱墅区教育局官宣组建杭州文澜教育集团，名城公馆开始坐拥“文澜实验学校（小学）+文澜实验中学（文澜校区）”的学区。
但其实，桥西的二手房早在去年5月起，就因“文澜中学民转公”（其实只是新办一所公办）的传言爆红，进入了上升通道。
以名城公馆为例，去年上半年网签价在5万5上下徘徊，最高网签价58928元/㎡。到了下半年后，6万+已成常态，最高网签价也攀至67823元/㎡。
名城公馆法拍房内景
大运河府、碧玺、大河宸章等盘，网签价也屡破7万+。
就连桥西的回迁房锦绣文澜阁，去年上半年之前网签没有超过5万的，但在一个月前，出现了67743元/㎡的网签记录。
按那位中介估算，大半年时间，桥西房价已经历了约20%的上涨。
也就是说，名城公馆近7万的二手房，多多少少已“预支”了不少学区利好。那为何这套房还是“炸”了呢？
据知情人士透露，名城公馆这套法拍房的竞买人，为了孩子上学，之前就来看过二手房。但因落户不满2年，无法购置二套房，最终选择了高价法拍来“破限购”。
相当于多花200多万，“买”了一张房票。
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是的，除了各种外部利好，不限购的特殊待遇，仍是杭州法拍房飙出高价的最强支点。最近在层楼后台，也多了不少咨询法拍问题的外地投资客。
所以在北京、广州、深圳、厦门、珠海、南京等城市，很早就对法拍房实施了限购。
1个月前，上海也对法拍房打上了限购的补丁。此前，上海一套评估价270万的无学区老破小，最终拍出了536万，几乎翻了一番。
就在3月8日，上海将拍出首套限购法拍房，降温效果如何，届时就能验证。相信药效不会差，我翻阅了同样法拍限购的北京，西城区最近的8套法拍房，有7套都低于评估价成交。
“法拍可破限购”除了推高成交价，也暗藏灰色地带。比如去年，长沙法院就审理了一个“假法拍”的骚操作。
这个案件中，被限购的买家A，想购买卖家B被限售的房子（长沙产证未满4年限售），中介C得知后便出了一个主意：伪造一笔B欠A20万元的虚假债务后，房子进入司法拍卖。
去年，最高法曾下文调查法拍房“产业链”
双方约定，买家A参与竞拍，无论竞拍成交价格高低，实际都按约定的价格114万元成交。
可现实却没按剧本推进，这套房子在法拍中吸引了一大批竞买人，价格也远超预期。
因担心自己按竞拍成交价先予付款，卖家B不按约定退还多余款项，A最终退出了竞拍，房子被他人以150多万“截杀”。
没买到房的A一气之下，将B和C都告上了法庭。结果呢，三人都因触犯虚假诉讼罪，被法院判处有期徒刑半年至一年不等。要不是因缺少信任翻了车，这招瞒天过海就真的成功了。
目前，杭州虽未爆出类似案例，但这条“灰色链”在逻辑上是走得通的。在接下来的“限售时代”，不排除有炒房客会钻这个空子。
毕竟，“资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险。如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律。”
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其实，若纯从市场体量看，法拍房真的是微不足道。
2020年，杭州八区法拍房共成交1049次，相比商品房（新房+二手）25万套的巨量成交，几乎可忽略不计。
但就是这“九牛一毛”，对市场价格预期的影响，却往往远超二手房。
从5万2的万家星城、5万5的德信晓宸，到近10万的中海御道、10万9的翡翠海岸，法拍房的每次“暴力拉升”，都会搅动一个楼盘甚至整个板块的价格体系。
原因首先在于，相比二手房做高拉低、“开局一张图内容全靠编”的暧昧不清，法拍的价格更确凿，信号更清晰。
因此，它更容易被中介和投资客利用为制造恐慌的工具。去年，高价法拍房成交后，业主拉横幅大肆庆祝的案例，就屡见不鲜。
它所利用的，正是心理学中的“锚定效应”。就像很多奢侈品店的显眼处，会挂一个天价包包，用来提高消费者对店内其他商品的心理预期。
看完几十万一个的“镇店之宝”，那些两三万一个的名牌包，是不是一下就成了“白菜价”？
现在，这些高价法拍房就成了那个逼单的“天价包包”。尤其是一些本就热度不高，没有炒作抓手的次新盘，更是试图借此一举逆天改命。
乱花渐欲迷人眼。面对这些“妖股式”法拍房，一定要保持清醒。在被带节奏买单之前，可以先思考两个问题：这个法拍房楼盘的基本面，有没有变化？如果有学区等利好，是否对得起这么高的溢价？
要知道，那些让你面红耳热的数字，可能只是土豪一次漫不经心的任性，或是投资客一次精心算计的炒作。
其中有多少泡沫，谁也不知道。
05
牛年的“开门炸”，不禁让人为接下来的法拍市场捏一把汗。
因为就在3月，杭州还有一批热门法拍房接连亮相，其中不乏千万级豪宅。
比如起拍价1322万的寰宇天下、1606万的青山湖玫瑰园、2000万的万丽璞丽、2250万的水晶澜轩，还有此前法拍近10万的中海御道……
要么是地段一流的大宅，要么是日渐稀缺的别墅。有多少房票耗尽的富人，已经摩拳擦掌，准备开启“猎杀时刻”？接下来，被高价法拍房抢头条的频率，可能不会低。
所以针对法拍房的措施，真的该加快进度了。
杭州3月开拍的千万级法拍房
在“房住不炒”的主旋律下，“稳定”是调控的关键词。
无论此前的“双限”（限地价、限房价），还是最近深圳的“二手房指导价”、多城市推出的“宅地一年三拍”，都是将楼市纳入“可控”轨道的措施。
但如今杭州的法拍市场，颇有“跳出三界外，不在五行中”的意味。
稳定法拍市场，是稳定房价体系的重要一环。你可能会说：我买高价法拍房，真是为了自住，这是赤裸裸的误伤。但对不起，我不杀伯仁，伯仁却因我而死。
你不想炒房，房价却因你而涨。
非常之时，需要非常之策。天干物燥的杭州楼市，真的经不起法拍房擦枪走火了。
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文∣林小北
编辑∣二叔
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