报复性消费已来，报复性买房何时来？
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三亚的万元春节天价菜单，又一次轰动了全国。
说实话，这份账单并没震惊到我。一共13个人，一顿海鲜大餐吃了11609元，客单价也就和杭州的新荣记差不多吧！而且龙虾、红花蟹这些硬菜都有了，还动不动4斤6斤的份量，肯定不会便宜。
比较过份的是那道红花蟹，我在陵水菜场买到的大约140元/斤，它要698元/斤，将近6倍。
但放在今年春节人山人海的海南，好像也不算太突破认知。宁波的白鲳鱼可以从200元/斤涨到1000元/斤，富人买起来也不眨眼啊！
没办法，全民免疫才打开一个月，整个国家就立刻陷入了报复性消费的气氛。
徐闻港去海南轮渡的大堵车，西湖上几乎要被挤断的断桥，迪斯尼一个项目平均排队4小时的汹涌……
据文化和旅游部测算，今年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%。春节前后，电商GMV的恢复量也差不多6-8成的水平不等。
多个数据交叉验证，中国整体消费较2019年有75%左右的恢复率。
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那么，报复性消费已来，报复性买房何时会来？
买房作为超大宗消费，与吃喝玩乐行紧密相关，但其它消费可以“只追求愉悦体验”，买房却与信心、人口和土地深度绑定，还有更多保值增值的考量。
我连续两年在三亚旁的陵水过年。相对而言，海南楼市与上岛消费的关联度更高，传导链条更短，是很好的观察样本。
我住的绿城蓝湾小镇，距凤凰机场大约60公里，属于“大三亚”的外围板块。生活不如市区和海棠湾便利，但也有优点，不会堵到令人崩溃，还有全海南最顶级的白沙滩（连绵12公里长）。
清水湾的12公里白沙滩，今年冲浪很流行
但这个略显“高冷”的绿城小镇，今年春节有些路段也开始堵车了，人气明显比去年旺了太多。
小镇中心新开的联华精选超市，除夕前688元一瓶的獭祭花荀清酒居然卖到断货。大年初二，我想去电影院看部《满江红》，结果全天的票都已售罄。
影院和超市一路之隔的椰林晓风组团，两居能租到2万元/月，居然找不到房源了。
蓝湾小镇春节期间的业主活动
从绿城拿到的数据看，截至1月25日，蓝湾小镇已交付7000多户，一共入住3400户，入住人数8698人，比去年同期上升20—30%左右。
连套均上亿的一线海景别墅晓庐，也有9户入住。中式合院江南里则有43户入住。
这些可都是中国比较顶尖的富人了。
疫情3年后的释放，旅居自住人数的大涨，让大三亚板块的渠道中介都开始畅想2023年，能一扫阴霾，卖出更多新房。
03
2022年中国的楼市异常艰难，对大三亚的楼盘也都是一个坎。销售额同比普遍下降50%以上，还有各种转让项目、交付维权，纷纷扰扰。
疫情笼罩下，本就对异地的文旅地产极不友好，海南还有这么严的限购。
但最大的问题，还是富人和中产对未来收入的信心普遍不足，尤其是对市场最敏感的江浙沪客户，几乎消失殆尽。连最大票仓的东北人也买不动了。
最大的客户群体，变成了北京人和西北人。
不过，这些天楼市回暖的势头已经很明显了。蓝湾小镇的营销负责人告诉我，春节期间每天都能卖十几套，六七千万到上亿的销售额，有些还是组团购买。
大三亚的房子往往有海景或球场景观
单是在售的汀兰苑，1月就去化了100多套。团购客户有在上海做生意的温州人，也有杭州人和台州人。
他们大多是应朋友之邀，到蓝湾小镇过年，喜欢这里的氛围就爽快下单了。
江浙沪客户回归，这是一个很重要的信号。
另外，整个大三亚的三亚湾、海棠湾和清水湾（蓝湾小镇所在区域）3大板块，清水湾潜在存量最大，总销售额也一直是另2个板块的2-3倍，它的销售回暖意义重大。
从春节的销售热度看，海南楼市2023年真有可能迎来复苏，如果再有一些政策的宽松调整，或许还能有个小起飞。
04
大三亚楼市能率先“报复性回暖”，与海南的房子日渐撇去投资属性有关。
如果说，5年前海南还有投资客的话，那些现在“海南的房子不适合投资”早已成为全民共识，来买的几乎都是当纯消费品。
旅居地产本来流动性就不好，政策又打压，阶段性新房供应量还大，不会傻到想炒一套赚钱吧？
再说清水湾也不贵，一套两室两卫大约两三百万起。
你就当买了一辆豪车（现在不少中产也会买），别当资产，就当奢侈消费品。奔驰大G或保时捷只有越开越贬值，你会去计较它的收益率吗？
有人会说，喜欢到三亚过冬，住酒店就好了啊！比买房合算多了，还可以各种好酒店换着住。
春节在三亚住酒店的成本非常高
我一个邻居去年还真这么做了。
他们一个家族大大小小十多口人，去年春节在三亚组团玩了两个月，住最好的酒店，包最大的游艇，一趟下来花了100万！
时间长了老人就肉痛。特别是大年初一，住完海棠湾某酒店3万8一晚的豪华套间，他父亲终于忍不住说：要不还是三亚买一套房吧？
房费贵是一方面，酒店菜吃腻了也是一方面。到后面，他们每天自己去菜市场买海鲜，让附近一家新疆餐厅代加工，才解决了吃饭问题。
海南度假住自己的房子，最大的优点就是能自己烧，不怕被天价菜单宰，口味可自己调剂。
心态也不一样。自己的房子住得越久越合算；酒店却越住越心疼。而且平时喜爱的私人物品，还有上好的咖啡豆、茶，孩子的绘本、玩具，度假房里都能一应俱全，住酒店就不行。
郎朗的春节雅居乐清水湾演出户外广告
以我的经验来讲，住酒店始终有种“在路上”的紧张感，住自己的房子则是“换一个热带环境过日子”，真正可以停下来慢下来，那种松弛感是不一样的。
这种生活方式越来越受欢迎。这个春节，单是我认识的就有3个家庭在大三亚过年，全部住自己或亲戚的房子。
难怪，今年春节连郎朗都跑到清水湾演出了。
当大三亚的房子变成纯消费品，它不过就是一顿海鲜大餐、一间豪华酒店套房的升级版而已。只要不再有疫情阻隔，热起来必然是同步的。
05
相比之下，杭州楼市的回暖难预测太多了。
因为杭州楼市的投资属性远大于自住属性，又严重分化。市中心限价新房从没冷过，根本谈不上回暖。需要“报复性消费”的，只是郊区新房和二手房。
如果理性分析，由于市区优质宅地的持续供应，居民杠杆率的居高不下，这两类房子只能继续选择“放下仇恨”。
但中国楼市最不需要的就是理性。换一个角度，以经验主义分析，以往只要是政策凶猛刺激、强力拉升的年份，中国大城市的房价必涨。
这个月初，桥水基金创始人瑞·达利欧也表达了2023年中国经济的强烈看好。
3年动态清零结束，许多不确定性的东西变得确定起来，许多积滞的要素重新流动起来。人们希望忘记伤痛，放眼未来，这种心态有助于信心重塑。
春节的三亚只是一个先声，希望到春暖花开的季节，能汇成一曲响彻全国的大合唱。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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