【财会五分钟49期】宋雪：减免的土地出让金，是否需要缴纳契税及房产税？

本期讲师介绍

宋雪

管理学硕士，注册税务师

吉林省税收业务领军人才、吉林省稽查人才库、吉林省稽查能手、承担国家级、省市级课题若干篇。

2年高校会计教师经历，8年税务局稽查工作经验，国家总局名师名课候选人，代表吉林省分别报送国家领军人才师资教学人才库人才和科研理论人才库人才，多次在吉林省局、市局、各分局及企业内训授课。

擅长地方各税政策解答，税务稽查实务案例分析讲解，税务稽查风险防范，中国税制改革及发展方向，小企业会计准则，税务师资格证等培训项目。

案例：某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，合同约定的土地出让金金额为1000万元，政府减免了部分土地出让金，金额为300万元，企业实际支付土地价款700万元。

请问

1：减免的土地出让金是否需要缴纳契税？

2：减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？ 

一、 契税：

政策依据：

按照《国家税务总局 关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定“根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 ”

结论：

减免的土地出让金需要缴纳契税，即契税的计税依据为1000万元。

二、 房产税

政策依据：

按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条“无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。 

按照《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 ”

实践中，应当区分两种情况：

一、先征后返（通常情况）

这种情况下，企业通常按照全额1000万元先行支付土地出让金，取得凭证金额也为全额，账务处理上体现土地价值为1000万元，取得的返款，按照会计准则的规定，属于政府的一种补助，通常计入“营业外收入”中。

结论：此种情况下，土地的入账价值为1000万元，减免的土地出让金需要并入房产原值计征房产税

二、直接减免

这种情况实践中较少发生，即土地出让合同约定土地出让金为1000万元，企业实际支付700万元即取得土地使用权，300万元政府给予了直接减免，土地的入账价值为700万元。 

结论：在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础，但需要特殊强调的是，这种直接减免是违法的，现实中也是极少出现的。

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