带着500万去上海买房，中介的话让我崩溃了！
点击标题下「财富观察」可快速关注
股市投资圈
gustzq
作者：Jerry 授权转载
来源：聪明投资者（ID：Capital-nature）
图片来源：聪明投资者
以下是今天的草根调研记录：
1、宝山区
中介推荐一：
（1）128平3房2厅2卫挂价410万；
（2）韶光花园，2楼精装，前两天报价400万，现在跳价了，420万，几天涨了20万，中介也称“性价比比较高”。
地理位置：坐公交两站路，到顾村公园地铁站。
中介说：诚心卖的房子不多了，房东情绪很不稳定，一天价格波动都有近十万，一个星期一个价……
中介推荐二：
面积有101平米的三房，总价在360-390万之间，房型基本都是次新房，05-08年的房子。
地址位置：离地铁站近的就是华山医院北面一带，小区走到地铁站10-15分钟。
中介说：如果去年到现在你一直在看房的话，涨幅应该在100到150万，房价涨三年，一辈子都干不完。
宝山顾村房源均价：38383/㎡
2、普陀区
中介推荐：
真如房源，新小区，2005年至2008年房源，同一个小区、同房型的房价报价乱，分别报价470万、570万、600万。
地理位置：到上海西站地铁站走路20分钟不到
中介说：新房都是要摇号的，摇号还要付10-20万的意向金，还要抽签，抽中了才可以买
普陀区房源均价：57177/㎡
3、青浦区
中介推荐：
（1）570万，90平米小复式，二手房。
（2）114平米，总价在590万，精装修，二手房
（3）花桥一带有一些一手房，装修标准是2000/㎡
地理位置：公交车15分钟左右到徐泾东地铁站，小区附近地铁站要明年年底开通
中介说：这只是中档小区，要是高档小区更贵= =等新地块开盘了估计还要涨。
青浦区房源均价：48290/㎡
4、徐汇区
中介推荐：
（1）滨江小区电梯房，68.89平方，两室一厅，430万。
（2）徐家汇：老公房，40平，挂着不卖……
（3）乐山八村、九村，66-80平，去年比今年同比涨幅100-150万，目前价格为445万—545万。
地理位置：天钥桥路漕宝路附近、以及徐家汇地铁站附近。
中介说：如果是徐汇滨江，2000年以后的房子，这个预算基本上是买不到的。
在徐汇区，如果500万要买3房，偶尔有，看人品，比抽奖还难，有个客户犹豫了一下房子没了，一年没再买到合适的，每天都关注……
徐汇区房源均价：76677/㎡
5、闵行区
中介推荐：500万，87平方，2003年的小区
地理位置：1号线莘庄地铁站附近
中介说：再加一百万，可以再往里挪一挪，户型就不要在意了……这个价格能买到就不错了……
闵行区房源均价：48787/㎡
6、静安区
中介推荐：只有曹家渡……
静安区房源均价：89636/㎡
7、黄浦区
中介推荐：新华南园大厦 1室2厅 75.42平 500万
地理位置：12号线大木桥路站
中介说：还想买市中心一点的？别想了….
黄浦区房源均价：86137/㎡
8、长宁区
中介推荐：天山公寓，93平米，最少600万。
地理位置：2号线娄山关路地铁站附近
中介说：去年两房80多平米学区房成交价是600万，今年同一房型是810万。前两天，房东出价820万，客户都交钱了房东不卖了，尤其是这附近都是投资房，所以无论是买家还是卖家都特别敏感。
高档一点的小区就是均价每平米十万左右，老总专用。
长宁区房源均价：71319/㎡
9、虹口区
中介推荐：
（1）邮电新村附近有房，530万，2室一厅，74.1平米，新陆花苑
（2）560万，2室两厅，83.5平米，密云花苑
地理位置：8号线曲阳路地铁站
中介说：加上税费，都要600万+了
虹口区房源均价：63260/㎡
10、浦东新区
中介推荐：
（1）500万可买东昌新村极破老公房，85年，50平米（陆家嘴均价：86238/㎡）
（2）三林：89.49平米，568万，老公房（板块均价：59065/㎡）
（3）金杨：450-500万左右，45㎡致远中学学区房，或者80-90平米非学区老公房（板块均价：59376/㎡）
张江：500万建议买广兰路或者北蔡……（板块均价：63721/㎡）
中介说：不买学区房就好说……买学区房就别挑了
浦东新区房源均价58490/㎡。
11、杨浦区
中介推荐：城市名园 2室1厅84.51平 498万
地理位置：8号线市光路地铁站
中介说：杨浦大桥一修也涨价，拆迁房一弄也涨价，反正怎么都涨价……
杨浦区房源均价：58793/㎡
总结下来……
我带着500万，兴冲冲的去买房
结果就像在一道道闯关……
中介第一个问题：是上海户口吗
我：(⊙o⊙)…不是……
第二个问题：结婚了么，社保够么，父母社保够么，父母没离婚吧……
我：……
第三个问题：500万包含税和中介费么？
我：包括……吧
中介：那么就要找450万左右的房子先看起来了……
我：（心理活动：那50万去哪儿了……）
中介：对地段有要求吗？
我：（兴高采烈）离地铁近点吧，最好是热门地段~一手新房最棒了
中介：一手房要摇号，抽奖，上海户口优先，交意向金的优先
我：我们还是聊聊二手房吧……
中介：嗯，你也只能聊聊二手房
我：……市中心有么
中介：没有……
我：那不要热门地段了，户型大一点吧
中介：100左右 00年以前老公房
我：……太旧了吧，我想要新一点的……
中介：新小区80平米600万左右
我：超预算了……
中介：减平方数……
我：太小了……
中介：那往外环走走……
我：太远了……
中介：现在青浦都五万多了……
………………………………
我还是去租房子吧……
北上深：房价可能失控！
来源：天天说钱（liuxb0929） 刘晓博
种种迹象显示，北上深等一线城市，房价在未来几年存在失控的风险。
做出这种判断的基本逻辑是这样的：
对于中心城市，尤其是北京和上海，国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标，中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响，最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳下降最为明显。
另一方面，政府对人口流动的影响力将不断下降，所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降（实际上的增长）。最终，北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下，将再度飙升。
一、北上深住宅供应量不断减少
最近我梳理了北上深商品住宅的供应情况，发现了一个耐人寻味的现象：三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低。
下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据（单位为万平米），其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”，上海为“商品住宅销售面积”。
年份 | 北京 | 深圳 | 上海 |
2015 | 1378 | 202 | 2009 |
2014 | 1804 | 269 | 1781 |
2013 | 1692 | 196 | 2016 |
2012 | 1523 | 289 | 1593 |
2011 | 1316 | 232 | 1474 |
2010 | 1499 | 251 | 1685 |
2009 | 1613 | 270 | 2928 |
2008 | 1399 | 444 | 1966 |
2007 | 1854 | 437 | 3279 |
2006 | 2193 | 582 | 2615 |
2005 | 3024 | 704 | 3158 |
2004 | -- | 772 | 3234 |
2003 | -- | 817 | 2224 |
可以看出，深圳商品住宅供应的高峰期在2003年，2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊，只有北京的大约七分之一，上海的十分之一！三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上。
上海供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有数据显示在2000年到2005年之间，北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。
进入2016年，北上深的土地供应更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，环比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%，环比下降84.6%。
2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。
至于深圳，2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。
二、控制人口难度极大
北上深商品住宅供应量不断减少的背后，是这些中心城市都背负着一个重要任务：控制人口增长。
所以，官方的逻辑非常简单：既然北上深要控制人口规模，那么就应该控制建设用地规模，这样新增住宅将肯定会逐年下降。
比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内（到2015年底是2415万人），到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说，从2020年开始，上海人口将年年零增长！
最近公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求：到2040年，上海市规划建设用地总规模，从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里，削减到3200平方公里以内，其中还包括200平方公里的“留白”。
但问题是：北上深这类城市，真的能在统计报表之外，控制住常住人口吗？我觉得这基本上是不可能的。以日本为例，虽然日本很早就基本上完成了城镇化，人口也开始出现负增长（过去5年全国减少了94.7万人），但统计显示东京地区的人口仍然不断上升（过去5年增长了51万人）。
中国的城镇化只进行了一半，再加上公共资源分配不均衡，在这种时候就希望控制住中心城市的人口，显然难度极大。虽然通过设置行政门槛，可以控制住外来人口入学、入户，但青壮年劳动力的流入是很难控制的。
目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人，正向3000万的规模迈进（澳大利亚总人口是2400多万，新西兰总人口是450万），这在全球都是前无古人的。在这样的超级城市里会发生什么情况，恐怕很难预料。
三、结论
北上深的不动产正在金融资产化，并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升，住宅供应不断下滑的夹击，那么未来北上深房价可能失控。
近期上海土地拍卖中，已经出现了可售面积楼板价高达14.3万元的住宅项目，如果这个价格常态化，上海内环以里住宅均价将向每平米20万元迈进。
这是一个重要信号，值得我们高度关注！
声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
点击“阅读原文”查看：重庆，你再次震撼了亚洲，震撼了世界！