房价为什么要跌了？
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深圳房价开跌！一炒房大户抛售近百套房！楼市出现三大新现象
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面对深圳市政府接连出台的限购与限价政策，有些投资者开始承受不住楼市的调整压力，部分投资大户担忧资产缩水纷纷抛售。大公报记者近来采访时了解到，在福田中心区皇都广场的一位投资大户，去年底以来将其40套房子陆续套现，总价达1.6亿元（人民币，下同）左右，目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，其百套房产估计可以套现约3亿元。
深圳市去年出台严厉的限购“10．4”新政，及今年1月中旬出台的限价政策，给狂热的深圳楼市套上了紧箍咒。今年2月份，深圳市新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，一些区域房价下跌10%至15%不等。深圳美联物业董事总经理江少杰表示，目前市场观望情绪浓厚，购房者入市信心不足。
他预计今年深圳楼市价格是稳中有跌，全年最多下跌15%，个别地区因供应量特别多可能下跌20%。
迫于资金压力 削价百万抛售
房价下跌导致一些投资者因资金周转困难和按揭压力大，持续抛售房产高位套现，有的甚至削价百万求售。不过，目前深圳市场并未形成恐慌性抛售潮。中原地产罗湖一门店业务员周小姐告诉记者，最近在罗湖金翠园，有一位投资者迫于资金压力，将其原价600多万元的66平米房产劈价至500多万，较“10．4”新政前大降逾百万元，降幅近两成。
另有地产中介负责人向记者透露，一家投资公司几年前在福田购买的上百套房产，也因严厉调控市场成交大跌，加上面临资金还贷压力，所以将原售价每平米近十万元的楼盘降价一至两成抛售，因其是小户型，每套价格300万元，合计套现约3亿元。
也有一些投资大户因担忧资产缩水，便开始高位套现以锁定利润。记者从地产中介业务员黄先生处获悉，一个房产投资大户胡先生（化名），他在福田的皇都广场商住楼C座拥有7套物业正在抛售，其一套68平米平均售价400多万元。
提供精装修 以求加速出货
在黄先生等人的陪同下，记者来到皇都广场C座，该楼盘对面便是深圳会展中心，位置十分优越。该商住楼26楼以下为商业，26楼以上楼层为住宅。胡先生在第33、37、39层等均有房产，绝大部分已装修一新，记者看到里面配有崭新的席梦思床、柔软的沙发、大屏幕液晶彩电和海尔牌抽油烟机，并配写字枱、衣柜和卫浴等，买家可以拎包入住或者对外出租，每月租金约6000元。
胡先生公司负责销售的周先生透露，胡先生从事房产投资、酒店和旅游等业务，2009年前用公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。去年国庆节深圳出台严厉的调控政策，加上国家房地产政策的改变，他担忧资产出现大缩水，于是开始退租，并将其装修出售。
去年底，胡先生销售了30多套，单位只是简单装修，没有傢具和家电，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万元，加上每套房装修费用约13万元，共计优惠了50多万元，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%，明显低于附近的东方雅苑7.5万至8万元的售价，因此价格比较具有吸引力。
收益惊人 百伙料套现三亿
粗略估算，胡先生40套房产全部抛售后，按均价每套约400万元计算，他至少可以套现1.6亿元，较当初投入的4000万元增长了三倍，收益高达1.2亿元，十分丰厚。
周先生还向记者透露，他们公司在华强北也有60多套小户型复式的一房或两房准备装修后对外抛售，他们买入时的价格是一万多元，持有十多年，预计售价在6万元以上，至少可以套现1.35亿元。此外，他们在东莞也有许多房产，也将会推出类似的抛售计划。
为什么抛售房产呢？那是因为投资者感觉房价要跌了。
深圳人最会利用杠杆资金去撬动资产提高收益倍数，加杠杆时，钱赚到手发软，去杠杆时，也会让你腿哆嗦。看看前年股市熔断的情景是多么壮观，想卖卖不出，开始能成功割肉都算你幸运，虽然楼市不会熔断，但在下跌周期里，房子也不是那么好出手。
虽然房贷基准利率还未上调，但银行间利率实际上暗地里已上调了，房贷利率折扣已经减少，未来回到基准是肯定的，加不加息，就看美元什么时候加息了，都说中国经济还在探底，中国不可能加息，不过美国加息，你利率不上调，钱都换美元去了，外汇下降，国家不急吗？过去很多金融危机课都是外汇急剧下降引发的。
另外还有一个信号，从去年下半年以来，原材料上涨很快，钢筋水泥砖头都在上涨，比如在广东湛江，沙子去年11月2000一车，现在2900一车。
原材料一涨价，PPI传导至CPI，利率不升都难。
只要利率上调，钱一收紧，今年M2的目标定为12%，比去年低一个百分点，实际上就是钱收紧的节奏。
信贷宽松，房价涨，信贷收紧，楼市就难受了，特别是利用高杠杆，打着一两年卖掉发大财算盘的投资客，明年就等着哭吧。
深圳用特价房试探降价
2016年3月调控后，深圳楼市就开始冷清下来，成交量一直断崖式下滑，虽然房价还在威风凛凛中站岗。
如下图，看看深圳的新盘去化率多低，只有20%！全国倒数第一。
年关一过，开发商就偷偷的以特价房的形式来试探市场了。
最先是深圳坂田的佳兆业城市广场，明明推出特价房，但你要去问售楼处时，人家死咬着不说，跟做贼一样。
网易记者踩盘走访发现，深圳不止花语馨，包括华策中心城、恒裕嘉城、金地龙城中央等多家开发商都声称项目存在特价房，数量从几套到二十几套不等，但一般这类房源都会有时间限制，比如集中在两个礼拜内推售，卖完无补。
特价房，一般是一轮楼市调整的启动仪式，开发商一开始不可能拿着喇叭大喊我降价了，不然又引来业主打砸，也是怕了。
一般是先把朝向、楼层、户型等较差的单位拿出来做特价房，如果特价房去化效果好，那就继续以这个模式慢慢卖，卖的不好，再拿好点的房子做特价房。
再看下深圳的去化周期，又回到11.7个月了，接下来如果成交量继续下滑，去化周期还会加长，现在新推出的楼盘数量很少，大家都还在观望，因为政府限价，有的开发商又不愿意降价，双方都不妥协。
而且，这两年大丰收，开发商资金充裕，现在也不着急回笼资金。
楼市三大新现象：超级繁荣、房贷收紧、三四线火爆
1、一年时间之中，市场出现三度繁荣
华泰证券谢皓宇的研究报告《繁荣之下，租金陷阱》表示，尽管统计局发布的70 大城市房价数据显示出市场正往冷清的方向发展，同时各地的交易量也有明显的下滑，然而，从实际情况来看，并非完全如此。
一线城市以北京为代表，新房市场受到管制、二手房市场价格大涨，不仅催生了新房转二手的生意，还出现了二手房再次惜售的状况。三线城市的情况比北京更为疯狂，不少城市春节后单月价格上涨幅度达到30%。
目前全国市场整体呈现出再度繁荣的景象，这在历史上从未出现过，也就是说，从去年3 月份以来，在不断调控之下、在长达一年的时间之中，市场出现了三度繁荣。
谢皓宇还指出，当前正在经历从2016年3月份以来的历史首次租金与房价背离，持续期长达1年。如果房价上涨不能够往租金传导，那么有两种可能：
1）企业无法向员工提供足够高的收入以让其承担更高的租金，这反应的是经济发展阶段和房价脱轨的支付能力不足；
2）从租客向房客转移接近尾声，以北京2016 年人口流出15 万人为例，其对租房的需求大幅下降，这反应的是人口挤出效应导致的需求不足。
如果是第一种情况，说明当前是投资性需求在货币宽松下主导资产价格上涨，会滋生泡沫，如果是第二种情况，说明当前强行减少一线城市土地供给不能够符合当前城市的发展阶段，强行挤出人口之后并没有能够带来生产效率的提升。
2、房贷全面收紧，利率上调为九折
楼市重新走热之际，很多银行不仅收缩了住房按揭贷款新增规模，对房贷利率折扣也做出了调整。
中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。
据经济参考报，一位国有大行总行相关信贷部门人士表示，鉴于去年个人房贷增长比较快，日前监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控。“银行内部也传达到了各地分行，目前已经在执行中收紧了相关额度。”
一位国有大行深圳分行负责人也证实了上述说法。他表示，其所在分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。“规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。”
不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。一位大行东部省份分行个贷部人士表示：“每天都要报计划到总行，并且按计划发放。”他还称，因为房贷业务，最近一个月已经到总行开过三次会了。
根据融360发布的报告，2017年春节以后，北京、广州、深圳、珠海、佛山等多地的银行已经开始将最低利率折扣上调为九折，这是继深圳、上海之后又一批最低折扣向九折靠拢的城市。
3、三四线销量火爆，内部分化明显
2016年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。
这种情况还在持续，据中国指数研究院的数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。
方正宏观任泽平在其报告中指出，三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。
任泽平分析，销售火爆的三四线城市主要分为如下三类：
其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。
其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。
其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%，甚至超过200%。
任泽平表示，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，三四线城市内部分化仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。
来源：财富观察综合自大公网、财富管理圈、华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
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