全球最贵的香港楼市崩溃在即，情况比你想象的还要糟糕

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香港楼市，已经在崩溃边缘。

9月27日，香港汇丰银行宣布，将港元最优惠贷款利率由5%上调至5.125%，这是汇丰银行12年来首次提高最优惠利率。

这标志着逾10年的超低息环境宣告结束，全香港由放水转向紧缩，这是对香港楼市的又一记重锤。

此前的8月，香港楼市就已出现崩溃前兆，整体销售量环比下跌约17.3%。这是香港楼市连续两个月下跌。

狂风暴雨已迫近香港，震荡之下，香港楼市作何反应？

1风雨：有人降价有人毁约

说起高房价，言必称宇宙中心北京、魔都上海，北上广深这几个中国一线城市一直是中国房价的四大支柱。但要说我们周边房价最高的城市，不是北京也不是上海，而是香港。

香港蝉联全球房价最贵城市榜首的位置已经8年，在2017年最高房价可达人民币74万元/平方米。因此说起房价，香港才是名副其实的宇宙中心。

但就是这种房价一直坐着火箭网上蹿的城市，竟然有人在买房成交前夕毁约，连定金都不要，好像是要摆脱一个烫手的山芋。

不久前，新界大铺一处楼盘，一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是，买家将损失5%的定金。相当月31.6万元人民币。即便是放在人均收入是大陆几倍的香港，这也差不多是普通人一年的收入。

另一处，香港马头角一处楼盘，也有买家毁约，而且将因此面临200万港元的损失。这相当于普通人差不多7年的收入。这位买家说不要就不要了。

这不是为了炫耀自己的土豪身份，而是经过精明的盘算。

香港最大的开发商新鸿基地产（是的，现在香港地产龙头真的不是李嘉诚），近期将位于九龙区南昌MTR站的楼盘降价到2.4万港币/平方英尺。这比去年12月上一批销售时的价格降了10%。

对买家来说，如果自己在此之前签约，就意味着自己几个月之内，就损失了10%的购房款。相比之下，5%的违约金和10%的房款损失，哪一个更划算呢。现在不过是放点血，如果硬生生挺到开发商降价销售，那就无异于断臂。两害相权取其轻的道理，他们比谁都明白。

但是，这可是宇宙中心香港，是房价可以突破天际的香港，居然有开放商要降价卖房，岂不怪哉？

事出反常必有妖，连开发商都急得不行，从此处便可见香港楼市现状之一斑。

2内忧：征空置税，上调贷款利率

100万美元在核心区域只能买到20平米，香港楼市已经成为穷人的地狱，中产的黑洞。

这次香港楼市的“惊变”，来自于香港政府的重拳。

6月28日，香港特首林郑月娥在香港行政会议特别会议上表示：将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收楼价5%左右的空置税。据报道，香港今年大约有9000套这样的新房。

也就是说，如果开发商建好了房子不卖，捂盘惜售坐等涨价，只要超过6个月，就需要缴纳空置税。而房地产行业现金流就是命脉，这也是碧桂园之类的房企拼死做高周转模式的原因。空置税的开征，使得开发商手上多一套空房，就要多交十几万的税金。因此，手上有盘的开发商都像热锅上的蚂蚁，愁着怎么把房子在6个月之内卖出去。

另一面，香港楼市租金收益率作为衡量楼市冷热的指标之一，危机已经初现。其租金回报率最高的40平米以下的户型单位，今年6月份的租金回报率约2.6%，创下历史新低。

而大部分香港楼市投资者都是以租养贷，租金的下降，意味着投资收益在下滑。扛不住的投资者，将逐渐出局。

美国年内已经第三次加息，这是压在香港楼市身上的另一座大山。因为这导致汇率和美元挂钩的港币，也不得不跟进加息。香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港，将按揭贷款利率上限至2.35%，汇丰银行最优惠贷款利率亦上调至5.125%。而且，根据瑞银的预计，按揭利率未来还有50～75个基点的上升空间。

香港特区政府于5月中发布的第一季度经济报告显示，香港市民的供楼供款负担比率（即面积为45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率）进一步增至大约 66%，远高于1997至2016年期间45%的长期平均水平。这意味着市民需要将收入的60%以上用于按揭还款。而且在加息和楼市持续上升的情况下，明年供楼负担比例可能达到70%。

银行放贷时需要审核贷款者的收入水平，利率上调后，对申请者的最低审核水平当然会相应上调。因此，这实际上就把一部分人完全挡在了楼市门外，购房需求被硬生生拦截了一大块。

香港整体大环境已经对楼市造成了破坏性压力，下行只是开始。

3外患：内地资金减少，美元加息抽血

除了内部风云滚滚，外部同样面临着严重压力。

首先，香港楼市多年来不断上涨的倚靠，与内地资金的不断流入有关。

1995年开始，香港回归前的最后十八个月，香港楼价就升了50%。如果将这当作是回归前的积极反应，那就想得太简单。这些资产基本出自洋人之手，而接手者则更多是“红筹”。重要时刻，稳定市场是政治刚需，因此，“北方”当时从洋人手上接了不少商铺大厦。

那时在香港人人都相信，“北方”一定会接盘。事实证明的确如此，而且，之后香港作为中国经济最为发达的地区，对整个中国都有巨大的吸引力。仅2017年，内地对香港住宅用地的投资金额高达70亿美元。

美元步入升值周期则将全球资金尽数吸往美国，使各方都面临流动性紧张，内地也是如此。因此，内地资管日益趋严，这使得香港楼市中来自内地资金正在减少。

2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元，如果保持这一趋势，全年投资额仅为16.7亿美元左右，不及去年的总额的25%。

香港楼市这个大熔炉下，缺了相当大的一根柴。

美元升值就像一台强力磁铁，将全世界的资金都吸到美国。无论是大陆还是香港，资金面上的流动性紧张是一个共同的问题。

2018年上半年，恒生指数下跌3.09%，而且跌势并没有好转的迹象。实际上，如果观察恒生指数的K线图，可以看到从年初开始，恒生指数一直处于跌跌不休的态势。

香港实行的金融开放制度，与内地的外汇管制不同，资金进出完全自由，只要利差出现，就会有大量的换汇需求。因此，汇率波动之下，香港需要不断投入资金稳定汇率。仅8月15日、16日两天，香港已经4次出手抛出美元、买入港元，合计买入约168亿港元。

美元施压下，港元稳汇率的压力空前增大。市场普遍预期美元在年内还将有1次加息，这也就意味着，美元仍将走强，香港也将不得不持续投入巨额资金用以稳定汇率。

被抽薪浇水的香港楼市，已经走到黑洞门前。

4下落：深不可测

香港楼市曾是比北上广深更离奇的神话，造就无数地产富豪、炒楼高手。在香港，大小明星、老板，市井小民，始终相信，楼市是让他们翻身或者更上一层楼的法宝。而长久以来，香港楼市也的确不太让他们失望。

此前，香港楼市这个全球房价最高的市场刚经历了连续27个月的上涨。

说到这里，有一种疑惑存在于很多人心里，香港房价是怎样走到全球最高的？

上世纪60年代，香港房价起飞，房价上涨的最大原因，就是前港英政府的高地价政策。港英政府掌握了整个香港的土地供应，一步步一点点放出这些土地，坐享土地升值带来的巨大收益。

直到1997年，香港回归大陆，彼时香港房价就已经是全球第一。董建华出台了著名的“八万五”计划。简单说就是要每年供应不少于85000套住房。

如果没有遇上97年的亚洲金融风暴，很难说这个政策最后结果如何。但世间没有那么完美的事。97年的亚洲金融风暴，使得作为亚洲金融中心的香港受到巨大冲击。两相叠加之下，香港楼市一落千丈。当时，很多人的物业普遍贬值70%。这一下，惹毛了花大价钱入场的中产阶级。眼看自己要被消灭，手中的资产成为负资产，中产阶级坐不住了。

2003年，香港50万人“上街”，反对楼价下跌。董先生退下舞台，继任者开始走向与“八万五”相反的方向。当时，“房屋与规划地政局”局长孙明扬，出台了“孙九招”，全面收紧了房屋地铁基建的土地供应。此后3年，香港土地供应量为零，整个房地产市场犹如被冰封一般。

在极低的供应量之下，香港楼市自然涨势如虹。一直到现在，香港土地供应仍旧处于很低的水平。

其实，香港并不是传言中的地少人多，相反，香港有大量土地，其中40%是郊野公园。香港用作城市发展的土地，占比不过25%，其中用作住宅的土地仅占7%。只要再拿2%的土地出来发展住宅，就可以改善50%居住面积。

从新房供应量来看，香港每年的新房供应量只有约20000套，与香港250万个家庭的需求相比，供需比不到1%。

有产者不愿意自己成为负资产者，胁迫政策制定者出台有利于自己的政策。政策制定者经历过当年加大供应带来的社会隐忧，也乐于配合。至少，减少卖地带来的损失，还可以从提高地皮价格上来获得补偿。

香港房价，在房东和政府的相互“扶持”下，走过了轰轰烈烈的十几年。

而在香港以北的广大土地上，无数房地产玩法都和这个城市如出一辙，他们走过的路，在那个地方，都会再走一遍。

（完）

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