重磅出炉！全球城市租金回报率大比拼，日本仍然傲视世界
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 张威廉
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全国独创，全网首发！
在2021年的前夜放眼全球，买哪里的房子，收租最舒服？？？
2020年最后一份，也是最新的全球城市租金回报率排行榜，再度由掘金团队带给大家！
这份榜单，囊括全球40个城市：包括美国15城、东南亚6城、澳洲6城、英欧5城、中国5城，还有日本3城。
毛租金回报率的计算方法十分简单，就是用当地的全年平均月租金直接除以当地平均房价。它不但能为你的全球房产投资提供依据，听说还隐藏着某些地方楼市泡沫的秘密。
这一次，你绝对想不到，全球租金回报率Top 5的城市，竟然都在一个国家。
这一次，你绝对想不到，租金回报率垫底的5座城市，竟然还是这个国家。
你绝对想不到……不卖关子了，开讲！
话不多说，直接上图！
数据来源：房价行情网，香港差饷物业估价署，东京鉴定，CBRE、Colliers、Numbeo、Corelogic、Zoopla等.
如果想要看原始数据，您可以添加我们的方圆 | 智谷趋势（ID：zgtrender009），将统一在这周内发出。
这份榜单来之不易，数据的收集、处理工作十分复杂，一周时间没干别的，就跟它耗上了。
咳咳，听懂我意思了吗？赶紧保存、收藏、转发呀！
虽然城市排名一目了然，但还是要解释一下的。
首先，前五位的城市就可能把你亮瞎了：它们都是美国城市，而且并不是你能最先想到的美国城市。
你能最先想到的美国城市。
一般而言，我们以租金回报率3.5%作为分界线。租金回报率在3.5%以上的城市，我们认为值得投资、换取租金；回报率在3.5%以下的城市，房价可能存在一定的泡沫，投机性需求会多一些。在我们的40城榜单中，有26个城市超过了3.5%。
而美国几个城市却硬生生地将这一指标翻倍，成为了当今世界最伟大的凡尔赛文学。你说3.5%就算高？我早就7%了！芝加哥都破8%了！
与之前的几版租金回报率榜单最为不同的是，这次我们更新了美国城市的数据源，反映的信息更加统一、准确，并且与第三方的测算结果更加接近。
但这也让美国的几座城市租金回报率高居榜首。不瞒你说，我和编辑部的小伙伴们都震惊了，纷纷感叹，收租还是得去美国啊！
看到这里有些人要问了，标题不是说日本“傲视世界”吗？
这并不是在骗你。因为如果将国家或区域内城市的租金回报率取个平均值，日本仍是第一。
美国存在一个问题，就是城市间的“贫富差距”太大了，它不仅有霸占了榜单前五的高回报城市，也有许多回报率一般的城市，如加州的旧金山（3.27%）、纽约曼哈顿（3.57%），它们给美国拖了后腿。而日本三城（东京、大阪、名古屋），回报率个个都挺高，在6%左右。
这也是为什么，投资不仅要看国家，也要看城市。高房价的城市，并不一定意味着租金回报就好：例如中国的香港和美国的香港（曼哈顿），投资门槛太高，而且从回报率来看，它们并不是收租的好地方。
在美国和日本的光环下，英欧三国首都（伦敦、巴黎、柏林）的租金回报率都黯然失色。唯一值得注意的是，英国各城的回报率平均值还是明显高于欧陆城市，因此如果把眼光看向欧洲，我们还是首推日不落帝国。
东南亚板块的回报率仍然比较强势。如这几年楼市比较热的菲律宾首都马尼拉，仍有5.89%的租金回报率，还是略高于东京的，也高于澳大利亚和新西兰的几座城市。
最后，中国5城包揽了榜单的末5位，在这里出租房子收租最亏了。
反过来，这也许可以解释为什么漂泊他乡的打工人总是租不到干净舒适的好房子：与世界房东相比，中国房东挣得最少，怨气最多，凭什么让你好好住。
不说了，蛋壳已碎，流下来的都是泪。
对于这40个城市，我们找了三个时间点的数据，第一是2019年底 / 2020年1月，第二是今年7月 / 二季度，第三是今年年底 / 三季度。这就包含了疫情前、疫情中期，以及最近一段时间的数据。
以各个地区第一时间点的数据作为基准（100），我们可以得到各地区租金回报率指数的变化：
注：英国缺少第一时间点的数据，因此无法纳入图表。
从全球平均来看，2020年的租金回报率是在下跌的，由100跌至95.77。其中，中国、东南亚、美国板块跑输了“大盘”；而日本、澳洲和欧洲的回报率不降反升，均高于疫情前。
用经济学术语来讲，这张图反映了在面临危机时，各个地区的韧性（resilience）。日、澳、欧的租金回报率能保持增长或快速反弹，表明这三个地区楼市的抵抗风险的能力较强。
而美国在疫情中交出了很糟糕的答卷、中国房价飙升而租金下跌、东南亚新兴市场的系统稳健性不足，可能都是导致租金回报率下滑的因素。
危机并不是年年都有（但愿如此），但是由新冠危机折射出来的全球各市场的韧性，非常值得有意投资海外的你好好考虑。
当然，具体来看，租金回报率的变化不能一概而论，每一城市都有其变动的原因。
注：图中数字单位为百分点.
以悉尼为例：该城的租金回报率由1月的3.0%跌至了现在的2.95%，这并不能简单地解读为租金降了或房价涨了，因为二者都在变动。
从具体的数据来看，悉尼的房价在今年跌了2.9%，但租金跌了10.4%，比房价降幅还大，这样算下来，租金回报率就下跌了。
而名古屋则是租金涨了0.8%，房价跌了1.4%，让租金回报率上升了0.13个百分点。
最后，我再多说几句。
今年是极不平凡的一年，这个世界的分化空前深刻。在我们选取的40个城市中，大部分城市房价都涨了，大部分城市租金都跌了。换句话说，有房的人睡得更安稳，租房的人收入更低，被迫减少开支。
赶紧上车吧！祝各位来年都能成为收租婆/公。当然，记得选对地方。
……
全球资本已提前部署日本资产，避险保值。
日本不仅是全球投资的保险箱，更是租金回报高地。
未来十年，当不确定性成为常态，更应提前部署。
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