《日照市物业管理条例》通过批准！你关心的都在这里！

 《日照市物业管理条例》于2017 年9 月30 日经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准，将于2018年1月1日起施行。这是继10月1日实施的《日照市城市管理条例》之后，我市制定出台的又一部城市管理领域的地方性法规，也是《日照市城市管理条例》的首部配套性法规。该《条例》共八章八十七条，分别就前期物业管理，业主大会、业主委员会和物业管理委员会，物业服务，物业的使用和维护，监督管理，法律责任等内容作了具体规定。

　 《条例》的制定出台，对于推动我市物业管理行业健康有序发展，全面提升物业管理服务水平，切实提高居民生活质量，共同营造良好的居住和工作环境，加快建设环境优美、秩序优良、文明和谐的生态宜居城市，将产生重大而深远的影响。话不多说，那么，哪些规定与我们息息相关的呢？

业主大会和业主委员会如何成立？业主责任如何约定？

      成立业主大会和业主委员会是实现业主自治、保障业主权利的基本途径。《条例》第二十四条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。第二十五条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第三十九条规定：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。业主委员会应当由三至十一人的单数组成，委员只能由业主担任。

那么，业主大会、业主委员会主要做些什么？

    《条例》第四十三条规定：业主大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第三十三条规定：业主拒付物业费、不交存专项维修资金、乱停放车辆以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使作出约定。

尚未成立业主大会的小区物业谁来管？

    《条例》第四十六条规定：住宅小区有下列情形之一的，应当成立物业管理委员会，作为临时机构履行物业管理职能：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）两次组织后仍不能成立的；（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处（乡镇人民政府）两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；（四）业主委员会不履行职责一年以上，无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）两次指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

     第四十九条规定：物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。符合业主大会成立条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

物业公司违反哪些规定会被记入“信用档案”？

　  《条例》第六十条规定：物业服务企业有下列行为之一的，除依法应当承担相应的法律责任以外，由物业主管部门记入信用档案：（一）在物业服务招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；（二）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域的；（三）撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料的；（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；（五）故意泄露业主、物业使用人信息的；（六）对业主、物业使用人进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；（七）违反法律、法规规定的其他行为。

公共收益如何管理？

    小区账目管理是不少业主关注的焦点，如何避免业主公共收益被占用或挪用？《条例》中第二十一条明确，物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，并按照合同约定公布收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

物业给停水、停电怎么办？

    不知道业主们有没有经历过，因为没有及时缴纳物业费或者其他原因，而遭受物业的停水停电？《条例》中第五十九条作出明确规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
    物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼；物业服务企业不履行仲裁裁决或者生效判决的，由物业主管部门记入物业服务企业信用档案。
    《条例》第八十五条规定，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，可以处一万元以下罚款；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

针对不按时交纳物业费的业主又该如何处理呢？

    《条例》第七十四条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主未按照约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过在物业管理区域显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

居民楼里的经营性用房又是怎么规定的？

    在不少小区内存在业主将住宅（含车库、储藏室）改造成经营性用房，便利超市、美容保健室，开公司等，相信不少人曾遇到过。

    第六十六条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经有利害关系的业主同意。

车库还能只售不租吗？什么样的停车位属于业主共有？小区内怎样划定车位才合规？

    《条例》第六十七条规定：物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并接受业主的监督。

来源 日照市住建局

编辑 虎子

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