楼市不妙，投资客开始抛房！二手房寒冬来了......
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来源：南京楼市 作者：费梦雅（本文不代表金融五道口立场）
最近，南京降价的二手房越来越多，很多都是房主急用钱紧急抛房，甚至一些还未交付的新房，都有房主拿出来卖。
昨天，我在朋友圈看到一则卖房消息，就让人大跌眼镜！还未交付的保利西江月一套二手房，房主就急着拿出来卖，户型89平3房，总价只要225万，相当于2.5万/㎡，比在售新房格还要低。
无独有偶，就在这几天，南京楼市微信平台陆续接到粉丝电话，想在《粉丝卖房》栏目刊登房源信息卖房，其中很多房价的报价都明显低于市场价：
1、浦口明发城市广场，一套二手房连降两次，低于市场价10万出售；
2、城东刚交付的世茂君望墅，一套精装二手房单价比毛坯房源还低2000元/㎡；
3、仙林万达茂，一套二手房从总价288万降到268万，无人问津，房主说还要继续降。
4、鼓楼滨江世茂外滩新城，一套二手房低于市场价40万出售，豪华装修，看的人还是不多。
5、鼓楼长江之家，银城汇文双学区房，一套二手房2.9万/㎡急售，目前小区成交均价5.1万/㎡。
这些房源大家都可以在南京楼市微信平台最近推送《粉丝卖房》栏目中找到，同事叶正发告诉我：“最近很多二手房房主联系我，都是资金比较紧缺，急着抛房，降价力度很大，如果没人看房，还会继续降，远低于市场价。”
这样的二手房降价，到底是个别现象，还是普遍现象？今天，我展开调查，与南京主流中介门店的房产经纪人交流，并查询最新数据，得到几个消息，与大家分享：
1、警报！南京二手房成交量连降4个月，环比涨幅连降9个月
南京调控一周年，在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下，二手房市场已经不见往日火热。
据365二手房最新出炉的数据，自5月南京出台限售政策，6月起二手房成交量就出现明显下滑趋势，截止9月，南京二手房成交量已连降4个月！
统计时间截止到2017.9.29
此外，根据国家统计局每月公布的70城房价数据来看，从去年12月开始，南京二手房价同比涨幅一直处于下滑的趋势，截至今年8月，同比涨幅已经连降9个月，市场真的大不如从前了！
数据来源：国家统计局
2、南京二手房主动降价30万—70万，房主没以前那么硬气了
最近，我也在朋友圈里看到很多中介公司的经纪人发布的房源在降价急售，从30万到70万降价幅度不等，都是这个月刚挂出来的房源：
我和多位南京中介公司的经纪人沟通，他们反应，最近很多二手房主都主动要求降价卖房，特别是一些不热门的板块，价格挂高了房子根本无人问津，房主也没以前那么硬气了。
一些经纪人告诉我，现在买卖双方对于房价可以洽谈的空间变大， 随着二手房成交速度放缓，房主变得好说话，经历了市场变化之后，心态有所改变。
3、投资客资金链绷不住了！心态不稳，开始抛房！
今年国家统计局发布的数据，南京房价已经连续9个月没有涨了，除了今年6月的持平之外，其他全部都是下跌。不少投资客对楼市持悲观态度，担心房价继续下跌，心态比较焦灼，开始降价抛房。
这些投资客，都是去年南京市场火爆的时候，疯狂卖房，有人甚至连首付都是借来的，现在还款压力越来越大，资金链绷不住了，加上市场一直处于下行趋势，主动要求大降价抛房。
最近，南京进入楼盘交付密集期，二手房挂牌量陡增。一批投资客拿到房就立即出售，就怕房子砸在手里。由于不满2年税费较高，还有二手房主愿意自己承担税费，只求房子尽快出手，回笼资金。
4、上个月（9月），南京有214个小区房价在下降！
据每日楼市统计，南京616个二手房小区中，9月报价下跌小区已经达到214个，占比达到约35%。这个数据还是比较惊人的，比去年12月房价下降的小区多出了5倍。
秦淮区有39个小区降价，玄武区有37个小区降价，
鼓楼区有38个小区降价，江宁区有20个小区降价，
栖霞区有20个小区降价，浦口区有14个小区降价，
建邺区有19个小区降价，雨花台区有15个小区降价，
六合区有12个小区降价。
其中全南京这20个小区9月房价跌得最凶！
9月南京各区二手房挂牌均价环比跌幅TOP20 | ||||
南京楼市微信平台 费梦雅制图 | ||||
行政区 | 小区 | 9月初报价（元/㎡） | 9月末报价（元/㎡） | 报价跌幅 |
鼓楼区 | 归云堂小区 | 26347 | 23938 | ↘9.14% |
鼓楼区 | 四卫头小区 | 33748 | 31331 | ↘7.16% |
鼓楼区 | 北校尉营 | 73875 | 68796 | ↘6.88% |
鼓楼区 | 永庆村小区 | 79765 | 75005 | ↘5.97% |
栖霞区 | 胜利新园 | 22015 | 20750 | ↘5.75% |
鼓楼区 | 长江之家 | 46350 | 43765 | ↘5.58% |
雨花台区 | 能仁里 | 25673 | 24310 | ↘5.31% |
雨花台区 | 养回红村 | 28505 | 27079 | ↘5.00% |
鼓楼区 | 芳草园 | 61082 | 58164 | ↘4.78% |
江宁区 | 胜态新寓 | 28309 | 27049 | ↘4.45% |
玄武区 | 中央路小区 | 36158 | 34549 | ↘4.45% |
秦淮区 | 光华园小区 | 26541 | 25375 | ↘4.39% |
玄武区 | 双井巷住宅 | 47319 | 45432 | ↘3.99% |
玄武区 | 石婆婆庵小区 | 48858 | 47044 | ↘3.71% |
建邺区 | 金陵世家 | 31864 | 30705 | ↘3.64% |
玄武区 | 凯润金城 | 46205 | 44558 | ↘3.56% |
玄武区 | 大石桥小区 | 48201 | 46544 | ↘3.44% |
鼓楼区 | 清江公寓 | 53603 | 51822 | ↘3.32% |
玄武区 | 丹凤街小区 | 29096 | 28143 | ↘3.28% |
秦淮区 | 中山南路小区 | 37349 | 36138 | ↘3.24% |
（数据来源每日楼市）
5、南京多家房产中介关门，经纪人收入一落千丈！
事实上，对于二手房市场的冷热，除了数据能说明之外，每天奔波在销售第一线的房产经纪人们最有感触。
此前，同事吴芳仪与多位中介朋友交流，他们普遍表示，5.13新政之后，南京的二手房确实不好卖了，来咨询房源的买房人越来越少，成交量明显下降，市场降温明显。许多中介门店的生意大不如前，甚至有些门店直接选择关门。
据西祠房产爆料，南京陆续出现中介关门的情况，比如：华侨路房天下华侨路店已变成中国移动，满堂红都已经关门停业歇业。
图片来源：西祠房产
除了关门歇业，我爱我家、中原地产、港厦中介等中介都主动下调佣金费率，来应对市场下行。
一位中介朋友告诉同事，“房子不好卖了，每个月的工资也大比缩水，身边一些同事直接转行了，眼下自己也在考虑到底还要不要坚持。”
6、4大悲剧！南京二手房市场寒冬真的来了！
南京二手房市场寒冬真的来了，可以预见，随着调控收紧，下行趋势还将不断持续，出现以下4大悲剧：
1、越来越多人开始从南京二手房市场撤离，重回新房市场，二手房买主骤减。以前有人因为担心找不到关系，买不到新房转而去考虑二手房市场，但是现在南京楼盘开盘需要公证摇号，买房人看到希望。
2、3年限售，南京二手房买家心态发生变化，观望心态强烈。成交周期被拉长，成交量随之下降，市场进入速冻期。
3、一大波抛房潮正在路上，投资客对房价预期变了，从看涨变为看跌，只求尽快回笼资金，资金链非常紧张的房主甚至会亏本卖房。
4、会有更多中介门店关门倒闭，二手房市场下行，房产经纪人的日子会越来越不好过，跳槽的现象会大幅增加。
延伸阅读：
最严调控之下该不该买房？这是见过的最中肯建议
转自：凤凰房产（ID：houseifeng）；综合：说钱（ID：iShuoqian）、凤凰网
买房要选“出身好、发展好、人口多、有潜力”城市的核心地段，并给出了具体的判断标准，被广大买房者和钱粉奉为圭臬。但是现在又新一轮调控，房子还能不能买？
本文主要内容：
1、房子不是想买就买，想卖就卖了
2、刚需族现在还能不能买房？
3、买房还能赚的到钱吗？
4、三条规律，一定要谨记
最近调控再次升级，尤其国庆前夕，先是北京、深圳、南京等一、二线城市，主要银行的首套房按揭利率上浮5%到10%，最高上浮高达20%。
接着，重庆、西安、南宁、南昌、长沙、宁波、石家庄等地，密集出台限售措施。
到目前为止，全国多个城市都出现不同程度的“限售”：
从上图不难看出，随着楼市调控政策加码，“出身好、发展好、人口多、有潜力”的城市，要么不能买了，要么买了也不让卖了。
可是不少人对于现在的政策还是摸不清楚头脑，现在到底还能不能买房？如果能，在哪买更赚钱？
对此进行的判断是：如果是刚需，买房逻辑不变，在经济承受能力范围内，赶紧上车！国家调控打压房价时，正是你上车的好机会。
不过，对于刚需族来说，还是要悠着买，对此的建议是：一定要优选大城市、地段好、升值潜力大的房子，最好是2居；如果钱不够就买大城市、地段好、升值潜力大的小一居！
千万别为了追求更大住房空间、更新的房子，而选择郊区。因为即使是自住，现在也很少有人一套房住一辈子。所以即使是刚需，也要注意地段及未来升值潜力！
虽然现在政策非常严格，但如果你有想买房投资，在有资格、经济条件的条件下，仍然可以在一二线及环一线城市有学区、靠地铁的市区买。
但是，不论是刚需还是投资，都一定要量力而行，把杠杆控制在安全范围内，否则不仅没赚到钱，还可能会死得很惨。
因为，房地产走势，长期看人口，中期看土地，短期看金融！
人口聚集及变化趋势，在经济基本面不变的情况下，短期内很难有太大变化；土地供应也很难会大幅变动，相对而言，短期内资金松紧对房地产影响最大。
如果钱少，在一二线城市买房有困难，像三四线这类的城市，现在还能投资买房吗？
“仍然能”！而且，只要你买的房子符合下面三条，无论你是在大城市，还是小县城，都能通过买房赚钱。
买那些稀缺、不可替代的房子
物以稀为贵，占领稀缺性是赚钱的根本，所以你掌握的东西越稀缺，增长潜力越大，越可能赚到钱。
房地产行业也一样，只要你能在区域市场上，某方面具备稀缺性，就能拥有获得超额利润的可能性。
所以，即使你在小县城，或四五六线小城，只要你买的房子是好的学区，紧靠商场医院等，整体供不应求，就是稀缺的好房子，未来就更能升值。
不过，稀缺的东西很多，但并不是每种都值得投资，或我们有能力投资。所以，买的房子除了满足稀缺外，还应该满足第二条——能带来源源不断的现金流。
买能带来源源不断现金流的房子
我们投资理财，无论是投资黄金、比特币，还是股票、基金，赚的钱无非来自两部分：一是低买高卖，赚后入场人的钱；二是投资的东西本身能增值，能有源源不断的现金流。
具体到房地产投资上，如果一套房子，房价500万，但每月租金只有4000块，算下来租售比（年租金和房价的比率）还不到1%。
这样的房子除非以后能大幅上涨，（除非一二线城市核心地段，否则能不能上涨、能上涨多少，不确定性很大）否则不值得买。
而有的房子，虽然地处小城、楼层和户型也不尽如人意，但由于不愁出租，售价低、租金高，也更值得投资。
买那些不愁没有人接盘的房子
这个很关键，尤其是想用来投资的房子更应该注意。
你要以始为终，买之前就要了解，你买了后好不好脱手，即会不会有人租或买，而且愿意这样做的人是多是少。
因为即使这房子现在再好，如果以后没人接盘，没人愿意租或买，你花钱买的也不过是一堆水泥而已。
给你们说个真实的故事：
有位朋友今年年初想在靠近北京的河北燕郊买套房投资。本来楼盘都看好了，资金也准备好了，可后来调研时他发现，政策稍微有点风吹草动，整个市场都在往外抛房，只见卖房的没见买房的。
朋友慎重考虑后认为，这个地方人口汇聚能力并没有想象中那么强，房子投资风险比较大，因为市场好时很少有人会舍得卖，一旦有个风吹草动想卖时没人接盘，就很危险。所以他最后忍痛割爱，放弃在当地买房。
总的来说，对于普通人而言，我们资金有限，没法与那些腰缠万贯的老板，或杠杆加到赌命的投机客相比，也很难通过买房暴富。
不过我们仍旧可以通过买房，护住财富不被通胀侵蚀，赚些安稳钱。无论何时何地，能赚到钱的都是善于观察思考，并及时付诸行动的人，因为一旦一种赚钱方法大家都知道了，能赚到的钱也就少了。
买房也一样，当大家都知道一二线城市及环一线卫星城值得投资时，房价也就上去了，高得离谱时政策就调控了。所以要善于发现稀缺，寻找能源源不断下金蛋的鹅，以及不缺人接盘的房子下手。
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