楼市寒冬将至，2018才是真正的低谷，甚至会冰封至2020年
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撰文丨 张大大 楼市时评 ID：zzlssp（本文不代表金融五道口立场）
楼市即将进入寒冬。
不论是官方的70城房价数据，还是民间智库的全国房价指数，亦或是新建商品房开工量等数据，都显示出了当下楼市，正处于明显的下行趋势。
这个趋势一经成型，绝不会轻易改变，除非遇到巨大的利好，比如降息降准，解除限购限贷等政策，但是根据目前的情况来看，期望楼市短期内松绑是不现实的。
现在，已经有很多一二线城市的朋友，深切感受到了楼市下行带来的影响，比如北京，比如天津。
但事实上，现在的楼市顶多算是深秋，明年才会是楼市真正的寒冬。
而且这一次的冬天，或许比以往要长的多。
旧周期的终结
从2015年开始的这一周期，到底何时才会终结？
不出意外的话，2018年才会是这一轮周期真正的终结。
这也就意味着，对于那些刚刚开始下跌的城市，不要着急去抄底，让子弹再飞一会。对于现在仍在上涨的城市，也不要过于乐观，盲目投资，后面还有很多坑等着你跳。
我们先来说周期。
从2006年起，房地产市场开始有了周期一说，至今这11年间，一共经历了4轮周期变换，我们以一线城市为例（一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在，最具代表性），看下图：
如果把一个完整的上行+下行看作一个周期，那么根据这个图我们就可以明显的看到，一线城市的4轮周期到底是如何变化的。
06年之前，房价走势杂乱无序，无迹可寻。
06-09年，周期开始逐渐有了雏形和规律，后经历了09-12，12-15两个完整的周期，我们进入了现在所处的15-18周期。
你有没有发现，虽然走势不尽相同，但是时间节点上非常规律？
09，12，15，18
这几个时间点，我们称作楼市的最低谷期，在这些时间点中，买房的可选择性是最多的，开发商的优惠力度也是最大的。
需要特别注意的是，最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌，除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外，再没出现过特别大幅度的下跌。
12年楼市最低谷房价横盘微跌，15年楼市最低谷下跌也没超过10%。
而今天，由于去库存的叠加影响，对于一二三线不同城市，更是要具体情况具体分析后再做决定。
其实，不大涨不大跌这句话，一直是我们国家对于楼市的真实期盼，只不过由于种种原因，之前只做到了后半句不大跌。
但是至少有一点是可以肯定的，不论是上涨还是下跌，趋势一旦确立，就很难发生改变。
而17-18年的趋势，就是下行，其具体的表现为：
17年已经开始横盘或下跌的城市，18年房价大概率比现在要低。
17年仍在上涨的城市，天花板已经越来越近，站岗的概率也越来越大。
所以，这也是为什么前文说，现在不用着急抄底，也不要再盲目追涨的原因。
新周期的开始
或许有些朋友会有疑问，既然18年是15-18旧周期的结束，那是不是也就意味着18-21新周期的开始？
就好比15-18这个周期，16年涨幅最大。
12-15这个周期，13年涨价最多。
09-12这个周期，10年是房价巅峰。
那是不是也就是意味着，也许18-21周期，将在19年出现大幅上涨的情况？
很遗憾，答案是否定的。
未来这一轮的新周期，跟以往有很大的不同，19年不可能出现大幅上涨，甚至连出现上涨的机会也不多。
为什么这么说？
因为近期国际大环境的改变，使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同，根据楼市以往周期的表现而总结出的经验，在未来必将发生一定的改变。
首先，从17年开始，美国带领全球进入加息通道，在这样的大背景下，中国也不可能独善其身，加息是早晚的事情。
但是，由于当下国内实体经济的不景气，以及贷款大量流入房地产这一事实，国家使出了过去从来没有用过的一招：只针对楼市定向加息。
在美国加息，加拿大加息，英国加息，韩国日本计划加息的大环境下，我们的基准利率一直没变过，也没有任何要改变基准利率的征兆，唯一改变的是购房的利率折扣。
过去买房，可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款，如今买房，哪怕是首套也要1.1倍，这就是所谓的定向加息，只影响楼市，不影响实体。
随着美国明确要加息至19年下半年，我们有两条路可走，要么跟随全球步伐共同加息，要么继续加大定向加息的力度。
在今年的大会上，领导们才刚说过要大力发展实体经济，要让金融服务于实体经济。由此可见，保护实体，尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知，未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。
随着未来买房利率的持续升高，贷款能力不足的人被陆续筛除，居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。
为什么要说居民购房的杠杆率？
因为杠杆率这个指标和房价呈正相关！
众所周知，本轮房价上涨的主要原因之一，就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。
在那个时期，首付分期，甚至0首府购房比比皆是，从15年到16年底持续增高的居民杠杆率，可以说是房价暴走的主要力量。
而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起，就可以发现其中的规律。
杠杆率处于高位的时候，房价快速上涨。
杠杆率处于低位的时候，房价上涨缓慢甚至出现环比下跌。
杠杆率上升的时候，楼市热度持续走高。
杠杆率下降的时候，楼市热度持续下行。
再结合上文，由于18，19年楼市持续加息的影响，居民杠杆率也会持续下降，这也就注定了在未来这两年，楼市不可能出现抬头的趋势。
所以说，对于现在仍在以投资为目的追涨的朋友，一定要做好还贷三年后也很难变现的准备。
至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期，我们仍要看19年过去之后，2020年左右国家是否会放宽限购等政策，以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动，那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。
再加上房产税的呼声越来越响，越来越多的专家学者预测房产税将在2022-23年前后出台，如果这件事情最终成为现实，那么下一个周期将会成为套现离场的最佳时机。
但是毋庸置疑，不论调控是否会放松，18年下半年买房，对于大多数城市来说，都会是未来三年价格最低的时刻。
在过去的文章中，我也曾放过某知名研究机构所制作的主要城市低谷期预测图，可以做为参考借鉴，当然楼市变化速度非常快，受政策影响也很大，要根据实际情况随时改变购房策略。
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