其他

地王“崩盘”第一枪打响!未来可能会更多...

2017-12-18 金融五道口

广受推崇的微信公号,点击上面蓝字“金融五道口”一键关注。喜欢此文,请分享给朋友们看看

(本号已开通留言功能,欢迎大家评论,感谢微信管理团队) 


一、地王“崩盘”第一枪打响!


来源:中国证券报  冯颖祎 (本文不代表金融五道口立场)


导读:往年“地王”频出的场景依然历历在目,那时就有许多人疑问,用近乎疯狂的价格拿地,开发商真的能赚回来?如今,南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前,画风突变剧情直转,地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。


这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢?


1、南京地王项目折戟


南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工,只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价格纪录。


“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者透露,开发商为了回笼资金,每个项目的开发周期一般控制在3年内,如碧桂园、万科等成熟开发商,从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今,资金链一直偏紧,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶,但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了,工程欠款已累积数月。”该人士表示。


“南京的案例并非极端个案,而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,过去两年地王频出,当限购、限价、限制流通等政策密集出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链断裂,项目就陷入停罢的泥潭。


克而瑞研究中心的统计数据显示,2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中,有50宗属于典型案例,截至目前,其中14宗处于未开工状态,整体开发进度较为缓慢,有相当一部分项目选择延迟入市。


中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,这些项目如今命运颇为坎坷。


在车水马龙的北京南三环西路上,比邻丽泽桥金融商圈,两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是,四年多过去了,该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报,而是开发商的另一个项目。该项目销售人员告诉中国证券报记者,他是另一个项目的销售,该项目开盘时间未知,连售楼处都没建。一般情况下,从拿地到预售最快在半年左右。


在朝阳区常营乡,2015年拍出的一块“地王”项目上,卡车进进出出,施工机械繁忙运转。中国证券报记者从高处俯瞰时,该地块只开工了一部分,另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份和保利地产,“项目开工的部分是配套保障房,商品房还在等公司的规划。”该项目负责人透露。首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示,其对此并不知情。


中原地产首席分析师张大伟认为,当前调控环境下,高价地块项目入市难度高,这些地块拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看,高价地面临市场与政策双风险。


2、政策高压资金趋紧


不顺的销售回款和即将到期的债务,是悬在开发商头上的两把利剑,对公司的资金链是严重考验。随着时间推移,越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。


例如2013年的丰台夏家胡同项目,土地转让资料显示,夏家胡同地块总价17.7亿元,规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房后,楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计,夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看,该项目若想获得这一理想售价颇具难度,但如果不能尽快销售,企业面临着更大的资金成本。


该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产,后又于2016年将项目公司全部股权质押给长城资产。


一边是步步惊心的财务成本,一边是融资渠道越来越难。今年来,房企融资难度较往年大增。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态从证监会给各公司的反馈文件看,证监会关注的焦点在于企业的融资用途,比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。


同策咨询监测显示,房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低;境内公司债渠道10月份仅发行两笔,这两笔公司债均为2016年度获批的额度。


张大伟认为,整体来看,不管是境内,还是境外,房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业,如今资金成本会剧增,下一步将影响销售安排。


3、联合开发分摊风险


“开发商以近乎疯狂的价格拿地,遇到这一年多来的政策高压,若自身专业能力不够,资金储备不足,应对风险能力欠缺,那么短线资金就会在严苛的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者,在严格调控面前,房企往往相互抱团、联合开发来解燃眉之急。


以绿城为例,它是曾经受天价拿地影响最大的企业。2009年,这也是一波地王降临的年代,此后国家陆续出台调控政策,在2014年尤甚,这一年,受累于持续的资金压力,绿城连续两次被整合。


中原地产统计数据显示,2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗,因涉及的资金体量大,其中32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比达64%。因此,引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。


“除了联合操盘,政策高压之下,行业集中度也会进一步提升,大鱼吃小鱼的行业并购整合现象将增多。”严跃进认为。


今年以来,阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些地方随时可以找到合作伙伴,“需要的话,明天拿出来卖就可能卖掉,换成现金。”


多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为,长期看好一、二线城市的房地产市场,开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常,大公司抗风险能力比较强,因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说,就没那么轻松了。项目少、资金紧,意味着腾挪空间就小,一旦项目无法及时销售回笼资金,现金流一断裂,就只能待价而沽或破产。


延伸阅读:


二、南京地王资金链断裂!没什么大惊小怪,以后会成常态


作者:齐俊杰看财经

 

最近一条重磅消息,在地产圈流传开,说南京曾经的地王京奥港未来墅已经停工,工地上已无工人,只剩孤零零的塔吊。工地门口,贴着封条“工程暂停、大门封闭”。这块地曾经的价值是47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价格纪录。据了解这个工程已经拖欠了数千万的工程款,还有一笔超过30亿元的融资即将到期,所以没钱只好停工。 

很多人都说,曾经一度高价拿地的地王们,也有今天,然后也有看多房价的人告诉别人,看多的理由之一就是,开发商拿地都那么多钱了,你说未来房价能便宜吗?说的好像开发商不会赔钱一样,事实上这种激进的开发商比比皆是,很多开发商都把财技用到了极致,通过各种融资手段搞钱,然后高价拿地,企图能在未来卖个好价钱,但如果点背,赶上了宏观调控,就只有停工烂尾,然后四处躲债,继续融资。如果能搞到钱就继续盖,如果搞不到钱了。就先放在那放着。这种事可以说屡见不鲜,赔了大钱的开发商也不在少数。

 

开发商难道不知道调控吗?知道!但现在全国的开发商太多了,所以群体思维其实跟老百姓差不了多少,总想着前两年国家调控,没两年就放开了,我现在拿地,盖两年之后调控正好放开,然后卖个好价钱。在开发商的印象里,之前只要是敢于逆势扩张,逆势拿地,敢于赌命的,最后都发了。反而是那些保守的,相信政府调控的,不敢拿地的,都逐渐退出了市场。这其实跟老百姓的印象是一样的,相信房价暴涨的,都早买房了,相信国家调控的都后悔了。这已经形成了一个强认识。狼来了喊了两次,狼都没来,确实出现了塔西佗陷阱,现在你喊什么人都不信了。可问题是,狼来了的故事我们都很清楚,喊了两次狼没来,第三次狼就真的来了。

 

开发商们在拿地的时候,他们的计算往往是静态的,把很多当前的情况,当成日后的情况。比如当时如果融资利率是8%,他就倾向于认为未来一直是8%,当时能够拿到贷款,他也认为以后也能有贷款。但殊不知这次调控是一次立体打击,不但银行的委外和信托全部纳入监管,资管也出了新规。P2P也全面叫停了这种大标项目,甚至不上市的开发商,发债也不让了。现在对于中小开发商来说,已经基本失去了搞钱的途径。如果拿地很激进的话,现在估计已经无米下锅。

 

其实在2014-2015年,就应该是房地产的筑顶阶段了,当时国内房地产可以说是一片萧条,当时我们调研,华北以及东南沿海都出现了各种程度上的房价下跌,杭州楼市都跌了,温州跌的更惨,而北京和上海也在跌,河北更是重灾区,当时有太多的地王开发商都出现了烂尾的情况,索性当时出现了P2P,很多开发商通过P2P搞钱,项目的利率最高给到了20%多,然后平台方再打包成10%的理财卖给老百姓,中间赚个差价。而开发商还要拿自己的土地证通过其他的金融机构抵押,当时这种融资结构非常普遍,很多开发商都是通过这种方式搞钱,但很可惜地产越来越冷,最后不少开发商连利息都还不起了,然后就只能变成了老赖,欠钱不还,而P2P们就各种催债,但没有用。开发商的楼封不了顶,也就没法卖,或者说,封了顶也没人买。当时跟债主们谈判,说拿房子抵债行不行,河北石家庄市区的房子7000-8000,一平米,欠多少钱给房子。债权人异口同声说,不行,谁要你的破房子,你卖的出去吗?

北京也是如此,当时不少工程实际上已经烂尾,但为了维持,都拿土地抵押然后融资,继续盖。开发商从P2P那里借了太高利息的钱,基本上已经没什么利润空间了,所以也是心累,盖盖停停,积极性并不高。

 

直到2016年这一波地产行情爆发,开发商又都从冬眠中苏醒过来了,看到楼市火爆,大家开始着急了,赶紧借钱把楼盖完,然后形成销售。但开发商的本质太贪婪,有的开发商已经欠了一屁股债了,甚至已经被列入了老赖名单,不说赶紧把项目盖完把钱还了,一看楼市火了,他也嘚瑟起来了,开始各种作。又开始跟债权人重新谈价了,说之前的合同不行了,现在楼市这么好,咱得重新谈抵押和偿还方案,我的房子价格得提高了,你想金融机构们能同意吗?显然不会,就这么一来一回,谈了大半年,结果201610月又调控了,还没看明白2017317新政又来了,再次造成了一万点伤害,楼市又陷入了寒冬,但最要命的是价格上去了,成交量下来了,这让开发商的预期提高,但开发商提出来的方案,金融机构根本不认可,有价无市,所以又开始了扯皮。实际上在这次调控中,开发商们的资金质量已经更加恶化,现在加上资管新规,连P2P的融资也已经堵死了,未来开发商的后续资金已经基本没有指望。所以最困难的时期才刚刚开始。至少明年上半年还看不到回暖的迹象。未来这个行业一定会像当年的煤炭一样,小煤老板全部被干掉,中型煤老板被榨干后踢出市场,大型煤炭企业一统江湖,开发商也会面临同样局面,越来越多的中小开发商会被资金链断裂榨干所有利润,然后被大型房企收编。所以对于南京的这个地王,根本不用惊讶,以后这种事会越来越常见。既然暴涨已经发生,有人在此捞到好处,那么后面必然有人为此承担代价。


版权说明:感谢原作者的辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间删除或支付稿酬,谢谢!投稿邮箱:fivecrossing@126.com


长按下方图片,识别图中二维码,关注金融五道口公众号 

致读者:由于“你懂的”的各种不确定性,《金融五道口》经常被动失联,无法更新内容。欢迎朋友们关注我们的备联号:


长按下方图片,识别图中二维码,关注金融紫禁城微信公众号

长按下方图片,识别图中二维码,关注金融好望角微信公众号

感谢您对“金融五道口、金融好望角”的关注

我们的用心

只为您的投资更轻松


更多精彩及时的金融资讯,尽在金融五道口

申请方法:加群主微信(lidai5189)

/商务合作,QQ:3072994630/

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存