震惊！兰州取消限购，合肥放松限价，因城施策的调控，会否成为儿戏？
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正文共： 5157字 8图；预计阅读时间： 13分钟
来源：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃（本文不代表金融五道口立场）
今天早上，一则新闻让老百姓恐慌了，地产圈的人沸腾了！
昨天（5日）晚上6点，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行的房地产市场调控政策进行调整，采取“部分取消限购＋部分增加限售”。
这与其他城市采用人才战术变相放开限购还不同，兰州算是堂而皇之的放松了限购。兰州取消限购的区域仅仅执行了4个月，就在2018年带了一个非常不好的头，樱桃担心此举如果得到中央默许，以后还会有更多城市，打着“因城施策”的口号，随意放松限购。
同时，合肥也传出取消限价。合肥又是怎么回事？难道热点城市的调控也要放松了吗？樱桃大房子对此做了详细的了解。
1
兰州取消部分限购
兰州调整的政策具体是2松2紧：
1、西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消；
2、继续执行限购的区域取消了社保和纳税；
3、城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的一手和二手住房实施限售3年。
4、限价收紧：对拒不接受新房价格备案的房企，暂停其网签备案资格。
兰州市辖城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区5个区和永登县、榆中县、皋兰县3个县。
去年4月，兰州开始限购限贷，先是对房价涨最多的主城区限购，包括城关区、七里河区和安宁区3个区，（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）。兰州户籍家庭2套，非户籍1套。
去年8月30日，兰州升级调控：1、在原有基础上，将西固区纳入限购；2、要求非兰州户籍提供3年社保，或者1年纳税证明，补交的无效；3、限价升级；4、限贷升级，首套3成未变，二套已结清首付抬高到5成，二套未结清首付抬高到6成，买非住宅首付7成。
而红古区和永登县、榆中县、皋兰县3个县一直没有限购。
对于取消限购的西固区、九州开发区、高坪偏远区域三个区域，我们分开来看。
第一，西固区
西固区从限购到取消，仅仅只有4个月时间。
为什么要取消呢？
西固区在售的五个新盘，2017年都在涨价，尽管涨的不算多。
西固区的新房供给量也非常少，按道理，并不存在去库存的问题。
据兰州当地房地产业内人士告诉樱桃大房子，西固属于兰州重工业区，近几年兰州实行了出城入园的政策，把大型企业搬到西固区，这个区未来潜在的土地供给量很多，放开限购估计也是未雨绸缪。
第二，九州开发区
九州开发区属于城关区内，但被黄河隔开了，地段比较偏远，这一次也取消限购。据兰州当地人士告诉樱桃大房子，九州和西固区都属于推山造地的区域，居住的主要是甘肃省内来兰州打工的刚需足。兰州吸收的人口都是省内，如天水、定西、武威、庆阳等兰州周边城市，很难吸引到省外人口，一旦限购，对这个区域的楼盘影响非常大。
第三，高坪地
兰州高坪地较多，七里河区、城关区都有分布，最有代表的两个项目兰州碧桂园、银河国际居住区，都是千亩级大盘，碧桂园有四千多户，银河国际更是300万平米的大盘。
据兰州房地产业内人士告诉樱桃大房子，在去年8月加强限购以后，这些大盘就反映卖的不好了，限购影响非常大。
“半个月前，这些房企就在传言兰州要放松限购了，他们的消息比较灵通，而且大盘卖的不好，他们会跟政府反馈，也会影响政府决策。”上述业内人士对樱桃说。
卖的不好，但房企也不愿意降价，碧桂园的盘，2016年6-10月最高峰卖到8000，目前的价格7800左右，但从精装换成了毛坯，实际上没跌价。
据兰州市房管局数据，截止2017年12月31日，兰州三县六区新增商品房供应面积为753.56万平米，已售182.05万平，2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米，当年去化率24.16%。
按照2016年兰州商品房销售面积883.9万平米，照这一销售速度来计算，2017年新增商品房的库存面积去化周期约为8个月。8个月的时间真的很短，随时可能面临供不应求的局面。
兰州常住人口有400万，刚性需求非常的旺盛，兰州市区南北两山对峙，东西黄河穿城，区域性地貌格局与构成决定了河谷型城市用地规模太少、对城市建设产生巨大影响。很多地区需要推山才能建房子，其实从供给量上来说，并不是过剩的局面。
这些地区的住房限购政策取消，兰州剩下限购的范围就不多了。
这是兰州在一年内第三次调整房地产市场监管政策。兰州当地媒体用调控“张弛有度”来评价。但如果站在渴望房价平稳的购房者角度来说，又何尝不是调控反复无常！朝令夕改！
我们先不评价这些地区到底该不该限购，是否合理，如果说这次取消的是偏远的郊区，几个月前又为何要加码限购？说明了兰州出台政策时考虑太不周全！也许之前就是跟风表态从严调控，根本没考虑到这些地区是否限购的必要性。
一会紧一会松，容易给人一种政府不想真心调控，有意维护高房价，不允许房价下跌的印象，进而引发市民恐慌购房。更何况这些限购地区目前还没开始降价，仅仅是销售下滑而已，就让政府迫不及待要放开了。
兰州2016年一般公共预算收入215.48亿元，增长16%。而据搜狐焦点统计，2017年，兰州市三县六区以挂牌、协议方式（划拨用地不计成交价）成交土地总额为134.58亿元，较之2016年（102.44亿元）增加约31.63%。可见兰州土地财政还是非常明显。
我猜想兰州也担心这么快取消会遭到中央的反对，因此在放松限购的同时，出台了限售政策，并且高举“房子是用来住的不是用来炒的”这个最高旗帜。
2
合肥放松限价
与兰州相伴的还有一个消息，合肥取消限价了！
消息来自于合肥市国土局和物价局，对于市民投诉的一个回复：
市民投诉的内容，大意是万科、万达的项目土地成本才三千多，现在卖1.9万/平米，为什么他们拿地那么便宜，现在还可以卖到那么高的价格，而有的开发商拿地的成本都到了1万，为什么价格要限制卖？这明显不公平。
对此，国土局的回复，一是房企定价是市场行为，企业自住定价，政府无权决定。二是合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。
国土局的回复到底该怎么理解？目前很多媒体的解读都不同，有的认为限价解除了，然后得出房价又要上涨的结论，中介更是趁机炒作。有的认为没有取消限价，是大家误读。
为了得到真相，樱桃大房子跟合肥当地房产圈几个资深人士了解了情况（等过段时间樱桃去合肥跟文一打官司时再对合肥实地做详细调查）。
1、说合肥取消限价，并不正确。
2016年11月份之后，合肥出让土地时，都会作出说明，房价不能超过同区域内之前的最高售价，以此杜绝了新地王的出现，所以2017年合肥市区优质土地的出让，哪怕是只比之前地王楼面地价每平米少几毛钱，也没有超过10月31日之前的红线。
樱桃也查看了合肥国土局的土地招拍挂信息，每一块居住用地的公告中，都有这么一条，“竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。”
所以，限价依然存在，只不过是针对2016年10月31日之后出让的土地，卖房时才明确有最高售价的规定。
2、合肥虽然没有取消限价，但放松了限价是真的。
全国各地政府限价，都是没有文件出台的，只能算是一种窗口指导价，合肥也一样，所以限价是否放松，只能从实际备案中看到变化。
但是19大之后，合肥的限价悄悄放松了，原来的高压红线突破了。
比如：（1）合肥高新区地王，北雁湖金茂湾，2016年7月29日拿的地，楼面价16159元/平米，而高新区的高层限价红线是15350元/平米，如果按照这个限价，金茂湾是必亏无疑的。
但樱桃有朋友问过金茂的人，金茂说即使不卖也不会亏本卖，否则就是国有资产流失，最后总算是放行了，金茂湾最低房源备案价格18000元/㎡，最高房源价格达23500元/㎡，备案毛坯均价20881元/㎡。
当然，突破红线，并不代表可以任意定价，按照出让时的规定，金茂湾必须精装修交楼，否则要罚款150万元/亩，结果金茂湾违约了，按毛坯交楼，需要罚款2.3亿元，如果算在成本价上，金茂湾的楼面价就是1.72万/平米，按20881的均价批，只有三千元的价差，算上建筑成本，营销等成本，金茂湾卖这个价也是没钱赚的。
（2）高新区保利柏林之春，楼面价9719元/㎡，装修高层首次备案16499元/㎡，也超出了高新区价格红线1149元/㎡。
但政府也没有公开说过限价放松，只不过金茂湾和滨湖一批高地价盘的放行，实际上说明了限价的上限在提高，之前国土局也对市民的疑虑回应过，“金茂湾超过红线的备案价属于正常现象”。经过这一次合肥国土局和物价局对市民来信的公开回复，更加明确了合肥限价确实是放松了，即2016年10月31日之前的楼盘，不再严格按照之前的红线来审批备案价了。
按合肥当地业内人士的看法，合肥2016年拍出了那么多地王，一直限价太低也不现实，楼面地价低于政府的限价，这个确实也不合理。
那合肥为什么敢于在19大后放松限价呢？原因在于，未来合肥将有12140套低价安置房入市，完全可以对冲合肥高价盘，利用高、低价搭配的方式，保持合肥房价维持在10500元/㎡这样一个水平上不动摇，是可以实现的目标，也就是说，这些储备的低价盘可以为高价盘做掩护。
3
总结
兰州取消部分限购，对全国的调控负面影响非常大，2018年带了一个不好的头，容易引发其他城市跟风效仿，对一些郊区的限购，随时可能找个借口取消，调控政策也将沦为儿戏。
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