天津：GDP失速暴跌，房价也会失去根基
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正文共： 2207字 6图；预计阅读时间： 6分钟
来源：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃（本文不代表金融五道口立场）
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经济为何失速？
前几天，天津公布的统计数据显示，2017年GDP增长3.6%，而2016年GDP增长还有9%。这远远不是腰斩的概念了。
经济变差了，政府的口袋也瘪了。政府的一般公共预算收入，2016年是2723.46亿元，增长10%，到了2017年，却下降10.4%，这离政府增加10%的目标刚刚相反。
先来了解一下天津的经济为什么遭遇了滑铁卢。
首先得从天津的经济结构说起，天津是典型的工业城市，主要由工业投资驱动发展，工业产值中一半以上是石化，剩下的还有煤炭产业，金属加工产业等。在GDP三架马车中，天津的固定资产投资占GDP的比重达到百分之七十多，比全国的水平还高一点，明显高于北、上、广、深，一线城市的这个比重只有百分之二三十。
2012年以前，天津的固定资产投资增速每年都保持在25%以上，所以天津的这个模式，曾经带来了高速增长。
但随着环保风暴，去产能等政策导向，天津模式也走到了尽头。一年下一个台阶，到2017年直接跳跃式下跌。
成也投资，败也投资，2017年天津固定资产投资增速从一季度的10%，到二季度的3.6%，到三季度的-0.3%，四季度有小幅回升，但依然拖累了GDP增速。
而天津的固定资产投资结构中，基建和房地产各占20%左右，主要是基建投资下滑拖累了固定资产投资，这个跟中央控制PPP发展模式也有关系，地方融资困难了，基建投资也只能下降了，另外跟保卫蓝天也有关系，政府要求停止施工。
除了基建外，工业投资骤降，是最主要的原因，海通证券姜超去年曾写过一个分析报告，因为环保风暴，对煤炭、钢铁、燃煤锅炉排放、水泥、铸造等行业都实行限产，所以天津很受伤。
GDP的另外两马车，出口和消费也不尽如人意，虽然限产对津京冀都有影响，但为什么天津下滑最明显呢？姜超谈到，因为天津居民劳动收入报酬占GDP的比重只有40%，远低于北京和河北的50%左右，居民收入制约了天津人民的消费能力。
2017年，天津社会消费品零售总额5729.67亿元，增长只有1.7%。而全国的增速有10.2%，可见，天津人民的消费能力，比远远不如全国人民的平均水平。
七八年以来，一线城市的产业都在迭代更新，转型升级，但天津一直不肯自我革命，还沉浸在工业里自我繁殖，最后变成了一个巨大的工业城市，一旦有不利于工业生产的政策来袭，很多高耗能高污染的企业被关停，天津就得脱一层皮。
为什么天津的消费水平不行，下面是知乎上一个天津人limate做的分析，作为参考：
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房价根基不稳
为什么第一部分我要先谈天津经济呢？因为一个城市的房价稳不稳，根本还是得看经济发展的好不好。
经济增速大幅下滑，按常理，肯定意味着居民可支配收入的下滑，公司都停产限产了，职工工作尚且保不住，哪来的收入呢？
但我很惊讶的是，天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然还有8.9%，跑赢了GDP那么多。通常来说，扣除价格因素，两者差个零点几很正常，比如全国的GDP增长6.9%，居民人均可支配收入增加7.3%，北京GDO增长6.7%，居民人均可支配收入增长6.9%。
但差几个百分点，总感觉难以置信！不知道有没有掺杂水分，要知道天津滨海新区最近才将2016年的GDP从10002亿元调整为6654亿元，挤出了三千多亿的水分。
所以我对天津人民的收入增幅表示疑惑！谁帮我来解答下？
如果经济大幅下滑，居民收入不下滑（呵呵我不相信），自然对房价有所支撑，但如果经济大幅下滑，别说收入不保，连工作都是问题的时候，谁还敢继续透支去投资买房？所以樱桃认为，未来天津的房价走势，最终还真的要看天津经济转型怎么样，当然了，央行又放水的情况除外呵呵。
2017年，天津的房屋成交量，不管是新房还是二手房，下滑都比较明显。
新房方面，2017年新增新房面积1397万㎡，环比2016年下降8%，但需求端下滑更多，2017年成交1280万㎡，环比2016年下降50%。价格上，2017年新房成交均价15707元/㎡，环比2016年增长15%。
天津不是限价了吗？房价怎么还涨了？
自从滨海新区开启数据造假先河后，我对天津的统计数据，都有种条件反射，数据是不是真的？
2017年，天津二手房签约成交量94434套，环比2016年下降50%，成交均价13308元/㎡，环比价格涨幅8%。
因为之前很多天津的粉丝给我留言反映，天津二手房市场真的降价了，不只是成交低迷，价格是真降了15%左右，但从统计上却是涨了，搞不懂。
我们再看下未来市场的供给量：
看上图，2015、2016年连续两年都是供不应求，但到2017年，开始供给大于需求了。
截至2017年底，天津可售存量1412万㎡，12.4万套，去化周期为13个月。一般超过12个月，供需的天枰就会往过剩方向发展，进入买方市场，价格自然会有下降的压力。
土地供给量上来说，天津在2016年卖地比较多，所以2017年、2018年的房屋供给量会增加，2017年天津卖地比2016年少一大截，但土地收入上反而多了，说明土地成交的单价高了，在目前市场调整的情况下，地王入市压力会比较大。
有的人说，市场不好，政府少供点地，造成供不应求价格就难跌了，但你要想想，天津的财政收入现在下滑这么严重，政府不卖地吃什么呀？所以地还是得继续卖。未来政策能不能放松，就看天津的库存上升有多快了，反正因城施策，一城多策也是中央鼓励的。
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