一大批城市，都揭不开锅了...
金融五道口
2023-01-18 00:00
Posted on 上海
The following article is from 米宅 Author 茅十八
米宅
.
持续输出优质内容，专注国内、海外不动产资产配置！和米宅一起，保卫资产，穿越周期！抄底优质城市资产+V：18300671067，免费领取“340个城市的选筹方向+300-500万值得买的城市版块”资料包！
财金专栏
，赞 34
来源：米宅，作者茅十八（本文不代表金融五道口立场） 1
突然间，一大批城市的财政，都穷的几乎揭不开锅了。
因为口罩影响，因为核酸花费太多，因为收入在收缩。
但最主要的原因在于：地方财政里占大头的土地，卖不上价、卖不动了。
根据近十年财政部数据，
从2017年开始，我国土地使用权出让金占地方财政总收入的比例连年上涨，从没低于过30%。
尤其是近两年，土地财政依赖度达到峰值，占比超过了40%：
2020年，土地出让金占比地方财政43.59%；
2021年，占比41.81%；
什么概念？
这意味着，地方财政几乎全靠卖地收入支撑，而各地卖地收入，又死死捏住了地方财政的命脉。
不幸的是，众所周知，因为行情、因为房企，过去一年全国卖地情况都相当差。
卖地收入骤降、财政收入大减，穷也就不足为奇了。
2
2022年土地市场差到什么程度？全国土地成交量，近10年最低！
来看一组刚刚出炉的全年全国土地交易数据：
2022全年，全国土地成交规划建面约6.2亿方，同比下降31%，降至近10年最低点；
2022全年，土地出让金收入约3.4万亿，同样同比下降31% ；
其中，一线城市：同比下降19%，二线城市：下降35%，三四线下降31%。
如图，这是从2013-2022年，近十年全国土地成交情况。
2022年全国土地推出规划建面，近十年最低！
2022年全国土地成交规划建面，近十年最低！
具体来看，
全年土地出让金1000亿元+的，全国只有6个城市：
——上海、杭州、北京、南京、成都、广州。
全国成交建面1000万㎡+的，全国只有4个城市：
——上海、杭州、成都、长沙。
平均溢价率较高的，超过8%的只有2个城市：
——深圳，合肥。
所以你看，全国除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外，其余城市土地市场都不乐观。
尤其是北方，北方除了北京之外都是重伤地。
比如天津、济南、青岛、沈阳、长春、武汉、郑州等，全年土地市场都极冷，溢价地块不到10%。
3
还有些城市，差到什么地步？土地根本没人要。
大动干戈搞一次土拍，组织土地推介会，但很多地块，还是挂一次卖不出去、挂两次依旧卖不出去。
看这张图，这是2022年全年22个城市集中土拍的供地完成情况。
1、表现最好的合肥：供地计划完成率全国第一、平均溢价率全国第二。
合肥这个城市，在控地方面一直非常牛，即便在过去行情大好、全国土地价格大涨、各个城市都在疯狂卖地揽金的时候，合肥的土地供应也一直不多，节奏把握的非常好。
这导致从2017-2021年，合肥主城卖地量一直不多，在售项目一直供不应求，楼市行情也最持久。
2、全年超额完成供地计划的有4个城市：除合肥外，还有无锡、厦门、上海，供地完成率均超100%。
3、2022年全国供地计划完成率最差的几个城市：
青岛，供地完成率46%；
郑州，供地完成率38%；
北京，供地完成率36%；
济南、武汉，供地完成率35%；
沈阳，供地完成率25%；
长春，供地完成率16%；
重庆，供地完成率16%；
此外，天津和长春，流拍率都出奇的高，超33%，超过三分之一的土地都流拍了。
4
最惨烈的长春，惨到什么程度？连地都不敢挂！
来看一组数据：
2022年，长春一共推出5宗地，总面积32.22万㎡，规划建面60.63万㎡，推出楼面价3613元/㎡；
实际成交了3宗地，成交用地面积12.77万㎡，成交建面25万㎡，成交楼面均价3130元/㎡，土地出让金7.8亿；
全国22个集中土拍的城市里，长春处于什么水平？
全年土地出让金最低，也是唯一一个不足10亿的城市！
全年土地供应量最低、成交量最低，集中土拍只卖了3宗商住地！
成交楼面价最低，也是唯一一个楼面均价只有3130元/㎡的城市！
流拍率最高，高达40%！
这排面，你品，你细品。
别的城市一次集中土拍至少挂十余宗、甚至几十宗地，大不了摸底一圈儿，实在没有房企愿意买的地块，竞拍前匆忙中止下架，这种操作也很常见。
但长春怂到了什么程度？
别的城市一次集中土拍至少挂十余宗、甚至几十宗地，长春一年里集中土拍就挂出来5宗商住地，其中3宗都是底价成交，其余2宗都因无企业报名而流拍。
而这些没人要流拍的地块，并非远郊、并非指标不够好，比如二批次里的宽城长新板块土地，周边地铁4号线、3号线都能辐射到，周边3公里范围内，省重点小学、市重点中学、三甲医院、万达广场等一应俱全，但即便如此，依然没有房企愿意买。
更关键的是，长春的土地财政依赖度，放在全国都是数一数二的。
再看一组数据：
2020年，长春土地财政依赖度高达155%，仅次于佛山，全国排名第二。 这一年，长春卖地收入683亿元，一般公共预算收入440.4亿元；
再回看这四年：
2019年，长春商住土地出让79宗，面积769万㎡；
2020年，土地出让95宗，面积815万㎡；
2021年，土地出让112宗，面积886万㎡；
2022年，土地出让3宗，面积12.77万㎡；
如今地卖不出去，钱袋子只能空空如也了。
5
一个更残酷的事实是：
——各地真实的土地市场，远比数据展现出来的，要凉的太多太多。
这里面，有一个关键因素就是地方城投。
过去的一年，很多城市看起来也挂了不少地、也卖出去不少地，但事实上，除了地方城投入场兜底之外，其余基本就没有开发商进场拿地。
这才是潜藏在数据表象下，更令人发指的真相——
因为地方城投拿地不开发，毫无意义。
不信，你看：
2021年，地方国资拿地一共有430宗，入市项目只有42个，入市率只有10%；
2022年1-10月，地方国资拿地公580宗，入市项目只有8个，入市率只有1%；
为什么拿地不开发？
因为绝大多数城投进场，都是背着任务来的，为了土地市场看起来热闹些，为了地方财政收入最起码数据好看些，更为了……
算了，不多说了。 6
2022年，真不容易啊，辛苦了各位！
1
2
3
4
5
6
有些内容比较敏感，不宜公开聊，相信大家都懂。
⬇⬇⬇关注金融五道口视频号，视频内容更精彩❤❤❤ 
长按下方图片，识别图中二维码，关注金融五道口
长按下方图片，识别图中二维码，关注金融城见闻
