原创
2016-09-27
美国保险理财
美国保险理财
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前言
目前美国商业地产规模高达12万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。
无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（Cap Rate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业，认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的Cap Rate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Cap Rate，如9%或更高来抵消风险。
此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。
美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。
1. 永久产权
和中国40年的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。
2. 高收益
美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场，从长远的角度，也更为稳定。
3. 简单管理
商业地产中零售商铺和工业地产等，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，至少3年，很多租约甚至5-15年，所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。
4. 投资策略灵活
在美国购买商业地产投资比较灵活。首先，如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策，并为您联系银行协助办理贷款买房。第二，如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做Refinance，用已购房产找银行贷款。第三，您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权。
我们都知道，商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)来分析的。
在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE，净现金收入(NETCASH FLOW)，DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格(MARKET PRICE 或 MARKT VALUE)。这些数据对于投资市场是非常关键的：(一)对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。(二)对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。(三)对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。(四)对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。
概念解析ROI：投资回报率。ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力。 CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫Cap Rate。Net Cash Flow：净现金收入。如其名称所述，反映了年或年均利润。 Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。
DSCR：Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比。DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，一般美国的银行会要求DSCR大于1.2，才会批准贷款，低于1.2就不会。
什么是NNN投资？NNN（Triple Net Lease Investment）投资是一种在美国相当成功有潜力的商业地产投资方式，买家购买商业地产，不需支付以下费用 :1) N—地税2) N–保险费3) N–房屋维护费这些费用皆由承租者负责。NNN商业地产一般都是带租约合同，当买家买下商业地产的同时，也一同接手了现有的租约合同，因此买家不需担心买下物业之后的出租问题。 您是否担心做房东不易？一般房东最烦恼的有三件事: 房客、地税、时间。定期找新房客花时又费力，寻找好的房客更是不容易。每年缴交地税又是个金钱上的负担，此外，房屋若需要修缮，更须花时间请人整修，解决问题。
NNN商业地产无以上投资烦恼：NNN商业地产提供投资人稳定的回报，同时避免作房东的麻烦。NNN的承租者是经过专业信用评鉴的大企业，信用评鉴让房东能评估出租的风险和回报。一般而言，NNN商业地产的回报率介于4%至9%之间。不同于一般仅数月到一年的住宅租约，商业地产的租約多为2-3年到30年。
NNN商业地产的购入门槛不高，定价约100万美元到上亿美元都有很多选择。投资人可依自己的需求，并咨询专业的地产顾问，打造最适合的投资组合。
虽然NNN免除了大部分物业管理的麻烦，
我们仍建议您聘请专业的
物业管理公司为您管理海外地产。
NNN是海外房产投资的优质选择。NNN商业地产购买即带租约合同的本质，相当适合对于美国地产有兴趣的海外投资人。买家不需担心因距离的关系无法就近照顾房产，也不需担心租约到期后要寻找新承租者的困难，
NNN甚至还帮投资人省下的保险费和税金。有了NNN，投资人即使不在美国，仍能轻松享受回报，无烦恼。第一步 选房公司为客户推荐地产：
按照客户提出对商业房地产的要求，根据预算大小，净投资回报率，商业店铺类型，地点偏好，单独租客或是多租客，为客户推荐最满足要求的地产，并附上详细的分析报告以供客户选择。
第二步 买方做合同，提交材料 ：1)、按照客户的要求，做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无条件撕毁合同而不追究其履行效应。合同终止后，诚意金退还。2)、护照首页扫描件
3)、头款银行证明
4)、审核，签字，提交购买合同
第三步 卖方签合同，交定金：1)、卖方接受报价，买方交10%的定金2)、卖方不接受报价，退还所有诚意金
第四步 过户公司：
产权调查等各项检查，并开设美国公司在不超过30天的无条件取消合同期间，同时也叫做检查期 。
1)、过户公司进行房屋产权调查2)、房屋检查公司进行房产检查
3)、环境公司进行土地检查4)、买方进行实地勘察如有任何一方的检查结果，买方不满意，买方可以终止合同，所有押金，诚意金退还超过30天后，买方将不能单方面撕毁合同，如有违约，卖方将有全力扣留所有押金和诚意金卖方将有全力扣留所有押金和诚意金。 5)、在买方确定对购买此房产无任何异议后，由买方提供资料，开设美国公司，并以公司的名义购买房产。
第五步 过户交余款：
1)、付余款到过户公司。
2)、买方出具余款单据，卖方签地契，过户成功。 3)、买方拿到临时地契. 我们可以协助您办理银行商业贷款。 第六步 房产登记及房产证： 1)、过户公司办理房产登记手续 2)、2个月内买方收到官方正式地契 。 第七步 买后房产管理及报税：
如果是投资的，找专业的管理公司。
1)、联系租客，比如肯德基，有任何情况直接找管理公司。客户省心，每月只管收租金。
2)、每月定时收租。
3)、联系维修，缴纳费用。
4)、每月按时将房租汇给买主 。
5)、将屋主信息提供给资深的会计师，在年终时间按照屋主提供的资料进行合法抵税，并最后报税。
案例分析下面我们用一个简单的案例来熟悉下上述的一些概念。一个产权式酒店单位，销售价100万(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，经营成本是地产收入的30%，银行要求DSCR大于1.2才批准贷款，请计算每月租金要多少才能符合要求？ 1、先计算每月的贷款额，首期30万，贷款是70万，30年固定利率，7%，得出每月的贷款是4657元，每年是55880元。把每月的地产收入设为X，一年就是12X，那么净经营收入就是70%12X(经营成本占地产收入的30%)，所以净经营收入=8.4X。每月地产收入的计算：银行要求DSCR至少等于1.2，所以年经营收入/年贷款=8.4X/55880=1.2，X=1.2x55880/8.4=7982每月地产收入要超过7982元才能满足银行的贷款审核标准，如果达不到7982元，那么就要增加首期的数量，直到符合银行的要求为止，如果买主没有财力投入高比例的首期，就不可能贷到款。 2、再来计算一下投资回报。在每月地产收入勉强达到7982（刚刚满足贷款标准）的情况下，ROI=净现金收入/首期=净经营收入-贷款额/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000=11168/300000=3.7%，跟存银行收益差别不大。每年的净现金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元CAP RATE=净经营收入/销售价=0.7x12x7982/100万=6.7%CAPRATE在合理的范围内（通常美国商业地产的CAP在5%-10%之间）。首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式。美国房地产以公司持有的方式：公司（C-Corp）是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用LLC (Limited Liability Company)的方式持有。LLC本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体（Flow Through Entity），最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC是是比较流行的美国地产持有方式，因为它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。
其次，在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。当然无理由的抵扣是不允许的，一方面它不符合美国国税局关于美国税的政策和法案，另一方面也很容易招致美国国税局的审计。故此，在商业地产持有阶段，投资者一般来说，都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫MACRS(Modified Accelerated Cost Recovery System)。这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。不过，为了更大程度地进行折旧，投资者可以采取区分折旧方式（SegregatedDepreciation），也就是一个地产项目，不用按照整体折旧，而是将其的组成分开。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路，停车位，篱笆等等。这些内容的折旧年限是比较短的。故此，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，故此在当年的折旧数额提高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。这种方式美国国税局是允许的，也是一个很好的降低税款的美国税税务筹划和实际操作方式。A、初级避税
就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大，不牛的早被炒了。通过我们的研究，得出：对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：1)、房子的地税(房产税)，保险费2)、房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费3)、房子的维修费4)、房东到美国来往的机票，餐旅费5)、房地产公司的管理费6)、房地产经纪的中介费7)、寻找租客的广告费
B、中级避税对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：1)、您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用2)、美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）3)、为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税4)、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。5)、您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。6)、您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税7)、您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。8)、您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。以公司名义可以避税更多，就这么简单。 C、高级避税：这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：“就是先买第一套，在抵押贷款继续买”。为了能解释的最通俗易懂，我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释明了，我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。
举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：A、您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。B、您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。
同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。4栋：投资25万 *4 年租金 8万*4 本息6万*4 年净收入是2万*4=8万同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！
这20年，您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍！
D、终极避税就是上面说的1031法则，卖掉，再贷款买更大的。资产翻倍。所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线，所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。1)、新购房产必须是商业或投资用途2)、在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产3)、在出售后的180天内购买重置房产4)、也可先够重置房产，再卖掉原有房产5)、重置房产必须等于或高于原有房产的价格如果您购买100万美元的商业地产，在卖掉后得到200万，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！您的净资产增加了100万，但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。
中国投资者如果无法理解这些差异并且正确对待，将很容易造成投资的失败和巨大的损失。1. 美国投资谈判更为复杂。在美国，谈判是所有交易必经的阶段。在中国，谈判旨在建立联系，而在美国，谈判则“不留余地”---交易中所有重要的环节都应经过讨价还价的过程方可确立。在中国，即便协议签订后，谈判仍可继续，而在美国，这将被视为反复无常的举动，应尽可能的避免。
2. 在美国，“生意归生意”——但在中国，则不尽如此。美国的商人群体也丰富多样，并且有时会让您意想不到。在美国，生意就是生意，鲜有政治、关系或人际交往的因素参杂其中。美国商人更希望能够直达主题，铺陈利害，并希望在所有不确定和繁杂的因素中找出达成交易的共识。他们也希望您如法炮制。美国商人通常认为在中国所惯用的那一套做生意的程序是一种浪费时间——这并不是粗鲁，而是他们希望能够尽快达成一致，以便进行下一项交易。
3. 美国商人通常不与谈判对手把酒言欢。在谈判的过程中，美国人通常不与谈判对手进行社交活动。许多美国商人认为在交易没有达成之前的所有社交活动都是低效而没有价值的。美国商人通常说“我们有更重要的事情做”，比如进行下一个交易。这主要源于大家都希望表现出自己很忙（也很重要），这只是美国方式的缩影，所有的社交活动应该在交易完成之后进行。
4. 交易更需要完整的文件合同。在美国，商人们希望最终的交易文件能够完整清晰的涵盖交易的所有方面。因此，合资或者合伙文件通常冗长并且复杂。美国律师也习惯于考虑问题的所有方面——在美国，几乎没有所谓的标准协议这一概念。
5. 争议通常靠诉讼，而不是谈判解决。美国是一个讼争社会——人们习惯于依靠法院解决问题，无论是合伙人之间或债权债务人之间。美国商人经常利用合同文件中缺乏明晰的部分谋求更大的利益。美国社会中人与人之间的关系远比中国社会要更“好斗”。如果事情发生偏差或者没有按照预期的计划进行，即便是合伙人或者是债权人都并不一定会配合您解决问题。各方纵使达成了一致，这也是基于对法庭的可能判决结果的一个清晰认识和比较的结果。美国的商业法律历史悠久，能够追溯到几百年前英殖民地时代，而法院也会乐此不疲的引经据典。
6. 严格的地产法律管控。 在美国有51个独立法域，包括50个州和联邦政府。各州郡有不同的房地产法规，同时还存在针对环保、健康/安全、残疾人保护，和融资的联邦法规。在一个州行之有效的交易结构可能在另一个州就行不通。美国法律体系的复杂程度远远超过中国的相关规则。
8. 地产融资商和借款人之间的关系中美之间存在重大差别。 在中国常见的融资商和借款人之间的相互合作和相互支持的关系在美国并不存在。与中国不同，美国的融资商一般不允许指定建筑承包商、物业管理或大多数的运营规则。中国法律规则中不存在美国法律项下的“贷款人责任”和“衡平居次”原则，这些原则可能导致贷款人为借款人的行为承担责任并丧失其担保的优先权。在美国，贷款人决不是其借款人的合作伙伴。
小提示由于在美国投资面对更多复杂的问题，中国投资者非常需要了解这个产业的所有方面的独立专业人士的指导。任何房地产投资通常需要中介、担保人、租赁经纪、资产管理人、权属代理、律师、银行家、会计师、贷款人、评估商、环评机构以及工程师。与这些专业人士合作，并且保证工作成果利益的最大化，是一项巨大的工作，需要忠实与您的专业机构的通力。在投资伊始就将这些专业人士招入麾下对于您充分了解投资目标和设计交易结构，并最终取得您希望的成果是有很大裨益的。