【市场】10大城市商业地产最新租金、空置率曝光
全国十大城市最新租金、空置率、市场供应量数据大曝光。
2016年第一季度，一线城市中，除深圳外，北京、上海、广州、天津购物中心首层租金均有所上涨。北京、上海购物中心入驻率下降，而广州、深圳入驻率有所上升。
二线城市中，购物中心租金普遍有所上涨；成都、南京空置率有所下降，重庆、厦门有所上升；珠海出租率良好。
预计商业市场消费形态从购买产品向购买服务的转变，主打特定消费群体的特色生活方式品牌也将吸引市场的更多关注。
北京
2016年1-2月，北京社会消费品零售总额为1,617亿元，同比上升1.0%，增速比2015年同期回落6.8个百分点。 2008年第一季度-2016年 北京第一季度购物中心首层租金指数变化 2016年第一季度与2015年第四季度 北京主要商圈租金指数及出租率对比 分析：2016年第一季度末，北京购物中心入驻率下滑至94.5%，环比下跌0.3个百分点。核心商圈方面，由于部分项目正在进行较大规模的品牌调整，核心商圈入驻率下滑至94.2%，下滑1个百分点；一季度华联平谷购物中心入市，带来5.9万平方米新增供给。至此，北京全市中高端零售面积存量达到1,047万平方米。 2016年内，北京还将迎来8个中高端商业项目入市，合计将带来59万平方米零售面积。 此外，《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》中关于“城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施”规定的落实，全市中高端商业去中心化趋势将进一步提速。 上海 上海零售市场开年平淡，首两个月零售总额同比上升7.0%，增速较2015年同期下降1.0个百分点。 2002年第一季度-2016年第一季度 上海零售租金指数变化 分析：2016年第一季度，上海核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%，至48.6元/平方米/天；非核心商圈环比上涨0.1%，至17.0元/平方米/天。 2010年第四季度-2016年第一季度 上海空置率变化 分析：2016年第一季度，上海核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.8%，非核心商圈下降0.5个百分点至9.0%。体量超过200,000平方米的超级购物中心表现依然好于市场平均水平，本季度空置率环比下降1.1个百分点至2.6%，这一水平甚至与全市核心标杆项目平均水平（2.0%）相近。 休闲娱乐类租户：表现积极，在核心及非核心区域均呈扩张态势。长风景畔广场开业的乐高探索中心及月星环球港开业的Sega Joypolis不仅压低区域空置率，亦使浦西市场的娱乐类租户占比攀升至10%，较2014年末上升3个百分点。 餐饮租户：目前占浦东市场约31%的面积份额，较浦西高5个百分点。浦西商业形态较浦东更为多样，各类街铺及小型商业林立，商家选择余地较多；而浦东则以大体量集中式商业为代表。预计至年底，浦东的餐饮比重仍将随新增供应入市进一步上升。 虽然核心商圈仍是一般意义上品牌开店必选之地，但并非所有项目高枕无忧。消费者愈发青睐设施完善、业态丰富的大体量综合性商业项目。部分小型项目始终难以确立定位策略及转型方向，导致招商及营业状况未尽人意。 广州 2016年1-2月，广州零售消费增长继续放缓，社会消费品零售总额累计同比增长8.4%，达1,424亿元。本季度，广州零售消费增速被深圳超越，零售物业市场面临竞争压力，助推本地零售市场升级。 其中，网上商店零售额增长47.7%，远远高于其他消费品类的增速，显示出网络购物的强劲发展趋势。 广州零售市场的竞争日催激烈，优化业态配比显得更加重要。零售业态依然是购物中心的主要业态类型，占比高达67%。但体验式业态的占比也有轻微上升，本季度占比达到32.2%。 2006年1月-2016年2月 广州社会消费品零售总额月度变化 2009年-2016年第一季度 广州购物中心首层租金指数变化 2015年第四季与2016年第一季度 广州各区域购物中心首层租金水平对比 分析：2016年一季度，广州主要优质购物中心首层平均租金保持稳定，为704.1元/平方米/月，环比微升0.3%。核心商圈内部分物业调整导致租金轻微下滑，但非核心商圈受益于运营改善和周边充足的消费群体，租金明显上涨。其中，荔湾区首层租金环比涨幅高达9.1%。 全市主要商圈优质购物中心的整体空置率下降至3.3%的低位水平，环比下降0.8个百分点，各大商场运营情况良好。海珠区域由于有新项目入市不久，尚处于前期培育阶段，导致该商圈空置率上升。 广州零售物业市场继续进行升级和结构调整。天环的试营业为广州零售物业市场引入新品牌，部分拓展信息如下： 美国快时尚品牌Hollister开出广州首家门店，店铺面积约为200平方米。 瑞典轻奢品牌COS开出广州首家门店，面积约为250平方米。 法国奢侈品牌YSL彩妆，首店店面面积约为60平方米。 瑞典快时尚品牌H&M开出广州首家旗舰店，面积超过2000平方米。 2016年第一季度，一家购物中心入市，为市场带来约8.1万平方米的新增供应，带动广州市零售物业存量增至443万平方米。下半年，广州零售物业市场将迎来5栋优质购物中心开业，继续为市场带来40.4万新增供应面积。 1993年-2016年第一季度 广州购物中心供应及存量变化 2016年广州零售物业市场将迎来多个大型优质项目开业，市场供应面临较大压力，零售物业市场竞争进一步加剧，并对市场租金形成下行压力。优质项目的开业一方面将有利于广州整体零售市场的升级；另一方面，在当前零售消费增速放缓、经济环境不容乐观的背景下，将对业主的运作管理能力形成极大的挑战。 租户方面，国际知名快时尚品牌和特色餐饮品牌依然保持一定的扩张。同时，广州零售物业市场也将迎来国际知名品牌开拓市场。 深圳 2016年1-2月，深圳全市社会消费品零售总额824.8亿元，同比增长8.8%。2015年8月至12月，深圳社会消费品零售总额增提涨幅呈回升趋势，较2015年上半年回暖。 2009年第一季度-2016年第一季度 深圳优质零售物业租金指数变化 分析：2016年第一季度，深圳全市优质零售物业平均租金环比下降0.2%至875.0元/平方米/月，同比下降3.9%。本季度罗湖、南山和龙华区商铺租金有上升，福田区租金下降明显，环比下降2.2%；南山区商铺租金上浮明显，环比上浮2.8%。 2016年第一季度 深圳优质零售物业入驻率占比及体验式占比 （不包含餐饮） 分析：第一季度全市样本优质零售物业入驻率为97.6%,较上个季度提升3.8个百分点。全市体验式业态占比环比下调0.2个百分点至39.1%；从本季度优质零售物业的的入驻情况来看，福田区的城市广场调整租户，使得商铺入驻率相对较低。另一方面，多个项目下调了体验式业态占比，在一定程度上使区域入驻率下调。 2002年-2016年第一季度 深圳优质零售物业供应与存量变化 分析：2016年第一季度，深圳市没有新增优质零售物业入市，存量维持在385万平方米。为避免和2015年年底集中入市商业的竞争和满足自身租户品质提升的需求，部分商铺推迟入市时间至第二季度。 下一季度，预计有5处新增物业入市，且大部分位于福田区，分别为京基百纳时代、佐邻虹湾购物中心、东海缤纷天地、卓悦汇和中洲πMALL。全市优质零售物业存量将被推高9.7%至422万平方米。未来大体量供应集中入市，将给市场租金继续带来一定的下行压力。 2016年第二季度，深圳预计将有5处优质零售物业入市，新增供应37.5万平方米，优质零售物业存量环比增长9.7%至422万平方米，市场将面临较大的市场竞争压力。为了避免市场的同质化，预计商场运营商将积极调整租金和租户业态来保持商场的竞争力。 天津 2016年第一季度，天津社会消费品零售总额达1350亿元，同比增长10.3%。房地产市场向好带动建材、家电家具等相关商品消费升温，休闲升级类商品消费以及出行、餐饮等服务性消费增长较快。 2007年一季度-2016年第一季度 天津社会消费品零售总额变化 运动、旅游、休闲娱乐品牌的扩张意愿明显高于食品及服饰，并且大型生活超市逐渐向高端化精品化方向发展。 值得关注的是，生活方式品牌逐渐成为天津零售市场的“新亮点”。生活方式店铺（又称生活方式类集合店），锁定某种生活形态，将消费群体更加细分，并围绕这种生活理念提供全面丰富的产品组合。 2015年第四季度与2016年第一季度 天津租金与空置率对比 分析：由于经济持续放缓，零售商扩张意愿更加谨慎，本市商业租金上涨乏力。第一季度，天津城区主要优质项目首层平均租金环比上升0.1%至407.9元/平方米/月，平均入驻率环比小幅下降0.1个百分点至90.2%。 以和平路-滨江道-南京路商圈为代表的核心商圈中优质购物中心首层租金与上季度持平为610元/平方米/月。 2016年一季度，滨海新区主要优质项目首层平均租金与上季度持平为247.5元/平方米/月，经过爆炸事故后半年多的休整重振，滨海新区平均入驻率环比上升1.8个百分点至80.3%。 2001年之前-2016年第一季度 天津供应量与存量变化 分析：2016年一季度，天津商业市场表现平淡。中心城区及滨海新区均未见新增优质商业物业项目入市。目前，天津全市中高端商业总存量为412万平方米；在核心零售商圈，主流服饰品牌已趋于饱和，开发商已将更多目光聚焦于如何挖掘吸引国际快时尚品牌和新进品牌。 预计2016年，天津全市将有6个优质商业项目开业，包括位于和平区的大悦城（20,000平方米），届时将带来约40万平方米的新增商业面积。持续的供应放量以及经济增长放缓的新常态都将给商业带来更多挑战。 预计，商业市场消费形态从购买产品向购买服务的转变。顾客对服务的体验和感受将被商业运营者放在更加重要的位置。主打特定消费群体的特色生活方式品牌也将吸引市场的更多关注。
成都
2016年第一季度成都无新增优质商业项目入市,使得优质商业总体量维持在390万平方米；优质购物中心首层平均租金在环比上升0.1%，至17.9元/㎡/天，同比上升1.3%；空置率环比下降0.1个百分点至7.5%，同比下降0.2个百分点。
1/成都购物中心租金数据
2009年第一季度至2016年第一季度成都零售物业租金指数
全市优质购物中心首层平均租金在2016年第一季度环比上升0.1%，至17.9元/㎡/天；
核心区域租金维持在37.6元/㎡/天；非核心区域租金环比上涨0.1%，为12.2元/㎡/天；由于日益激烈的市场竞争，2016年第一季度成都全市优质购物中心首层租金表现平缓。
核心区域：由于区位优势以及高端优质项目对品牌的较大吸引力，市场延续了2015年第四季度的良好表现，首层平均租金稳定维持较高水平。
非核心区域：优质购物中心首层平均租金小幅上升。这一方面得益于运营成熟的社区型购物中心准确的商业定位、合理的业态配比、良好的商业管理所带来的稳定客流；另一方面是由于部分商业项目积极调整品牌和定位，引入更多餐饮娱乐等体验式业态，对客流的提升起到了积极效果。
2/成都购物中心空置率
2016年第一季度成都全市优质购物中心平均空置率下降了0.1个百分点至7.5%。其中，核心区域空置率下降0.2个百分点，至7.1%；非核心区域空置率下降0.1个百分点至7.5%。
❶核心商圈
位于春熙路商圈的远洋太古里于第一季度开出Tiffany & Co、三宅一生、Maison Margiela等大面积品牌旗舰店，空置率持续下降。
与此同时，受到春熙路商圈对高端品牌吸引力的竞争影响，盐市口商圈的部分项目逐步开始调整业态及运营模式，除引入高端品牌外，也开始加入更多的休闲娱乐业态（如仁恒置地广场购物中心预计将会开出艾米1895电影街），使得盐市口商圈的空置率有所下降。
然而，受到位于成都国际金融中心的Great超市及三星旗舰店闭店的影响，2016年第一季度核心商圈的空置率仅小幅下降。
❷非核心商圈
一些购物中心得益于针对项目定位和业态的积极调整，高企的空置率得到改善。如奥克斯广场正以新家庭服务型购物中心为定位进行业态和定位调整，于2016年第一季度引入了WHO.A.U等快时尚品牌、德顿齿科等生活服务品牌、唰哇迪卡等特色餐饮品牌，空置率有所下降。
而另一些运营成熟的购物中心也通过持续的品牌调整以期提升营业业绩、保持竞争优势。如凯丹广场于2016年第一季度引入了维多利亚的秘密、施华洛世奇等品牌。然而，受到来福士广场的Treat精品超市、万象城的NOVO概念店等一些品牌闭店的影响，总体而言非核心商圈的空置率微幅下降。
3/2016年成都各大项目入市分析
2015年第四季度入市的大悦城和龙湖金楠天街，弥补了双楠商圈没有大体量优质购物中心的市场空白，通过优质的建筑规划设计、丰富的业态组合，并引入适量的运动休闲以及餐饮等体验式业态，举办具有特色的主题展和活动，入市后成为具有社区影响力的购物中心，吸引了大量的客流。
与此同时，在已经入市的项目中，能够结合市场趋势，适当进行业态、品牌调整，引入运动休闲、特色餐饮、文化创意以及一些跨界经营的特色品牌并实现差异化发展的购物中心，亦能够通过提升顾客的购物体验，稳定并提升客流，保持市场竞争力。
2016年将会有超过20个优质项目具备入市条件，其中有8个项目位于金融城板块，总体量超过75万平方米，项目分布集中。新项目的入市将会加速成都市优质购物中心的优胜劣汰，不仅会对未来项目的招商带来难度，亦会分散现有项目的客流。
预计未来新入市的项目中，拥有较强招商和运营管理实力、抓住市场空白精准定位并差异化发展的项目，不仅能够丰富商圈的品牌和业态，亦能在竞争中脱颖而出。
重庆
2015整年共计9个项目入市，新增约61万平方米的零售供应，推升重庆全市零售商业至450万平方米。 2016年重庆零售市场将有17个项目入市，新增约160万平方米的零售商业面积，零售总量预计上升35%。其中，70%项目将落户新牌坊、照母山等新兴商圈。随着更多新项目相继入市，预计重庆市零售市场的空置率将持续上升。
1/重庆购物中心租金数据
2011年第四季度至2015年第四季度重庆零售租金指数
2015年第四季度，全市购物中心租金上升0.2%至23.7元/㎡/天。
核心商圈：租金环比上升0.5%至26.1元/㎡/天，主要由于观音桥商圈的北城天街和星光68等购物中心的人流量大，招商情况良好。
非核心商圈：租金环比下降0.4%至19.2元/㎡/天；主要由于非核心商圈的空置率上升，各大项目为吸引新品牌的入驻，采取降低租金的策略。
2/重庆购物中心空置率
2011年第四季度至2015年第四季度重庆商圈空置率
2015年第四季度，全市购物中心的空置率和环比上升0.2个百分点至2.0%。
核心商圈：空置率环比上升0.4个百分点至2.9%，主要因为观音桥商圈的盈嘉中心正在进行品牌和定位调整，从而拉升了空置率。
非核心商圈：空置率同比下降0.1个百分点至1.1%，主要由于沙坪坝商圈的煌华新纪元等项目招商表现不佳。
3/2016年重庆各大项目入市分析
2015年入市的9个购物中心，其中7个落位新兴商圈，表明各大开发商对重庆零售市场，特别是人口众多的新兴区域，仍信心十足。
而2016年将入市17个项目，其中大多数均位于新兴商圈（如渝北区新牌坊商圈的韩国城、照母山商圈的爱琴海购物中心、嘉州商圈的新光三越百货等），考虑到新兴商圈需要较长时间的商业培养期，因此预计在未来的几年中，全市购物中心空置率将持续上升。
南京
尽管2016年第一季度无新增项目入市，但南京中高端商铺入驻率与租金水平均录得小幅上升（全市中高端商铺存量近250万平方米） 2016年第一季度，南京全市购物中心空置率环比下降0.3个百分点至3.6%；中高端购物中心首层租金环比上涨1.4%至15.6元/㎡/天，同比增长10.0%。 第二季度将有一个中高端项目开业，预计全市商铺存量将增至254万平方米。不少品牌为等较迟开业的优质开发商项目以及考虑到待成熟的区域商业氛围，而选择推迟进入河西CBD区域。
1/南京购物中心租金
购物中心首层租金比上一季度小幅上涨1.4%至15.6元/㎡/天。目前，越来越多的商业项目进驻非核心商圈及新兴商圈争夺零售品牌与消费者。
然而，核心商圈仍然是零售商进驻南京零售市场的首选区域。
新街口拥有江苏省最高的客流量，是南京最大的商业聚集地，中高端商业总存量达69万平方米，领先于其他主要商圈；并且区域未来供应有限，因此该区域首层平均租金处于全市最高水平，截至2016年3月底，高达30.8元/㎡/天，环比增长1.4%。
得益于区域已形成的成熟的商业环境，夫子庙商圈商铺的租金水平较高。截至2016年3月底，首层平均租金高达20元/㎡/天。尽管目前该商圈已开业购物中心总面积仅为19万平方米，未来两年随着几个新项目的相继开业，将带来超过12万平方米的新增供应。
位于河西新城北部的新江东区域已发展为成熟的住宅区域，但由于供应与商业氛围均较欠缺，区域内商铺的租金水平较低。截至3月底，购物中心首层平均租金环比上涨1.4%至13.2元/㎡/天。
河西CBD区域零售市场仍处于起步阶段，现有的主力消费依然以餐饮为主，而非服饰。因此，目前该区域仅有一中高端购物中心“金奥国际中心广场”，不过未来三年将有大量商业项目进驻。
2/南京购物中心空置率
尽管2016年第一季度市场需求减弱，但由于该季度无新增项目入市，南京全市购物中心空置率比去年同期降低2.6个百分点（环比下降0.3个百分点）至3.6%；新江东区域空置率处于0.9%的低位。
3/南京项目入市分析
2016年第二季度将有一个新购物中心——滨润国际广场（河西CBD区域）开业，将带来6万平方米的商业体量。
由于2016年下半年即将开业的新项目同样分布在新兴区域，未来三个季度核心商圈的入驻率与租金水平预计将持续呈上升趋势。
厦门
2016年第一季度全市优质零售物业首层租金达354元/㎡/月。其中思明区租金为全市各区最高，平均385元/㎡/月；其次为湖里区，平均336元/㎡/月；岛外优质零售物业首层租金平均为人民币300元/㎡/月。 2016年预计有5处高端零售物业入市，新增优质零售物业27.6万平方米。全市购物中心正积极进行业态调整，增加体验式业态尤其是娱乐、健身和教育业态的面积 ，以吸引客源 ，增加客流量 。
1/厦门市场供应变化
2006年-2015年厦门市优质零售物业供应与存量
2015年，厦门市有三处优质零售物业入伙，均位于思明区，存量增至134万平方米，与去年相比增加9.4%。
2015年新增供应均集中在岛内思明区，思明区优质零售物业存量占到全市的44%，全市最高，其次是湖里区，占27%。岛外四区零售物业总存量占29%。
2/厦门购物中心入驻率
2016年第一季度厦门零售物业入驻率占比及体验式占比
2016年第一季度厦门优质零售物业入驻面积变化
2016第一季度厦门全市购物中心空置率环比上升0.3%至3.7%，湖里区商铺空置率为全市最低，仅有1.4%。岛外空置率高于岛内，为11.5%。全市体验式业态占比提升显著，达到34.6%，较上季度上涨12个百分点。岛外上涨幅度为21个百分点，明显高于岛内。
优质零售物业入驻率占比及体验式占比：
2016年第一季度全市样本优质零售物业入驻率为96.3%，较上个季度下降0.3个百分点。
第一季度思明区入驻率小幅下降至92.3%，但该区域内部分商铺第一季度空置率有明显变化。2015年9月份新入市的磐基名品中心空置率及中山路来雅百货空置率均有下降；
中山路巴黎春天百货第一季度空置率上涨近13个百分点，为全市优质商铺空置率涨幅最高。
湖里区优质商铺入驻率为全市各区之首，高达98.6%。岛外区域商业入驻率上升3个百分点，但明显低于岛内。
2016年第一季度厦门优质零售物业体验式业态占比34.6%，较上季度提升12个百分点，各区体验式业态占比均提升明显。其中，岛外商业市场体验式业态占比提升21个百分点，思明区提升10个百分点，湖里区上升幅度最小，仅为7个百分点。
3/厦门购物中心租户变动
2016年第一季度厦门市商户无明显的撤场现象，娱乐健身业态面积提升明显，其次为教育类业态。
各区娱乐健身业态占比均有明显提升，最为显著者为岛外零售物业市场，娱乐健身业态面积较上一季度增加82%，湖里区和思明区上涨均超过40%。
思明区和岛外出现大幅度教育类业态引入，面积分别上涨26%和42%。岛外零售物业商家正积极地通过引进娱乐健身类商铺和教育类商铺吸引客源。
第一季度全市零售市场入驻面积提升5%，其中岛外提升10%，岛内两区入驻面积提升均为4%。全市入场商铺中78%为娱乐健身业态，19%为服饰类商铺。岛外入场商铺中93%为娱乐健身类项目。
4/厦门项目入市分析
2016年，厦门预计将有5处高端零售物业入市，新增优质零售物业27.6万平方米，优质零售物业存量将环比推高21.6%至162万平方米，全市空置率预计会出现上浮而租金将保持稳定。
2016年预计入市的优质零售物业项目主要分布于岛内，其中三座在思明区，一座在湖里区。仅一个新增零售项目分布于岛外。
为了保持竞争力，购物中心在积极地进行业态调整，加大体验式业态的占比，加大客流量。岛外购物中心未来将通过引入体验式业态商铺，增大零售入驻面积，从而吸引更多客流，提升自身竞争力。
珠海
1/珠海市场供应变化
2015-2020年主要商圈购物中心供应
2015年，位于老香洲的扬名二期、拱北的富华里和新香洲的海纳城正式开业，带来39万平方米的新增零售物业，体量分别为10万平方米、7万平方米和22万平方米，促进了珠海零售市场的发展。
2/珠海购物中心租金
2015年珠海主要商圈购物中心首层租金
珠海的优质购物中心主要分布的老香洲、吉大、拱北和南湾商圈，首层租金水平约403元/㎡/月。
吉大商圈不仅是珠海中端零售商业的聚集地，同时在办公、住宅物业方面也是城市中高端产品的聚集地，购物中心首层租金保持稳定，商圈整体租金一直保持/㎡/月人民币400至500元。
3/珠海购物中心出租率
2015年珠海各商圈购物中心的平均出租率达83%；优质购物中心的出租率普遍达85%以上；珠海零售市场发展处于向成熟期过渡阶段，核心商圈租金保持稳，主要优质购物中心出租率较高 。
珠海的购物中心主要集中在拱北、吉大、老香洲商圈，新香洲、前山、南湾商圈则是未来的发展潜力商圈。
4/珠海项目入市分析
2016年，多个大型优质项目将开业，存量增加，市场竞争日趋激烈。租户受电商影响较大，门店有所收缩，同时快时尚和国内品牌依然保持一定的扩张。新型业态如儿童类在相关政策的推动下将为零售物业市场注入新活力。