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【干货】商业物业管理对商业地产的作用分析

2016-07-07 房天下 商业地产八卦女

商业地产产权及物业管理房地产从业者经常遇到的问题,具备良好地物业管理,才能让商业地产口碑相传的运作下去,综合各方资料力求为您提供最详实的相关资料,供您参考。

商业物业管理在商业地产中的角色:

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何?如何实现房地产与商业的对接?自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来,上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手,明确了商业物业管理的重要作用,并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂,营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。本文值得从事于商业地产的人士认真一读。

目前,商业地产在全国的很多城市都炙手可热,一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是,人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道:我们搞商业物业,尤其在搞长期经营管理的商业物业时,物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了,可以满足我们企业的多方面发展需求,如:反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是,商业地产运营是一个很复杂的过程,商业和地产是两个完全不同的领域,商业地产并不是商业和地产的简单累加。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台,实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司,在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面,物业公司可以根据其以往商业管理的经验,给予设计研发方面的建议,使设计更趋合理。另一方面,可以增进物业管理公司对商业物业的了解,有利于今后开展管理工作。具体来讲,在设计开发阶段,商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面:

首先,对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯,偏好了解。对本商业地产的主营业务,目标市场,商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状,新建商业物业就可以采用市场细分方式定位,将综合市场变为专业市场,或与其他商业物业互补,并且可以通过差异化的主题营造,使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次,对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合;铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求;整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此,还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格,清新开放的商业环境,闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶

段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的,比如,去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了,一个很重要的原因就是管理水平不够。(,商业地产凸显四大商机,2003-8-29)在日常管理中要对市场统一形象,维护其商业定位,实现商业的保值增值。在此期间,商业物业管理除了普通住宅管理内容之外,还要特别做好以下工作:

首先,整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时,符合商场的定位。

其次,对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如,原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货,档次较低,来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁,一些素质较高的商户进入了该市场,才使市场活跃起来。

还有,对商场环境的创造和维护,为购物者提供良好舒适的购物环境。对整个商场的营销,使市场在消费者中有一定的知名度和美誉度等等。四、如何发挥商业物业管理对商业地产的作用商业物业管理是一种经营性的服务行为。它根据物业管理服务合同来界定物业管理的服务内容和服务质量,明确双方的权力义务关系。商业地产的运作往往是开发权、所有权、经营权和管理权四权分离。同时,商业物业所有权比较复杂,“只租不售”的所有权在开发商手中:“只售不租”的所有权分散在投资者中:“租售混合”的所有权部分在开发商,部分在投资者中。并且,所有者通常并不自己经营,大部分用于出租获得回报,所以对商业物业管理和运作往往不太熟悉。这样使得商业物业的管理也变得复杂起来。物业管理在商业地产设计开发阶段的作用,通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业,在所有权较分散的情况下,物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时,商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高,以适应新时代商业的管理要求。更重要的是,商业商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用,营造商业物业管理发挥作用的途径和空间。


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