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长三角城市群再升级,上海嘉定逆袭!

2016-07-12 新模式 商业地产八卦女







[ 导读 ]


地王频出,

普通购房者必须要懂的选择逻辑。




最近,松江又拍出新地王。松江区放松街道新城主城B单元B06-06号地块以 47.35亿的价格成交,楼板价4.1万元/㎡。


地王频发,面粉贵过面包,一线城市的中心城区已关闭普通消费者的进入窗口,很多购房者也不得不重新思考自己的购房选择。


手上的钱够买哪里?下一阶段城市发展的重心在哪里?怎么买房才能让自己的财富保值增值?什么样的配套才是城市发展的趋势?


由城市化到城市群化


在讨论地王为何频发这事儿前,我们先把目光拉的远一些,看看中国城市下一阶段的发展。


城市发展主要看工业化和城市化进程,这二者是相辅相成的。今天的情况是制造业升级,由工业 3.0 步入工业 4.0,而城市发展也由城市化进程步入城市群化进程。


原来很多城市都会独立开发自己的工业园区、CBD区,大城市小城市的发展思路类似,实际上这造成了大量的资源重复浪费,降低了城市化和工业化的效率。


未来的城市群化的好处在于城市群的功能可以进行差异化分布。



一线城市是高级的服务业、金融业、IT业等人均 GDP 高的结构,向伦敦、纽约看齐。二线大城市,有一定的人才密集型,如杭州的互联网,苏州的高端制造业,他们主要承担上海辐射出去的产业。三四线城市功能差异化,例如集中在物流等垂直领域。


中信泰富(中国)投资有限公司品牌总监兼营销及策划中心总经理朱华越女士提到:“以城市群进行资源的配置、人才的流动来形成中国下一轮发展的效率提升,对城市群的解读是未来 15 年房地产持续发展的最核心引擎和政策。前十五年是做大,下一步是做强、产能和效率的提高过程。”


TOD助推城市群化


纵观今天的中国,长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群等无一不呈现出这样的特点,围绕着大型公共交通为导向进行开发,实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式是世界性趋势。


“城市群的辐射带动作用靠什么呢?靠 TOD,靠城市跨际铁路!今天很多城市开启了城市铁路化,前 15 年为了解决城市自己的内部问题,下一轮全是城际高铁的规划建设。”朱华越谈到城市群的辐射及带动作用时这样总结到。


城市群化+TOD开发

带动上海市边界成为城市枢纽


除了前面提到的最重要的城市群化和 TOD 开发,人口、土地等也都是影响地产下一步发展的因素。


以上海市为例。


首先是人口政策,全市常住人口规模控制在 2500 万以内,人口结构更加合理,人口素质进一步提升,人口布局进一步优化。




再看土地,建设用地增量“负增长”。




最后看国务院公布的《长江三角洲城市群发展规划》中的两条。



明白城市群化、城际铁路、TOD开发,当这些遇上人口进入控制,土地供应控制、人口迁移,就能很好的理解当下开发商的拿地和开发逻辑,土地资源稀缺,谁先卡位,谁就有优势。


上海的大方向是要把中心城区的人口开始移去郊区,甚至是周边城市。而城市群化、城际铁路和 TOD 开发让一些原本位于城市边界的地区将成为城市与城市之间的枢纽地。


大虹桥中心必然引爆周边


在上海市十三五规划中,对虹桥商务区的目标是将其建成世界级的综合交通平台,会展平台、企业总部发展平台等,作为长三角商务服务中心。

大虹桥是维系江浙沪皖 26 座城市纽带的核心,也是整个上海向外辐射的一个核心枢纽区,奠定了其未来成为第六大世界级城市群宇宙中心的基础。


大虹桥拥有磁悬浮列车站台,三十条城际及高速列车的站台,一个能容五条线路的地铁站,两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站,日均人流量达110万至140万人次。


可以说虹桥作为世界上最大的综合交通枢纽,势必将引领虹桥时空经济圈,“轨陆空”三位一体,世界变得触手可及。


所以无论是从大虹桥本身基础设施配套、交通地位、企业入驻选择上都可以看得出,这里将不再是上海的虹桥,而是世界的虹桥,上海的下一个核心发展区。


如此强势的大虹桥的枢纽商务区,对周边的带动作用也是立竿见影,比如北部的嘉定,它即将在此辐射下,成为虹桥的功能区。加上主城区的建设用地被控制,新增住宅用地供应也将向重要的新城倾斜的政府调控,类似嘉定这样的综合性辐射、服务作用的综合性节点城市无疑都将迎来巨大的发展机会。


对比大虹桥周边的其他区域,嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一。轨道交通、商业、人文环境等配套的确让这里有卖 6 万的实力。


嘉定新城的价值洼地将成为历史


具体看看嘉定新城的情况,目前地铁 11 号线已通车,紫气东来、远香湖、保利大剧院、嘉定图书馆、瑞金医院北院、嘉定妇幼保健院等高规格市政配套已投入使用。


上海大融城购物中心、嘉定宝龙城市广场、中信泰富购物中心、嘉定实验幼儿园、新城幼儿园、蒙特梭利国际幼儿园、交大附中、华师大二附中等配套也很齐全,居住环境和市政设施让嘉定新城具备了大幅涨价的基础。


再看看嘉定新城这两年的价格变化,去年 9 月,E26-01 地块以 18667 元的楼板价成为当时嘉定新城的地王,而只仅仅过去 9 个月后,今年6月17号的再添新地——E27-1,成交楼板价30289元/㎡。对比之下,新地王楼板价已近翻倍。

房价方面,以和E27-1地块一路之隔的中信泰富又一城为例,从 2万出头的价格,一直飙升至 3万左右。


图片来源:房天下


中信泰富又一城位于嘉定新城最核心位置,为轨交 11 号线嘉定新城站地铁上盖,总建筑面积约 53 万平方米,是集高层住宅、写字楼、SHOPPING MALL 等多种产品形态于一体的大型城市综合体。 


图片来源:房天下


无论是城市群化、城际铁路、TOD开发,还是从人口、土地来看。嘉定新城都已成为上海市率先发展的板块之一。而这一切,开发商早已心中有数。








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