猜猜看：北上广深谁最离不开房地产？结果一定让你大跌眼镜

2016-07-18 数读君 商业地产八卦女商业地产八卦女

数读研究院前两周写了《事实证明，广州已经连二线城市都不如！》和《管中窥豹：从近十年中国500富人榜看北上广深经济活力》两篇文章（点击标题即可阅读），在网易订阅号、UC订阅号、今日头条号和微信公众号累计阅读已经超过26万，单网易的评论就超过3000条。

其中被很多网友反复提及的一个观点就是：广州发展靠实体经济，不靠房地产，其他三个一线城市主要靠房地产。事实是否真的如此？数读君是个特别较真的人，于是周末花了两天时间，翻查北上广深四个一线城市最近十年的年鉴，梳理四个一线城市当中到底哪个城市的经济发展对房地产的依赖性最高。

由于依赖度高低与否是个非常主观的感受，数读研究院将从房地产开发投资额占GDP的比重、从土地出让金收入占地方一般财政预算内收入比重、房地产销售产生的相关税收收入占地方一般财政预算内收入比重、房地产行业对就业的贡献度、城市TOP10首富中地产富人的比重四个方面来把它量化。为了保证数据的可比性，数据分析周期均选择2005-2014年。

一. 从房地产开发投资额占GDP的比重来看，对房地产依赖性由高到低分别是北京、上海、广州、深圳。

房地产开发投资额占GDP的比重，可以看出房地产行业在整个经济里面的重要性。比重越高，说明对房地产的依赖性越高。

从最近十年的走势来看，房地产开发投资额占GDP的比重总体呈现下滑的趋势。但从2012年开始，又有所上扬。这跟每当中国经济不好，就通过刺激房地产来拉动是有关的。

从四个一线城市的排名来看，2014年北京最高，上海其次，广州第三，深圳第四。

二. 从土地出让金收入占地方一般财政预算内收入比重来看，对房地产依赖性由高到低分别是广州、北京、上海、深圳。

土地出让金收入是地方政府财政收入的主要来源之一，这个占比越高，说明土地财政现象越严重，也就意味着该城市经济对房地产的依赖性越高。由于各个城市财政收入上缴和留存的比例不一样，数读研究院选取了地方政府实际可用的财政收入——一般财政预算内收入作为比较对象。

从最近十年的走势来看，非常遗憾地发现，土地出让金收入依然是地方政府最核心的收入来源之一，而且呈现震荡走高的趋势。基本上中国经济形势不好的次年，土地出让金收入就会创新高。

如果从土地出让金收入占地方一般财政预算内收入比重来看，2014年广州以70.49%高居第一位，北京、上海和深圳分列二至四位。一线城市的占比都如此之高，二三四线城市的情况可想而知。

三. 从房地产销售产生的相关税收收入占地方一般财政预算内收入比重来看，对房地产的依赖性广州最高，上海、北京和深圳分列二至四位。

用房地产销售金额x相关交易环节的税率（备注1），可以得出相关的税收收入。再用税收收入除以地方一般财政预算内收入，则可以看出房地产销售环节税费对财政收入的贡献度，也即是地方政府对房地产的依赖度。

从这个角度来看，2014年广州以8.40%高居第一位，上海、北京和深圳分列2-4位，且比例非常接近。

四. 从房地产行业对就业的贡献度来看，北京排第一位，上海、广州和深圳分列二至四位。

房地产对就业的贡献度，分为两个方面。首先是每万人拥有的房地产开发企业数量（备注2），2014年北京每一万人拥有1.31家房地产开发企业，广州1.03家，深圳0.42家，上海数据缺失。深圳居民就业对房地产的依赖性是最低的。

其次是每万人拥有房地产行业从业人员的数量（备注3），2014年北京每万人有房地产行业从业人员0.022人，上海和广州为0.02人，深圳为0.016人。

五.从2016年城市首富TOP10来看，主要以从事房地产为主的企业广州有5家，北京有4家，深圳有3家，上海有2家。

用房地产行业的首富数量/总共40个首富，可以计算出房地产行业的首富贡献率，该贡献率在一定程度上能直接反映该城市经济对房地产的依赖度。

从这个角度来看，广州的依赖度是最高的，其次为北京，深圳和上海分列三、四位。

2016年北京、上海富豪TOP10行业分布情况

2016年广州、深圳富豪TOP10行业分布情况

六. 综合排名：对房地产依赖程度广州最高，北京第二，上海第三，深圳第四。

假设以上五个指标的权重是一样的，直接进行一个比较简单粗暴的计算（备注4），则可以得出四个一线城市对房地产的依赖程度，结果如下：

广州经济发展对房地产的依赖程度为0.3094，排在第一位，北京为0.2928排在第二位，上海为0.2218排在第三位，深圳以0.1273排在第四位。

所以最终的结果与绝大部分网友的评价恰恰相反——广州才是四个一线城市中对房地产依赖程度最高的那一个。而这个，从数读研究院前面的两篇文章中，已经被反复证明过了。

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