“7”字头小户公寓，最快13年回本，务必把握！
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6月中旬，柳州华润中心的万象SOHO公寓开盘了，这次该楼盘卖的是B座低层公寓，毛坯交付，价格“7”字头起。一开始推的是7、8、13、15、16层，开盘当天似乎预约不错，还加推了一部分。这个非常有吸引力的价格，到底是什么样的产品，值不值得买呢？
万象SOHO这次所推的楼栋是B栋，位于大家熟知的万象城楼上正中央，临街位置，北面正对着文昌路，无遮挡，位置还是不错。
柳州华润中心效果图。B座公寓正是中间楼栋。
本次推的是整栋楼的低层公寓（16楼以下），从平层图可以看出，一层楼一共布局了22间公寓，对比一些30多40套数量的公寓而言，并不算特别紧凑。6部电梯中，有3部用于低层（2部客梯+1部货梯消防梯），另外有2部楼梯可同时使用。
其中，南北两面蓝色区域基本为35平方米左右，东西两侧面积较大，为48~58平方米，35平方米户型除了朝向以外，区别并不算很大，也是热销户型，这一期基本上已经卖完了，剩下的只有东西向面积较大的房源。
套内略小，单间布局不紧凑
先来看看户型图，3.5米宽的开间，6.85米长，基本就是一个快捷酒店标间的大小，进门一览无余，基本就是一房一卫设计，可以容纳床和工作台，还有电视机位。楼内预留了烟道，如果日后作为单间出租房屋，开火也没有问题。唯一令人不适的是，烟道、设备平台等突出，导致墙面棱角太多，不够规则。
从上图还未移交使用的35平方米毛坯现房，大致能看到实际的大小。房内确实有一些棱角。
58平方米的开间大小，比35平方米的要大不少，并且额外有一个单独隔开的区域作为卫生间和浴室，私密性较好，这种户型通过装修隔成一个小套房也是可以的。
未来投资出租，有不少人连续买了好几间，像这样的大开间就由3间35平方米的公寓做成。视野内两个窗子的宽度大约是两间的区域，可以做成一个容纳十多名员工的工作室。
公寓北面视野开阔
从视野而言，位于北面的户型景观比较好，前面就是大马路和广西科技大学，基本没有遮挡，饱览河东CBD大好河山。
对于南面而言，虽有华润幸福里楼盘的遮挡，但朝南的房子采光通风都要比北面好一些，大家可根据自己的情况做选择。另外，四个角的户型飘窗为L型，视野会更开阔一些。
我们计算投资值不值得，有两个简单直接的概念来表示：售租比和租金回报率。售租比=房价/年租金，租金回报率=年租金/房价。
代表租金水平不变的情况下，将房子租出去，XX年可以收回成本。一般来说，可以收回成本的时间越短，代表租金回报率越高。不过这只是一个初步静态的判断，具体情形还要具体分析。
公寓样板间
万象城附近单间
平均租金：1800元/月（全年21600元）
7楼总房款：247800元
片区均价：11000元/平方米
贷款总额（商用物业，首付50%）：12万元
贷款月供：1415元（总利息4.98万元）
装修费用：5万元
全款买：
售租比=（247800+50000）/（1800×12）=13.8
租金回报率=（1800×12）/（247800+50000）=7.2%
也就是说，13~14年左右可以回本，租金回报率在7.2%左右，大于市场上大多数理财产品的收益。
贷款买：
售租比=（247800+50000+49800）/（1800×12）=16
租金回报率=（1800×12）/（247800+50000+49800）=6.2%
也就是说，16年可以回本，租金回报率在6.2%左右，大于市场上大多数理财产品的收益。
租金/还款额
参考万象SOHO之前A座公寓的情况，不少公寓出租能租到1800~2500元/月。置业顾问算的每月还款1500元左右，把租金减去月供，每月还是能够有300~1000左右的“零花钱”。
总体来说，都是十多年就能回本，回报率也在6%以上，还算是比较不错的投资产品。一般而言，40年产权的公寓产品，要是15年内能够回本，就算是比较好的产品了。
因为商贷利率首付要50%，且利率上浮比较高（有的高达50%），所以对于投资客来说，全款自然是比较好的选择，不过贷款买差别也不算十分巨大，比15年仅长一点点。毕竟回本之后，资产本身应该也升值了，就算卖出去也不会亏。
据了解，华润B座公寓首期开盘7500~8500元/平方米，全部均是毛坯交付，开盘预约有多重折扣，最后算下来总价不过20多万元，无论从单价还是总价，对这个区域和现如今动辄百万的房价而言，都算是低门槛了。
所以对于华润的公寓，过后很多朋友都表示不是不想买，而是不知道有卖。
华润万象城附近的配套不用过多介绍大家也比较清楚了，商业、医院、学校、交通等都是一应俱全，且均是比较一流的资质。
之前有业内大佬曾表示，一般而言，房子楼下有地铁、轻轨等交通配套，那么房子将会十分好租。柳州华润中心旁边是两条轻轨线的交会处，交通配套优势足，可以说这就是最好的配套。
对于购买公寓，有不少第一次购买的购房者也有些疑问：
1.贷款：商业公寓的贷款只能用商业贷款，相对于住宅，贷款的首付比例在50%~60%左右，利率也相应上浮，利息也相对普通住宅要高一点。
2.不占名额：公寓不限购，不认贷，不占用你首套房、二套房名额，不耽误购买正常住宅产品的“房票”。
3.产权：商住公寓属于40年产权产品，比纯住宅70年短一些，目前柳州的政策是到期要到相关房产部门延续产权即可。
4.水电：采用的是商业物管费和水电，每月花费在这些方面的费用会比普通住宅要高。
5.上学：商用物业不挂靠学区，所以购买商用物业，孩子的学区学位无法获得。
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