权威！鱼峰区逾1000亩熟化项目“招人”，近两年熟化项目动态也在这
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听说，鱼峰、柳南、柳北这些老城区
又有一些片区要拆迁改造啦！
一幅拆迁工地的画面闪过脑海
记者隐约地闻到一股土豪的味道
当然这也意味着
这些片区将旧貌换新颜
城市发展巨变
市民的居住区环境更好
还有更齐全、更丰富、更有品质的配套
日前，柳州市公共资源交易平台和柳州市建局发布公告，对柳州市2019年第一批旧城改造项目土地熟化项目——鱼峰区润澄针织厂及周边片区土地熟化项目（下称“润澄针织厂项目”）土地熟化人进行招标，同一批旧城改造项目的另外5个项目也会在今后相继亮相。
先看一下片区概况
鱼峰区润澄针织厂及周边片区土地熟化项目
同时，柳州市2018年第一批旧城改造土地熟化项目——燎原路—九头山片区土地熟化项目（下称“九头山片区项目”）也对外公开招熟化人。
燎原路—九头山片区土地熟化项目
居柳州记者发现，两个熟化项目都来自鱼峰区燎原路九头山一带，两个项目的占地面积超过1000亩，且从地图上搜索到的位置看，两个地块相距不远。目前，两个旧城改造熟化项目情况和其他5个项目如何？记者走访了鱼峰区住建局和柳南区住建局。
在鱼峰区住建局，相关工作人员蔡先生告诉记者，鱼峰区燎原路九头山一带的两个项目相距确实较近，润澄针织厂项目在九头山片区项目南侧，这也是制定土地熟化项目前期做的整体规划。
所谓“征集土地熟化人”，是为了扩宽旧城改造的筹资渠道采取的一种旧改建设模式。未完成征地征地拆迁的地块一般被称为“生地”，而完成征地拆迁和通水、通电、通路、土地平整等“三通一平”被称为“熟地”。简单来说，就是由征集到的企业作为“熟化人”，提供资金给政府用于征收房屋。征地拆迁完成并对土地实施“三通一平”后，土地将进入“招拍挂”出让程序。而只有获得同批次土地熟化项目“熟化人”资格的企业，才能参与“招拍挂”。
九头山片区项目周边交通现状及规划情况（鱼峰住建局供图）
润澄针织厂项目周边交通现状及规划情况（鱼峰住建局供图）
从两宗项目的征收房屋户数看，润澄针织厂项目有5户企业单位房屋，蔡先生表示，后期拆迁难度相对较小，而且前期以协同相关部门对企业做宣传工作，与企业就安置补偿问题进行了初步沟通，在拆迁阶段会相对比较顺利，地块开发建设进度方面预计会更快。
九头山片区项目，地块拟征收房屋户数达1712户，涉及的居民比较多。蔡先生表示，预计完成征收工作需要2~3年，后期的开发建设将根据拆迁难易度来分期开发。不过有业内人士表示，地块范围大，对于开发商来说，可发挥的空间也比较大。
九头山片区项目项目概况（鱼峰住建局供图）
目前，为期一个星期的招标文件购买时限已结束，意向房企有多少个？蔡先生表示，不方便透露，但是超过800亩九头山片区项目关注的房企比较多，相邻地块的房企关注数量也不少。业内人士李先生表示，熟化项目需要开发商具备较强的资金能力，预计参与熟化的竞标企业都是比较大的房企，且不接受联合体竞标。
这些年，该片区的周边区域变化也比较大。荣军路、五岔路先后改造并投入使用，莲花立交桥建成通车，交通出行更加便捷。片区内的白云路东段也在改造，内部次干道路网也在优化。
五岔路口实景图
得益于片区规划和发展前景，在冠亚·御龙湾等楼盘销售完毕后，片区引来了几个大房企进驻，开发了碧桂园·悦府、碧桂园·城市之光、阳光城·丽景湾等楼盘，房价在“8”“9”字头，片区的发展渐渐显现出来。
鱼峰区这几年放地主要集中在水南片，老城区有新楼盘推出的也就是燎原路东片，该片区周边有龙泉山和九头山，具备较好的自然资源，东面临近柳江河，西面轻轨二号线途经，设有站点；周边投资11亿的白云大桥已开始勘察工程的招标，区域未来的发展，两个熟化项目即将启动，将大力改善片区居住生活条件和环境。
项目周边实景
据悉，2019年第一批旧城改造土地熟化项目还包括：鱼峰区罐头岭及周边旧城改造项目、鱼峰区水南六组及水山北侧旧城改造项目、柳南区中铁物流园及周边旧城改造项目、柳南区新风仓及周边旧城改造项目、柳北区天一塑料厂及跃进路94号周边旧城改造项目5个项目。
针对鱼峰区的项目，蔡先生表示，还没有达到可以招标的条件，还处于前期的规划制定当中，所以尚未发布公告。
而柳南区的两个项目，居柳州记者在柳南区住建局没有找到相关负责人。不过，有相关专业人士表示，应该还没有达到发布招标的条件。
土地熟化就是，引入社会资本参与旧城改造土地一级开发整理（土地熟化）工作，是指在旧城改造项目正式发布征收公告前，政府采取招标等竞争性方式公开选择社会资本作为“土地熟化人”，由土地熟化人提供资金给政府用于开展项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作，使相关地块满足供地条件。按照“谁投资、谁受益”的原则，项目土地熟化成为“净地”后，土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动（反之不行），并在土地出让后，按协议收回土地熟化投资成本，获得投资收益。
土地熟化工作与土地供应分阶段进行，熟化项目在完成熟化人招标后，将开展项目范围内的土地一级整理工作，待项目用地完成前期开发整理依法收储后，再开展项目土地出让活动，以实现良性引入社会资本参与土地熟化工作的目的。
事实上，开发商出资，政府进行改造的模式并非稀罕事，早在柳州启动城中村改造时，就引入了不少社会资本。绿城参与白沙村改造，就是社会资本参与柳州旧城改造的典型案例。不过，当时柳州还未出台相关的政策指导。蔡先生表示，为了规范这一领域的改造，柳州也向周边城市南宁学习，之后于2017年2月，柳州市通过了《关于引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作的实施意见》（下简称《意见》），也是从2017年开始，柳州开始发布旧城改造土地熟化项目招标公告。2018年，柳州针对土地熟化，再出台了《柳州市旧城改造土地熟化项目操作指引》。在土地熟化中，结合这两项政策开展旧城改造熟化工作。
如今，在柳州市2019年第一批旧城改造土地熟化项目发布公告之际，我们来回顾一下过去两年柳州市的旧城改造土地熟化项目及熟化情况。从柳州市公共资源交易平台发布的信息来看，这两年都只是发布第一批熟化项目，并无后续批次。
燎原路项目周边实景
2017年土地熟化项目共7个，目前还有两个项目没有觅得土地熟化人。蔡先生表示，屏山电脑城改造项目目前还没有达到招标条件，目前还在调整优化改造熟化方案。柳南区的帽合村改造项目，因多种原因还没有确定范围，尚未有熟化人。记者在上述部门网站，也没有看到相关项目信息。
2018年的4个项目中，3个已经公布了熟化者候选名单。最后一个项目，也就是文章前面提到的九头山片区项目，正在面向社会招熟化人。蔡先生表示，这个项目占地面积大，在招标工作开始前，在做大量的前期工作，因为涉及项目的范围及性质，需要的流程也相对较多，报经市储委会、市规委会审核，还要做设计方案等，用时比较长。所以，现在才具备发布招标公告的条件。
居柳州记者从今年的土地列表中注意到，列表增加了“地块指标”，列出了容积率、绿地率、建筑密度，这比2017年的地块多了一项“信息”，从这项地块指标大体可得知未来项目的一个初步定位。蔡先生表示，这也是相关部门在前期根据项目周边人口对住区、生活配套的需求而确定的，做到与市场相结合。
除了国有建设用地和集体用地上的熟化项目，柳州也有一些三产用地熟化项目找到熟化人，在此就不列三产用地熟化项目。
知识延展
在招标公告中，有一项特别说明。
“土地熟化人负责提供项目征地拆迁、土地整理等土地熟化所需资金。获得本公告项目土地熟化人资格的，同时获得柳州市2019年第一批旧城改造项目土地熟化人资格，以上项目土地熟化达到“净地”条件后，在土地出让时，未获得柳州市2019年第一批旧城改造项目土地熟化人资格的，将不具备柳州市2019年第一批旧城改造项目相关地块土地出让的竞买资格。”
蔡先生表示，当熟化项目公布中标企业时，该项目的熟化竞标完成。第二次“竞争”则是在土地出让阶段，届时确定最终竞得者。不过，熟化项目的中标人在后续的工作开展中有更坚实的资金基础，更有利于在土地出让中的竞争。
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编辑｜阿 鸟 排版｜甜酒酿
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