55万岛内买别墅，住了10年被回收？厦门夫妇傻眼了，内情竟是...

住了10年的别墅

房价早已上涨数倍

可开发商却说：

“合同无效”要收回房产

厦门的一对夫妻

就遇到了这样糟心事！

入住别墅多年后，开发商却要“收回”

（网络图片）

王先生在2001年时看到了一则十分满意的别墅出售的房产广告，当年6月，便与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》，以55万元的价格购得一栋别墅，还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位，不过都是只有使用权。依据合同约定，次年1月1日交房。

购房前，王先生了解到，自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会，实际上是俗称的“小产权房”。因此在签订合同时，王先生没有要求开发商出具相关权利证书，但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”。

可没想到到了2015年，开发商提出，当初双方签的转让合同无效，要将别墅原价收回。

对此，王先生表示十分愤慨

▽

从签订合同到现在，房子价格上涨多倍。即使开发商想要解除合同那也应该重新估价，怎能按原价收回去?这是不讲诚信！

双方谈判未果，2015年12月

开发商将当年签订合同的

王先生的妻子张女士告上法庭

诉讼请求确认

当时签订的《转让合同书》无效

那么，根据开发商提出的诉讼

使用权转让合同，合法有效吗？

开发商起诉认为

讼争合同非法转让集体土地，违反了我国相关法律规定，因此合同无效。

王先生的妻子张女士认为

根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记，没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让，而使用权转让是合法的。

这一案件历经两审

最终，去年6月份

厦门中院作出二审判决

认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》合法有效，驳回了原告开发商的诉讼请求，张女士胜诉。

为何二审判决认定

本案的使用权转让合同有效？

对此，厦门中院在判决书中指出

有三大原因

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❶ 本案当中，现行法律、行政法规并未禁止房产的使用权之转让。因此，不应据此认定本案讼争合同无效。

❷ 开发商转让的系讼争房产的“使用权”，而非“所有权”，并非法律、法规所禁止之事项。

❸ 本案中，《房屋使用权转让合同书》签订至今已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定《房屋使用权转让合同书》无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。

因此，二审判决认为《房屋使用权转让合同书》性质为使用权转让合同，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。

虽然，这起案件开发商二审败诉

但是，法律专家提醒说

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在现行的制度下，“小产权房”仍然难以取得登记，之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等，都难以得到现行法律的可靠保证。

由于“小产权房”

没有国家房管部门颁发的产权证

不受法律保护

所以购买小产权房的朋友们

请一定警惕

买小产权房，有四大风险

厦门大学法学院教授、厦门市国土资源与房产管理局兼职政府法律顾问黄健雄：购买小产权房存在多方面的风险。

 首先，法律效力风险

“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。

其次，房产转让风险

“小产权房”拿不到正式的房产证，只有使用权，没有所有权。

第三，政策风险

如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

第四，监管缺位风险

小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位。同时开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

由于种种原因，小产权房

以低廉的价格吸引购房者

而与之相仿的

司法拍卖也有许多

价格低破天际的房子

（戳图了解↓↓↓）

但是，这其中也存在这一定风险！

178万购“法拍房”却遭陌生人“盘踞”

漳州的徐先生今年3月在福州购买了

一套法院拍卖房，5月份时办好房产证

可却有一位陌生人已“捷足先登”

在这之前就住进了徐先生家中

买房时显示租赁情况皆为暂无

这套100平方米的房子是一套法院拍卖房，也正因为这样，徐先生是付全款购买的这套房，花费178万多元，当时房屋详情页面里，租赁情况皆为暂无。

今年三月份，徐先生曾两次到房子里去看过，当时这套房子里并没有住着人。

租户拿出长期租赁合同 买主“懵”了

根据徐先生的介绍，现在住在他房子的人姓王，他们是在徐先生购房办证后后才入住的。但当他找到那位王先生时，对方拿出了一张租赁合同。

奇怪的是，合同显示，这份租约是拍卖之前的2015年6月13日一直到2020年6月12日，每个月租金仅仅704元。

综合种种迹象，徐先生怀疑，这事可能是原房东刘某知道自己的房屋要被拍卖后，赶紧低价出租，然后一次性收了租金走人——因为这份合同是在2015年6月12日签的，而在11天之前，也就是同年的6月1日，闽清县法院就向刘某发出了执行通知书。

然而徐先生与租客协商无果，租户拒绝搬离。

难道花了178万拍卖来的房子

真的只能眼睁睁地看着

来历不明的人住到2020年吗？

法院经办法官表示：

法院按正常程序拍卖、交房，交付给买受人为止，法院已执行完所有步骤。

即使法院方面所说的程序已进行完毕，但目前徐先生所购买的房子里面确实存在住户，导致他无法入住的事实。

无论是购买“小产权房”

还是购买“法院拍卖房”

Yes君都提醒大家

一定要慎之又慎！

在购房前先读懂各类条款

在接手此类住房时

才能尽量规避各类问题和风险

▍整合来源：海峡导报、第一帮帮团（fjytdybbt） 

▍图文编辑：Yes厦门（ID:yesxmwx），编辑：Ruii

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