残疾人权益｜从残疾人房屋租赁合同纠纷谈起
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对于普通的房屋租赁合同纠纷，人民法院只需依据原被告双方的诉求、书面协议及证据等，依法适用《民法典》的相关规定居中裁判即可，或判决解除，或责令履行。但当合同的标的物系公租房这一带有社会公共福利色彩的事物时，特别是其中一方当事人是残疾人时，人民法院在审理过程中，就不仅要考虑专门民事法律的适用，还要考虑对残疾人这一特殊群体的法律保护；既需要考虑到法律的严肃和严谨性，还需要考量司法为民的宗旨。2021年底，最高人民法院、中国残联共同公布的残疾人权益保护十大典型案例中，某公租房公司诉马某某房屋租赁合同纠纷案便很好地诠释了这一精神。
01 案情介绍
某公租房公司与马某某于2014年签订公租房租赁合同，约定该公司将一套公租房租赁给马某某，租期12个月，每6个月交纳一次租金，逾期2个月不交租金的，该公司可解除合同。合同签订后，马某某拖欠9个月租金。该公司起诉请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，马某某给付自2020年8月4日至实际退还房屋之日的租金，并腾退其租住的房屋。
人民法院在案件审理过程中，了解到马某某系行动不便残疾人，主要收入来源是政府低保，年近花甲，没有子女，长期一人独居生活。因其外出未按政策规定按时提交低保申请信息，低保被暂时取消，导致未能按时缴纳房租。考虑到马某某的实际情况，经主持调解，双方自愿达成调解协议，马某某可以继续租住，并于2022年2月10日前一次性给付某公租房公司2020年8月5日至2021年8月4日期间所欠租金4802.08元。
02 案情评析
首先，公租房的概念带有社会公共福利的色彩。
公租房，是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。早在2010年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等多个部门即发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，该意见明确指出：“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。”可见，公租房自其诞生之初，即带有社会公共福利的色彩，性质上也不同于一般的商品房，与其相关的交易关系、法律关系的理解和定位，也应有别于其他市场经济客体。
其次，租赁公租房违约需要承担法律后果。
一方面，符合公租房申请条件的申请人与公租房产权单位依法签订书面的租赁合同，该租赁关系受《民法典》的保护，任何一方都应依约履行，否则应承担相应的违约责任。
另一方面，依照《关于进一步规范发展公租房的意见》，对公租房申请、使用、退出等环节失信主体实行分级分类管理，存在严重失信行为的列入失信联合惩戒对象名单予以联合惩戒。
但重点是公租房对残疾人权益保护具有特殊意义。
公租房属于党和政府为困难群众提供的生活保障之一。残疾人在收入、可支配资源、竞争力等方面偏弱，需要社会给予特别关心、特别关注。我国更是专门制定了《残疾人保障法》，以法律的形式对残疾人的利益进行保护。《残疾人保障法》第四十六条规定：国家保障残疾人享有各项社会保障的权利。政府和社会采取措施，完善对残疾人的社会保障，保障和改善残疾人的生活。第四十八条规定：各级人民政府对生活确有困难的残疾人，通过多种渠道给予生活、教育、住房和其他社会救助。
本案涉及了残疾人住房这一基本生活需求，因此便不再是一起普通的房屋租赁合同纠纷。人民法院在审理过程中，在考量法律的适用时，显然不能仅仅考虑《民法典》的条款，还应该考虑如何适用《残疾人保障法》中对残疾人权益的保护。具体分析一下，本案当事人一方是残疾人，其违约行为仅仅是表象，是结果而非原因，真正原因在于“当事人外出未按政策规定按时提交低保申请信息，低保被暂时取消而未能按时缴纳房租。”因此，本案如简单适用《民法典》相关规定判决解除租赁合同甚至要求承担违约责任，将难以避免地造成不可逆的影响，导致残疾老人无房可住，这显然侵害了残疾人的合法权益。
综合上述几条，本案中，人民法院在知悉以上事实后，充分释法，耐心说理，劝说某公租房公司充分考量马某某的困境，给予8个月的宽限期；劝告马某某再次申请低保，同时调解暂时不解除租赁合同，避免马某某面临无房可住的困境。这既保障了政府公租房政策通过合同的形式得到落实，切实保障了残疾人的居住权，落实了司法为民的宗旨。
03 案情启示
笔者以为，本案之所以入选残疾人权益保护十大典型案例，其典型示范作用主要在于以下几个方面：
在法律适用上，人民法院在处理涉及残疾人的案件时，除了考虑专门法律的适用，更需要考虑《残疾人保障法》所确立的原则并正确适用。本案中，如果判决解除租赁合同，将直接导致残疾老人无房可住，生活更加困难甚至直接危害残疾老人的生命安全。参考前述《残疾人保障法》第四十六条及四十八条的规定，这样不仅完全有悖于《残疾人保障法》的立法目的，更与“保障和改善残疾人的生活”、“通过多种渠道给予生活、教育、住房和其他社会救助”的法律规定相违背。
在处理方式上，本案之所以被评为典型案例，并非在于本案的法律关系多么复杂，也并非本案的法律观点多么新颖，而是案件背后司法人员一颗温暖的心。既以法律为准绳查明事实，在面对残疾人这一需要社会关爱的群体时，又能跳出机械的法律条文，关注到其真实的生活，从根源上解决现实问题。
由此案延伸下去，无论是在民事领域，还是在刑事、行政领域，司法、行政机关对残疾人这一特殊群体都应有相应的考量。笔者认为，在考虑和处理涉及残疾人的法律关系、具体事务时，任何国家机关、单位和个人，都应当首先考虑到《残疾人保障法》的法律规定，司法机关在处理实际案件时更应该大胆引用《残疾人保障法》的具体法律条款，防止貌似合法、实质违反《残疾人保障法》、侵害残疾人权益的情况发生。
最后，笔者想说，法律条文有时候是冰冷的，她给我们每个人的行为划定了不可逾越的准则。但是，在冰冷的法律条文背后，我们每个人都可以保持一颗温暖的心，在现实生活中对残疾人群体做到力所能及的帮助，从小事做起，从细节做起，残疾人的权益不仅有赖于法律的保障，更有赖于现实中每个人的温暖和细小之举。这种温暖，才是推动社会文明不断向前的根本动力。
来源：《中国残疾人》2022年第8期
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