梁锦松：一位“老香港”关于香港房地产最深刻的看法
香港是全球贫富悬殊最严重的地方之一，年轻人既无法上楼、上流，也无法上位，所以只能上街。未来香港应该专注五个方面的发展：聚才、聚财、创新、创意、创业
他在演讲中提到香港房价越来越贵，有人说香港没有地了，其实香港有66%的地是没有用的，郊野公园40%，其他是绿地等等。现在我们欠缺的是政府的能量，能跟居民说服，能把一部分土地拿来用。现在用作住房的地才占7%。我们也应该是大量增加公共房屋的建设，而且把它用更齐全的方法卖给市民，你要把一部分财富转移给年轻人，把公共房屋用成本价卖给他们，我觉得这是一个挺好的方法。
梁锦松 |文
非常高兴有机会在这里跟大家分享我对香港的一点看法，香港是祖国的一部分，我作为所谓“老香港”跟大家报告一下香港今后应该怎么走。最近有很多人，不管是一些新香港人或者是关注香港发展的人，都在问香港过去20年出了很多问题，以后怎么办？甚至有些香港人都在问，需不需要“移民”。香港已经回归近20年，50年不变，剩下还有30年，所以未来10年是非常关键的10年，所以在这里我跟大家报告一下我的思考。因为今年要换行政长官，也是对新一届政府的期许和建议。
从我的角度来讲，过去20年香港的总体发展还不算太差，人口有所增长，GDP也增长，人均GDP也有增长，但是也有人指出比起内地的增长，或者我们的竞争对手新加坡的增长来说，我们还是慢了一些。过去20年我们在人均上面大概每年增长1.6%，而新加坡差不多是3%，几乎双倍于香港的增长。这（图略）是国内的数字。现在在股票市场无论是上市公司的总数或者是总市值都比香港大好多。
除了经济发展之外，现在我们都关注年轻人的发展。我大概在两年前说过，特区政府在过去十几二十年没有充分重视年轻人的发展，特别体现在个“上”：“上楼”没有什么希望；“上流”往上流动的机会比较困难：“上位”给政府建言比较困难。如果三“上”困难的话，他们只能上街。
上楼。目前香港人均住房只有是16平米，如果把香港的所有住房排在一起，中位数只有47平方米，就是说有一半的房子是小于47平方米的，而且是非常贵的，可能是全球最贵的。有一个研究说，如果是家庭收入的中位数一毛钱不用，大概要18年不吃不喝才能买一个中等的房屋，只有47平方米。所以，现在年轻人要跟父母一起住的人口越来越多。
上流。往上流动也可能因为租金比较贵，所以香港的行业越来越窄。而另外一个是比起以前，比如说在一九六几年毕业的时候往后的收入增长越来越慢，而房价也越来越贵。所以无论是收入的增幅或者是买房的能力，现在却越来越差了。而且现在工作的职位跟以前比较来看，以前做专业人士大概有一半左右，现在已经降了38%，其他都是收入比较低的。现在有人说是因为大学生过多，但我觉得这也跟全球化，跟科技的发展比较有关系。这个现象也不光是在香港，在发达的经济体包括美国都有类似的情况，所以往上流动的机会是小的。
但是跟国内不一样，国内现在很多年轻人都在创业。香港比起二十几年前，年轻的创业者比以前少了。香港的贫富悬殊一直在加大，基尼系数从1970年代开始一直在往上，现在也是全球贫富悬殊最严重的地方之一。
上位。就是年轻人能参与建制，能参与政治的管制。上一届政府说亲疏有别，就是说你不支持特区政府不支持中央政府的话就不给你机会，这样就把很多不同意见的人排除在建制之外。所以我说，如果你上楼没希望，上流很困难，上位也是有难度的话，年轻人只能上街了，所以两年前的占中事件也不是偶然的。
今年我们会有一个新的行政长官，我觉得其实施政重点，每个人都是同样的，就是说要发展经济、改善民生，这是对的。但是我要提醒一句，借用李光耀先生说的一句话，如果要分钱你首先要赚钱，不然的话你只能是借债来分，这样也是对年轻人不公平的，因为借债其实就是把未来的钱拿到现在来用，迟早是要还的。
香港在发展经济方面空间也是不小的，我们应该像中央政府所提出的，香港应该要专注国家所需、香港所长。“一国两制”，我们既是中华人民共和国的一部分，但是《基本法》也赋予香港不同的体制，这是我们发展经济最独特的优势。香港还是中国最国际化的城市，20年来，香港每年都被评为全球最自由的经济。我们是中西文化汇聚的地方，还有我们的法治、低税，香港是全球最安全的地方之一，几乎没有绑架、谋杀的事件，我们还有一个比较廉政的环境。在经济上，我们是五个经济的流动最繁荣的地区，包括人流、物流、服务流、资金流和信息流。有机构做过一个研究，把全球经济都跟这五个流通做一个关系分析，指出在这五个流通最融通的地方，经济发展是最快的，而香港恰恰就是在这五个流通方面最融通的地方。
香港应该专注以下这五个方面的发展：聚才、聚财、创新、创意、创业。
我在二十多年前讲过，聚才和聚财对香港来讲是最实用的，最重要的是人才。特别是在过往7年，西方中央银行都在印钞票，从某个意义来讲，钱财是现在最不缺的资源，在知识经济里面、创新经济里面最缺的就是人才。香港在这方面我觉得是很有优势的，我们应该强化香港作为全球精英乐意聚居和工作的地方，我们应该考虑积极吸收全球的精英来香港，特别是现在在民粹主义主导，无论是美国还是欧洲对人才、外来人才的态度可能要改变。香港不用公开地说，但是我们要派专人，要政府的人，要商界的人，到其他地方点对点的说服精英人才到香港工作、居住。毕竟香港对全球人才来说还是很有吸引力的地方，是非常宜居的地方，税点低，适合做投资，特别是香港的增值税基本是零，来做投资基本上是不征税的。
所以我们应该趁其他地方排斥外来人才，我们应该去积极吸收人才，毕竟香港从来都是一个外来移民的城市。同时我们要改善香港的教育，把香港的教育从以前或者是现在的应试教育改变成创新的教育。我觉得香港的人口不应该是几百万的，香港应该是一千万人的城市，因为没有这个体量很难支持国家在各个方面的发展。
在聚财方面，我们也应该吸引很多的企业和金融机构到香港，等一下我会讲一讲香港在金融中心方面可以扮演什么角色。
另外，我觉得香港应该大力鼓励“三创”，就是创新、创意、创业，我经常说是“ICE”，好像冰一样。我们为什么特别在香港要鼓励创意呢？因为创新，很容易引导人家去想科技创新跟业务模式的创新，但创意，包括文化的创意，比如说建筑、媒体等等，都是创意，在这方面很多地区都是很强有力的经济推动的来源。我们应该吸引高端研发机构到香港，而且在人才方面要大量吸收“三创”人才到香港。另外，我们应该积极跟珠三角，包括深圳、东莞、珠海，突破性的合作。我用“突破性”合作而不用“更紧密”的合作，因为我2003年还在政府工作的时候，就与内地签署了“更紧密合作”的协议CEPA(关于建立更紧密经贸关系的安排，简称“CEPA”)，现在只能用“突破性”的合作。
比方说在人流访美，如果你住香港，从香港你过关的时候，在深圳这些地方能不能有“金色通道”给人才更方便的过关。而且如果能够突破到内地超过183天就要付内地的税这样的税制，可能更容易吸引两地高端人才来往。
如果能够把香港制度上的优势，包括在知识产权的保护，包括我们的自由、方便、低税等等，跟深圳——大家知道深圳现在是中国最有创新能力的城市之一，它的体量比香港大，深圳跟东莞是全球最好的制造业的平台，加上珠海有干净的空气跟土地，这是发展生物科技最好的地方之一。当时我们提出把香港剑桥建到珠海跟澳门，最后落成了。如果我们把几个方面优势结合起来，打造一个粤港澳湾区，我们很有能力跟美国的湾区竞争的，这对我们有利，对国家有利。
金融中心还是一个很重要的环节，毕竟在未来在可见的将来，国际金融中心在亚洲这个时区，应该还是香港和新加坡之争。香港是不能丢掉这个的，因为中国到时很可能就会变成全球第一大经济的国家，但是还要依靠新加坡作为金融中心的话，这个可能会涉及到国家安全的问题。国家现在也推动创新创业，香港也应该想一想，无论从上市的规矩怎么样改动来适应创新跟创业，我觉得这个很重要。以前我跟政府说过，应该让阿里巴巴在香港落户。刚才我也说了，人才是最缺的资源，但是我们上市的规矩现在还是比较对资本有利，我们应该思考一下，怎么样能够重视创新创业者，而不是控制股权，应该让他们来香港上市。
现在全球IPO头十家企业，6家在美国，4家在中国，但是有9家是在美国上市，只有1家在香港上市，我觉得这是不能配合国家发展的。香港应该积极的想象怎么样进一步改变一下各方面金融的规矩和产品，支持国家的发展。另外，就是支持国家的经济全球化，包括“一带一路”、人民币国际化，在可见的将来资本项目还不可以完全兑换，就形成两个资金池，一个是境内的，一个是境外的，这两个资金池怎么样风险对冲管理跟流动，香港最好可以提供这样的渠道。
香港可以成为地区的高端服务中心，包括在教育、医疗、文化、会展，这都是香港现在既有的优势，可以为区内包括国内需求提供我们的服务。再加上如果人口能够从700万增加到1000万，需要的基建房屋，各个方面的建设，这也可以推动香港在经济方面高速发展。
当然，有人说香港没有地了，其实香港有66%的地是没有用的，郊野公园40%，其他是绿地等等。现在我们欠缺的是政府的能量，能跟居民说服，能把一部分土地拿来用。现在用作住房的地才占7%。我们也应该是大量增加公共房屋的建设，而且把它用更齐全的方法卖给市民，你要把一部分财富转移给年轻人，把公共房屋用成本价卖给他们，我觉得这是一个挺好的方法。
未来十年是香港承先启后的十年，有国家的支持，有两制的制度优势，有包括新老香港人也加上外来的人一起共同努力。只要新一届政府能跟市民好好沟通，提出一个清晰的发展方向，减少在政治上的争拗，我们一定可以按照一国两制，着力发展经济，改善民生，这样香港人的幸福感一定会提升，对国家的爱护也会提升，而香港也可以为国家在现在地缘政治多变的情况下提供新的贡献。
谢谢各位！
作者为香港财政司前司长、南丰集团行政总裁。本文为作者2月8在亚布力中国企业家论坛第十七届年会上的演讲
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