【今日地产号】万科收购物流巨头普洛斯+万达与融创的资产转让+部分房企年目标已达七八成
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万科有望成为物流巨头普洛斯重要股东
万科周刊
2017年７月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购，万科也有望因此成为普洛斯重要股东。本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。
万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力，为社会持续创造真实价值。同时，万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。
普洛斯是全球物流地产领域翘楚，目前在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位，其市场份额超过第2到第10名的总和。同时，普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一，在美国排名第二。除了物流地产的开发及运营，普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。
近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展业务版图，物流地产是万科重点发展的业务之一。自2014年以来万科开始了物流地产的业务规划，并于2015年成立专门的物流地产公司，近两年不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。
万科与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应。一方面，万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力形成优势互补。另一方面，双方在客户资源方面可形成协同。万科于2016年联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权，加上自有的商业地产，万科的商业地产规模在国内已排名前三。万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。
以梅志明为首的普洛斯管理团队是此次财团的重要参与方。梅志明是普洛斯的核心创始人及CEO，在他的领导下，普洛斯于2008年从Prologis分拆独立，并在过去近十年时间快速发展壮大。梅志明在普洛斯的长期业绩及领导力，得到了万科、厚朴、高瓴、中银投等的认可和尊重，本次交易也有望成为亚洲历史上规模最大的管理层参与的并购交易。
Lex专栏：万达与融创的资产转让
为了做大，融创这样的开发商需要进一步扩大规模。尽管有风险，但利用万达的弱势来接手其有利可图的业务是合理的。
更新于2017年7月12日 06:47 英国《金融时报》 Lex专栏
中国的地产开发商正在玩一种政府支持的击鼓传花游戏。大连万达商业地产(Dalian Wanda Commercial Properties)——其母公司正因杠杆过高和收购意识强烈而受到政府关注——正在将酒店和主题公园资产，与相关债务一道抛售给中等规模的地产开发商融创(Sunac)。被转让的酒店资产和主题公园资产价值各自均为300亿元人民币（合47.5亿美元）左右。在万达(Wanda)降低杠杆的同时，融创在其迅速扩大的资产组合中增添了资产。
万达曾承诺要削减债务并转向“轻资产”商业模式，在不加大资产负债表敞口的情况下开发房地产资产。到目前为止，万达向这一目标的进展十分缓慢。去年12月，标普(S&P)将万达商业地产部门评级为只比垃圾级略高。不过，一份监管申报文件在周二披露，万达已承诺会替融创安排300亿元人民币贷款，用于帮助后者完成酒店和主题公园的交易。这或许会是一笔双赢的交易，取决于万达会实际向融创发放贷款，还是只是代表融创向银行筹措贷款。
野村证券(Nomura)估计，主题公园资产背负400亿元人民币的债务，而两块业务总共持有300亿元人民币的现金。按照分析师们对于酒店资产没有背负债务的假定，万达净债务应该会减少100亿元人民币。主题公园的盈利十分稳定。监管申报文件显示去年的资产回报率为15%，超过了融创在过去10年中任何一年的资产回报率。因此，总部位于天津的融创有望将其敞口拓宽至住宅地产以外，并改善其资产回报。
一个难题：融创已经是杠杆最高的房地产开发商之一。如果这笔交易能够完成，而且对项目层面的债务估测准确，融创的净负债可能是其股本的4倍多。而截至去年12月，中国房地产公司的平均水平是净负债相当于股本的80%。
迄今为止，至少能够对这笔交易投票的融创股东对融创的负债情况心态轻松，理由是融创发展迅速。2016年融创的年销售额上涨逾50%。该公司的股价在一年内上涨3倍，在消息传出当天收盘上涨13%。
为了做大，像融创这样的二线开发商需要进一步扩大规模。尽管有风险，但利用万达的弱势来接手其有利可图的业务是合理的。融创需要挺过房地产市场的疲软期，并且避免登上政府的观察名单。
译者/何黎
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