高层震怒、党媒发声：连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候
来自党媒的信号
近日，人民日报海外版旗下账号侠客岛发了一篇文章《谁推高了三四线城市的房价？》并未引起外界太大注意，但文章中给出了非常重要的楼市改革信号。
关注地产行业的岛友，料想不会错过这几天地产股暴跌的新闻。碧桂园，6月26日一早跌幅超过8%，短短四天内市值蒸发800亿元；同日，中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%，中国建材跌近6%，融创中国跌4.81%，中国恒大2.73%。地产股为何集体暴跌？
来源丨侠客岛
标题丨《谁推高了三四线城市的房价？》
一则有关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。
那么，棚改项目审批权的上交同房地产有何关系？是否真如市场传言，棚改货币化安置推高了三四线城市房价？三四线城市房价还有没有春天？
这件事情有嚼头，要好好琢磨琢磨。
说一千道一万，当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。
“今年市定目标任务是3.04万户，征收房屋430万㎡，计划投资265.17亿元，动迁15万人！什么？感觉3.04万户、15万人只是个数字，和自己没什么关系？那咱们拿去年的事实说说话。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。
对！就是这个数字！是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军？是不是感觉房价又会变动？贴心的我劝你哈，买房莫要犹豫观望，看准了买了就ok！”
顺便备注一下，这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市，城区人口数量只有100万多一点。
不消多说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。
故事可以从2014年说起。
该城市一位居民告诉【经济ke】，三四年前，这座傍水而居的城市房价只有三四千，人均月工资也是这水平，生活很惬意，压力也不大，“盖了很多房子，卖不出去，大家也不着急买，房价有一阵子还下降。”
房地产库存高企，土地就卖不出去，依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有多急呢？
一个故事可以证明。
去年底，中部某县一位刚离职的官员私底下告诉【经济ke】：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板（指县委书记、县长）都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押出去了”。他如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用违约，那可麻烦大了。
这并非某一个城市的难题，而是全国普遍现象。
怎么办？
必须把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单？靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么，钱从哪里来？谁来撬动这个支点？
棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。
2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。
恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任毫不讳言：“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”
从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键，而PSL又是核心环节，并被不少地方政府视为如意法宝，放大到极致。
具体怎么操作呢？还是以上述的中部城市为例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁款，欢天喜地买新房去，比如上述所说的做广告的大公司。
这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据：截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。在回应几天前的消息时，国开行说截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
占比有多大呢？住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。
三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。
效果如何？
仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算，这2.5亿平方米主要集中于三四线城市，其效果就更加可观了。
如此大手笔，库存被快速消化，甚至不得不加快供地。
5月初，【经济ke】拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月！什么意思？按照当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。
无独有偶，湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作，遏制投机炒作。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列。
当然，此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳，2017年商住用地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。
面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。
原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城，房价也昂首挺进“万元户”行列。
不过，这里有个小疑惑。按照定义，城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。
棚户区是历史欠账，也是城市伤疤。从2008-2016年，全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于德国的总人口。这无疑是伟大的民心工程。
快速推进后，一位开发商人士直接告诉【经济ke】，“这么多年，城市化建设非常快，城市棚户区其实在迅速减少，一二线城市的棚户区已经不多了。”
棚户区不够用怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用不可能，没有条件，创造条件也要上。
于是，棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如，有网友爆料，2016年，江西九江某区 38栋别墅型商住楼（100余户）也要进行“棚户区改造”。
可以肯定，这并非孤例。
不过，怪象出现，却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。
2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。
尹中立也撰文称，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。
上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改计划小些。2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户，2018年棚改计划中心城区征拆户数13448户。
中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年2季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。
连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。
新闻多一点
三四线城市房地产热潮将降温
经济参考报
“今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行系统上班，针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息，他们已经连续2天都在开会了。
近日，虽然国家开发银行对相关言论给予否认，但业内人士认为，虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限，但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。
棚改货币化安置或调整
近日，有消息称，海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示，近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。
上述相关人士介绍，棚户区改造相关政策出台的本意，原是解决去库存和民生问题，但从目前来看，因市场与预期变化，政策在执行中走样，直接房地产化从而影响房地产的价格。
上述人士表示，和很多金融机构一样，对于大部分的超额度业务审批权限，一般均为国开行总行负责，本次也是收回相关权限。但也需要认识到，棚改项目今后会受到一定的限制。
对此，6月27日，国开行发布澄清公告，国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。
但相关业内人士对《经济参考报》记者透露，虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置，但从目前来看，减少货币化安置数量，降低货币化安置比例已是大势所趋。
申万宏源相关报告也显示，就销售而言，2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点，2018年将边际弱化。
海通证券宏观分析师姜超表示，货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。
申万宏源宏观分析师李一民表示，后续新增项目受理偏向谨慎，在本轮降准之后，PSL（抵押补充贷款，即Pledged Supplementary Lending的缩写）作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”
李一民表示，截至目前为止，2018年1-5月累计投放PSL为4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%。
三四线城市房价上涨幕后推手
近日，宁悦正在考虑是否应该将去年在日照投资的房产卖掉换到青岛。
宁悦说，目前日照房价单价已超万元。“从日照这种三四线城市来看，目前高房价的风险已很明显。”
不仅是日照，今年以来，许多二三四线城市房价“轮番上涨”。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有63个，较4月再增5个，其中，价格环比涨幅超过1%的多达21个。具体来看，三亚环比上涨2.4%，成都环比上涨2.1%，海口环比上涨2.1%，青岛环比上涨2.0%，尤其是丹东，环比上涨高达5.3%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年楼市，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。
张大伟表示，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。
从近两年看，货币化安置比例不断提高。数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%，而到了2016年时，货币化安置比例已高达48.5%。
在此背景下，房地产去库存效果明显，日前易居房地产研究院发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。
海通证券相关报告也显示，2014-2016年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%，均逐步抬升。
货币化安置比例减少是大势所趋
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立表示，棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力和居住水平，但也要注意到，货币化安置同时刺激了需求，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。
尹中立表示，棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。2014年前后房地产市场持续低迷，将棚改的实物安置改为货币化安置，可以起到刺激市场需求的作用。从2015年后的房地产市场表现看，无论是成交量还是成交价格，都呈现上涨的趋势，房地产市场的强势增长为宏观经济的稳定起到了重要的作用。
尹中立指出，房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用。他认为，从当前的形势看，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。
“房地产市场既有一般消费品的特点，还有资本投资品的特点。”尹中立指出，“追涨杀跌”是投资市场的波动特征，在整体金融紧缩的背景下，唯有楼市一枝独秀，进一步强化了楼市是“最好的投资渠道”的理念。
因此，尹中立认为，大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动，也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。
“城中村等动辄上千万的补偿金不仅大幅度推高了购房资本，而且带来了不少社会问题。”有相关人士说道。
北京师范大学经济系主任罗楚亮此前在中国城市百人论坛上也表示，作为一种财产积累形式，房产与收入不平衡之间相互影响，房产价值相对于收入的贡献率快速上升，低收入人口中所占的房产价值份额在下降。
对此，张大伟认为，从目前来看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切，但货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。
本文来源：侠客岛、经济参考报
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