每周地产评论：警惕房地产进入高“风险期”！

当前，各种信息都在表明：房地产进入高“风险期”！

最近的如碧桂园：全国所有施工合作单位立即停工整顿。针对7月26日安徽六安碧桂园城市之光项目工地活动板房坍塌事故一事，碧桂园向公众发布说明，已通知所有施工合作单位立即停工，彻底排查和整改安全隐患。碧桂园方面表示，本次所有施工单位只有在整改完毕，经验收复查合格后，方可复工。

这事件其实是在碧桂园吹响“高周转”的号角之时，风险积累的结果。而在几年前，碧桂园高管还曾获过过亿的奖金，如今其因房屋质量，以生命的代价备受社会质疑。

再早一点引爆的事是：全国房地产大调控即将进入2周年之际，终于迎来了第一个爆雷的上市房企——中弘股份。7月17日，坐标位于北京的中弘股份发布公告，截止到公告发布日，中弘控股股份有限公司逾期债务本息合计金额为 436976.05 万元。也即违约43.7亿元。

另据海通证券一份研究报告称，房地产高杠杆模式依旧，债务规模攀升。以A股上市房地产公司为样本，2017年以来样本企业有息负债余额增速虽然较2015年-2016年有明显回落，但仍旧在25%以上的高位。截至2018年一季度末，上市房地产企业有息债务规模已经接近3万亿，平均资产负债率依旧在70%以上。在去杠杆的背景下，多数行业的杠杆率都有不同程度的降低，而2017年房地产行业整体负债率较2016年反而增加了2.2个百分点，高杠杆模式依旧。

与此同时，7月23日国务院常务会议，部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展；确定围绕补短板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施。会议听取了财政金融进一步支持实体经济发展的汇报，要求保持宏观政策稳定，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控，应对好外部环境不确定性，保持经济运行在合理区间。财政金融政策要协同发力，更有效服务实体经济，更有力服务宏观大局。其中特别讲到“积极财政政策要更加积极。”一度被称各界为“宽松”的重要信号，甚至有人解读为政府正从“去杠杆”到“稳杠杆”。其背景可能与之前央行与财政部内部人士争论有关，也与中美贸易战相关。

其实，美国也不轻松。美国东部时间7月19日，特朗普接受CNBC采访时公开批评美联储加息政策，称他没有为美联储加息“激动”，每次经济走强联储就要再次加息。“实际上，我没有为此开心。但同时我让他们做他们觉得最适合的事。”

如果你认为，如此背景，就认为房地产就无虞，也是有些天真了。

比如近期，七部委+30城将治理房地产乱象！此次行动，将重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益。

就在各界认为，调控“宽松”之际，深圳银行房贷利率全线上调：首套房上浮至15%，二套房上浮至20%；随后，网上流传一份《市规划国土委关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳发展的若干措施的请示》的文件，预示深圳将加码调控：限制公司买房+个人限售住宅三年+离婚两年内买房按照第二套计算……如果文件一旦执行，就会形成深圳新一轮调控政策。

当然，我们应当要跳出房地产来谈房地产，中国经济正向高质量发展阶段之际，特别是在“中兴事件”之后，再来看看中美世界500强产业格局：

看完了100强企业的城市分布，我们再来看下它们的行业分布吧，请看下图：

从上图可以看到，除了金融和能源，在其他行业上中美两国的100强企业分布差异极大：

• 美国“100强”最多的行业包括：金融、零售、健康、科技&零售。其中有不少我们耳熟能详的企业，比如沃尔玛、埃克森美孚、苹果、摩根大通、Alphabet、强生……

• 中国产生100强企业最多的行业则集中在：基础设施、金融以及能源方面。当然，这里面也包含了许多我们耳熟能详的企业，比如中国XX总公司、中国XX总公司、中国XX总公司……

总体而言，与美国乃至全球相比，中国“100强”的行业特点可以归纳为“三多三少”：

第一多：中国上榜的基础设施类企业多，且多为“中字打头”。

第二多：中国上榜的能源（尤其是化石能源）企业多。2011-2018年，全球的能源类企业在500强和100强中的占比都逐步降低，而中国上榜的能源企业数量则“逆风而上”。

第三多：中国上榜的房地产企业多。在100强中，唯一的房地产企业来自中国；而甚至在500强中，上榜的6个房地产企业全部都来自中国，分别是恒大、绿地控股、保利集团、万科、和碧桂园。

那么，“三少”又是哪三少呢？简单来说，就是缺少零售、健康、科技这三个行业的巨头。

其中，尤其是健康和科技，是近年来快速崛起的热门行业，其他国家在这两个领域均有不少100强公司涌现，但中国却在这里缺席了。在健康产业方面，我国企业没有上榜这件事，似乎也没什么好（敢）说的。但科技方面呢？

事实上，我国杀入百强的科技企业有且只有华为一家，而我们的“新四大发明”中除了高铁之外（中国铁路工程总公司）一概覆没。是的，我们熟悉的BAT其实都排不到全球百强内（具体排名阿里300，腾讯331，百度500+）。

我们在科技领域，中国还有多少距离要追赶？

具体可看下图：

话说明白些，中国总不能在央企业基础设施和房地产上与美国打贸易战吧？

但话回说回来，“高周转”、“高负债”、“高房价”代表着中国房地产业的现在，如果一个国家仍想继续依靠房地产来带动，一旦发动机减速或停下，后果不堪设想。

所以，中国经济减速了，不能让房地产再超速了。

“风起于青萍之末，浪成于微澜之间”，警惕房地产进入高“风险期”！

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