2018万科中报会，暴露了两个野心（实录）
战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的万科交出首份半年报，2018年8月21日万科在深圳召开2018年中期业绩发布会，道出万科的两个野心！
其中第一个野心是：租赁市场。万科总裁祝九胜在回答调控与租赁市场时，说：“行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大，城镇化的进程仍然是没有完成的，租赁市场也才刚刚开始，在衣食住行，整个城市里面关于空间，关于不动产的各种服务需求还是非常大的，所以我们对整个市场，对我们自己的业务前景还是有基本的信心。”
他还说：“最近一两年有一些资本，一些机构介入到这个业务，目前的情况看业务占比还是非常低的。如果考察机构在城市里面、在租赁住宅的程度一般会用渗透率的指标，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在这里面，至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的。”
据称，万科租赁住宅覆盖30个城市，累计获取房间超16万间，累计开业超4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。其中，租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间。祝九胜透露，以深圳为例，机构渗透率2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。万科在深圳的公寓入住率在92%以上，非常抢手。
如此，意味着，未来万科及各类机构，资本介入租赁住宅的比例将从2%开始向5%、8%增长，想象空间很大啊。
这个野心，是有支撑的。据数据显示：北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比，差距明显。链家董事长左晖预测未来北京至少有50%的租房比例，而未来中国主要城市将达到35%左右， 租赁市场达3万亿……
第二个野心就是：物流、冷链。首席运营官、执行副总裁张旭透露，“从这个行业来看，其实中国刚刚开始，行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5。如果再看美国，在冷链仓储业务里面，第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上，是相对非常集中的。但是在中国还没有形成一个行业，很分散，各家做自己的冷链仓储和配送，这是最大的痛点。而且这个行业刚刚开始，这个行业也是巨大的行业，这是我们的初心。”
这个物流野心，在5月8日晚间，在京东一季度业绩沟通会上，可以从刘强东回答摩根士丹利分析师的提问上得到答案：目前在整个中国范围内，唯一一家有资格称得上覆盖全国物流体系的，只有京东物流一家，没有第二家，其他的要不就是快递公司，要不就是仓储公司，要不就是快运公司，他们都只能提供物流服务里面的一个类别，或是一个产品。而京东的话，无论是大件物流、还是中小件物流，从冷藏冷链物流到短距配送O2O物流，到跨境物流到快递，京东全部覆盖，而且覆盖能力遍及全国。所以，从这个角度来讲，我们可以毫不客气地说，京东物流在全国范围内还没有一个真正意义上的物流竞争对手。
可以说，未来万科将是京东一个对手，且潜力很大。
万科中期发布会要点：
万科祝九胜：租赁市场容量很大 资本介入行业占比非常低
万科总裁、首席执行官祝九胜在回应“如何看待租赁行业未来”时称，租赁行业的容量依然很大，城镇化的进展依然没有完成，租赁市场才刚开始。近段时间有很多资本介入这个行业，现在看占比还是非常低的。
万科祝九胜：国家针对重点城市的调控措施已出效果
万科总裁、首席执行官祝九胜在回应“如何看待密集的政策调控”时称，做任何生意、任何企业，都有很大的压力，我个人时时刻刻感到这个压力。国家针对重点城市的调控措施，已经出了效果，作为行业的参与者，自己赞同这些方式，毕竟这些措施对整个行业的长期发展，建立长效机制，都是很有好处的，我们也不断的在调试自己，适应新的政策，新的要求。
万科：还会继续实施和探索事业合伙人机制
万科首席财务官孙嘉表示，未来还会继续实施和探索事业合伙人机制。万科的事业合伙人机制不是行政命令，恰恰相反，而是要百花齐放、自行摸索，先实践再得理论，再进一步指导实践。
万科：A股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司
公司董秘朱旭表示，自2016年开始，万科连续三年进入世界500强企业名单，今年排名是332。万科上市以来每年都盈利，是A股上市公司中持续盈利年限最长的，权益净利润复合增长率约31%；持续现金分红年限最长，累计分红455.5亿元。
以下是文字实录：
昨晚，万科公布半年报，上半年核心业务稳步增长，同时围绕美好生活积极拓展其他业务。万科上半年实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。竣工结算面积和收入显著增长。万科1-6月实现竣工结算面积701.4万平方米，同比上升20.2%；实现结算收入1006.4亿元，同比上升53.6%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有3693.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5200.5亿元，较上年末分别增长24.7%和25.5%。物业服务方面，截止6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。今年上半年，万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店，并联手珠海横琴试点“物业城市”。
长租公寓备受关注，万科首次将租赁住宅确立为核心业务。自2014年布局以来，万科当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
在教育和养老方面，万科在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地，养老业务目前已布局15个城市。在冰雪度假领域，万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。
截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。上半年，国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。
万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展。
万科总裁、首席执行官祝九胜、万科执行副总裁、首席运营官张旭、万科首席财务官孙嘉、万科董秘朱旭出席，现场未见郁亮名牌。
董秘朱旭：自2016年开始，万科连续三年进入世界500强企业名单，今年排名是332。万科上市以来每年都盈利，是A股上市公司中持续盈利年限最长的，权益净利润复合增长率约31%；持续现金分红年限最长，累计分红455.5亿元。
上半年，租赁住宅方面，获取房间数超16万间，平均出租率92%；物流方面，可租赁建面626万平方米，稳定运营项目平均出租率95%；物业方面，连续九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力第一名”。
在手现金充足，净负债率保持低位。总资产比年初增长了15.43%，净资产增长了1.67%。有息负债2269亿元，剔除预收款后占总资产的46.3%，比年初下降了2.7个百分点。净负债率32.7%，仍然处于行业低位保持稳健。在手货币资金1595.5亿元。继续保持行业领先的信用评级，融资成本位于行业地位。
董秘朱旭介绍有息债务构成情况。截至6月末，针对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约，截至7月末，公司海外平台净外汇风险敞口小于12亿美元。
董秘朱旭介绍业务框架，新时代万科以人民美好生活为中心，围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务，有自住住宅、租赁住宅、物业服务、物流仓储和商业开发与运营等主业，还进入了冰雪、度假、教育、养老等业务。
万科上半年开发业务销售3047亿，同比增长9.9%，结算收入增长53.6%，已售未结5200亿元。
新开工面积增长40%，竣工面积增长44.1%。获取项目建面2049万平方米，权益均价5054元。截至6月底，在建总建面约8187.6万平方米，权益建面约5098万平方米。
万科物业累计签约面积大于4.7亿平方米，上半年营业收入41.6亿元，同比增长近30%。上半年，万科物业扩展到城市物业，与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”。
租赁住宅覆盖30个城市，累计获取房间超16万间，累计开业超4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
朱旭介绍物流仓储、商业开发与运营情况。
董秘朱旭：万科遵循城市发展和人民消费升级两条主线，提升服务城市、乡村、客户的能力。服务更多的客户，更好的服务客户，服务客户的更多方面，希望通过三个“更”，满足人民美好生活的需求，激发城乡活力，实现企业可持续性发展。
下面万科中期业绩发布会媒体提问环节：
现场提问：随着调控政策的密集出台，开发商普遍感到压力很大，您当万科总裁这半年感受怎么样？如何看待行业的未来？另外租赁业务成为新的发展风口，万科在这方面有什么样的进展和安排？
祝九胜：做任何生意、任何企业都有它的压力，任何一个职位，也有压力。我个人时时刻刻感到这种压力。上个月中央政治局会议说要坚决遏制房价上涨，把过快两个字去掉了，表明政府在调控管理市场上的决心是非常大的，针对重点城市有一些重点的、具体的调控措施，目前观察出来的效果，作为行业里面的参与者，我们自己也是赞同这些方式的。
但在这个行业里面做了这么多年，仍然还是有基本的观察、态度和看法。行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大，城镇化的进程仍然是没有完成的，租赁市场也才刚刚开始，在衣食住行，整个城市里面关于空间，关于不动产的各种服务需求还是非常大的，所以我们对整个市场，对我们自己的业务前景还是有基本的信心。
第二问题涉及到租赁住宅的问题，最近媒体朋友都非常关注。其实这个市场还是一个比较传统、古老的市场。把住宅拿出来租赁，这是千年前都有的生意，历史上只是众多分散业主，房屋的主人提供（房源）给分散需求者，C2C的业务，这种C2C的业务运作表面上没有什么规律，实际上我个人认为是市场化的，因为提供方和享用方非常分散，非常众多，是真正市场化的机制。
最近一两年有一些资本，一些机构介入到这个业务，目前的情况看业务占比还是非常低的。如果考察机构在城市里面、在租赁住宅的程度一般会用渗透率的指标，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在这里面，至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的。
从资本回报，赚钱不赚钱来看，短期效果都是一样，相信大家都很清楚，对这个业务我们也会积极探索。机构介入到租赁市场，这确实是一个相对新鲜的事情，里面出现种种难以预料的问题。其实在深圳的万村也有热烈讨论，甚至有人提出质疑，我们实事求是地从各方面解释，沟通互动。
正因为是新的业务，新的方式来做这种业务，希望大家在观察的同时，给予一定耐心，万科自己来说首先坚持正确的方向，适当的方式培养这方面的能力。当然这都是一个过程，当中肯定有一些遗憾，有一些不足，希望大家发现这些问题，及时告诉我们，我们及时改正。
现场提问：万科7月份收购了太古的七个冷库，在物流地产领域进入了冷链业务布局，在物流板块具体是什么样的规划，未来想做到什么程度？留意到万科在做城市的更新改造业务，这块是新开始的业务吗，能不能详细介绍一下这块的布局？
首席运营官、执行副总裁张旭：我先回答一下收购冷链仓储的业务。从这个行业来看，其实中国刚刚开始，行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5。如果再看美国，在冷链仓储业务里面，第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上，是相对非常集中的。但是在中国还没有形成一个行业，很分散，各家做自己的冷链仓储和配送，这是最大的痛点。而且这个行业刚刚开始，这个行业也是巨大的行业，这是我们的初心。
为什么是太古冷链？它是这个行业在中国做得最好的，无论在仓储选址、产品设计，还是生态环保理念都是，而且有非常多优质客户，都可以迅速和我们结合起来。和太古冷链合作，给我们带来更大的协同效应。我们一方面会整合自己的资源，一方面会把太古团队保留下来，相信我们能够在这个行业里面做得更好、做得更大。
关于城市更新，万科内部的这块业务叫有机更新，在历史上我们做过天津的水晶城、武汉的工业保护，我们都做了很多这方面的项目。一个城市如果要获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而必须把老城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力，这是我们做城市有机更新的基本想法，未来房地产业在这方面有很大空间，我们会积极参与到有机更新进程当中去。
我举几个例子，我们在上海有上生·新所项目、 第二个项目位于福州烟台山、 第三个项目在广州恩宁路，都是保留了城市的很多历史文化，欢迎大家参观。
现场提问：请问两个问题，第一，大家都很关心郁总今天为什么没有来？第二，今年以来看到万科内部有一系列变化，可能你们内部做一些变革，薪酬体系也会有一些改革，做这些变化的原因是什么，是因为外部环境推动还是内生积极主动推动？
祝九胜：我猜测郁总的想法，是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求，虽然我们做得不好，我们会持续努力。
第二，你关注到内部改革，我们自己叫五位一体变革。这方面我们合伙人孙嘉他分管HR这块工作，孙嘉回答。
孙嘉：万科内部有一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因。过去6年多整个万科正在经历，而且会继续经历五位一体变革，五位一体就是从战略开始到机制，到文化，再到组织和人，本身也是一个动态生长的过程。
过去6年，万科除了继续做住宅开发之外，在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实际探索。以项目公司为例，可以感受到业务转型状态和活力，而业务转型对组织、人也提出更高更全面的要求，应该说在房地产的黄金时代，相对来说赚钱比较容易，现在进入服务型业务，赚钱更慢更难一些。
因为如此，在提出城市配套服务商战略不久后，2013年集团内部开始正式提事业合伙人机制，目的都是为了配合新战略落地，同时更好激发员工。
比如万科的泊寓萌芽于厦门，这个业务带头人是一个室内设计，当时在我们事业合伙人机制激励下，厦门公司决定尝试青年公寓业务的时候，他主动举手，带领一帮小伙伴从最原始业务萌芽开始做，到今天为止，厦门公司成为整个万科集团青年公寓业务领头羊，实际上这个业务并不是在一线城市开始，而是从厦门沿海城市开始。
再以深圳公司为例，过去5年，深圳公司进入多个业务场景，多个赛道，深圳公司的组织模式围绕多个业务，变成城市公司，有相关多元业务。与此同时，在这个机制下，万科破除了传统从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。让一批优秀的新员工更早加入到城市公司合伙人团队中，分别做他们擅长的业务，组建了跨业务城市合伙人团队，今天在深圳多种业务场景初见成效，都跟刚才所介绍的背后管理机制变革、人才涌现方式变化有直接关系。
万科从2013年提出事业合伙人机制，到去年年底正式推出事业合伙人纲领，是一个逐渐摸索、不断迭代、逐步完善的过程，应该说这个五位一体变革我们还在路上。
现场提问：租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间，请问这些房间主要来源方式是什么？主要分布的城市是在哪里？以及请问万科在这方面，怎么看待机构大批入驻推高房租的说法？
祝九胜：非常感谢你的问题，感谢你关注我们的核心业务。我们半年新增6万间大体来源是这样，第一，政府推地的时候，有一个长租公寓用途的地，我们在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。第二，各类机构历史上闲置的存量资产，我们通过合作方式或者通过租赁方式租过来。第三，社会上分散的在个人手上这些房子。
6万间收到手上，很快形成一个好的产品，集中式公寓。过往收到房间多，如何能够及时供应出来，这中间的时间差控制得不是特别好，整个连装修、消防等等，如何在标准与效率之间形成一个平衡、妥协，万科在这方面需要继续改善。
你关心机构进来后会不会推高租金，这可能有一点误会。我刚才强调了，机构渗透率、机构参与率在哪个城市都没有达到很高，以深圳为例，机构渗透率2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。
万科在深圳的公寓入住率在92%以上，非常抢手。我们每房每月单价才1800元左右。价格到底怎么定的？是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，还是一个新的机制，新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这个事情做得更好一些。
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