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3月70城房价出炉!为什么一线城市只有深圳领跌?

地产号 2021-02-21

4月16日,国家统计局发布2019年3月70个大中城市房价数据。其中,有65城新建商品住宅价格环比上涨,2月为57城;环比看,丹东涨幅1.9%领跑,北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。同比看,西安等5城新房价格同比涨超20%。

从数据上看,一线城市深圳领跌,本文也将分享:3月深圳楼市成交报告发布(新房+公寓+豪宅+商办+二手房)!



解读:3月份一二三线城市新建商品住宅销售价格涨幅有降有升

——国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

国家统计局今日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降,三线城市有所上升

3月份,各地继续坚持因城施策、一城一策,保持政策的连续性,房地产市场总体平稳。据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%,上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

二、一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升

3月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

3月深圳楼市成交报告发布(新房+公寓+豪宅+商办+二手房)!

3月月报:深圳新房网签量大幅回升 房贷利率持续下滑


   01  宏 观 经 济 · 政 策  



3月PMI重回扩张区间

流动性增加   房贷利率下滑

2019政府工作报告——稳步推进房地产税立法

深圳城市更新管理新规





[宏观] 流动性增加 房贷利率下滑
  • 3月深圳房贷利率继续下调,首套房主流贷款利率降至上浮5%,二套也下降至上浮10%,贷款利率延续了2018年以来的下滑趋势。

  • 全国来看,各地普遍下调利率,全国首套利率连续3个月下滑,上海首套利率95折,全国最低。

  • 今年政策面保证资金合理充裕背景下,银行流动性显著增加。近期房地产市场虽有所回暖,但相对去年同期依然相对低迷。降利率一方面有利于刺激低迷市场,保证房地产市场稳定;另一方面,房贷优质稳定,银行间竞争也加剧,降利率是大势所趋。







  02  新 房 市 场  

住宅占比58%,公寓占比30%

访客指数维持在高位

公寓成交套数增长约两倍

2000万以上豪宅成交超一成



住宅占比58% 公寓占比30%



  • 3月新房市场共成交5365套商品房,环比↑181.6%,其中住宅占比58%,公寓占比30%。住宅占比有所减少,公寓占比维持不变,商办及其他成交量大幅上升,占比增加一成。

  • 3月豪宅成交561套,环比↑113.3%。




新房市场整体网签量大幅回升



  • 网签数据显示3月全市新建商品房共成交5365套,环比↑181.6%;成交面积为51.96万平,环比↑213.5%,成交均价为60085元/平,环比↑15%。3月新房市场回暖明显,各类商品房成交量均大幅回升。






新房市场九项目获批预售



  • 3月新房市场有9个项目获批预售,各类商品房供应均有所增加,且商办产品供应占比明显增加。另外3月还有红花雅筑、阳光粤海花园、前海科创中心三个现楼项目获批。




新房市场十个项目入市



  • 3月份新房市场共10个项目入市,整体去化率约32%,其中红花雅筑、阳光粤海花园以及前海科创中心为现楼入市,开盘去化更为理想,去化率分别为36%、55%、100%。3月入市项目开盘形式均为顺卖,部分项目开盘前无蓄客,整体来看项目开盘均较为低调,也反映出开发商对市场较为有信心。





访客指数维持在高位



  • 3月以来访客指数维持在高位,客户购买意愿较强。大体量住宅项目的关注度较高,其中万科星城、勤诚达正大城等项目持续成交火爆,龙光玖龙台、实地剑兰郡前期推售产品均已售罄,华强城、壹城中心仅剩少量库存。






住宅供应明显增加



  • 3月有3个住宅项目获批预售,根据市场监测有5个住宅项目开盘入市,其中红花雅筑、阳光粤海花园为现楼入市。

  • 3月新房住宅批售2047套,25.4万平,推售住宅3341套,33.8万平,住宅供应明显增加。




一手住宅整体开盘去化约三成



  • 3月5个住宅项目开盘入市,其中君胜熙珑山项目体量较大,开盘主推3栋住宅,按照开盘当日主推套数计算,开盘当日去化约48%,阳光粤海花园项目不仅是现楼入市,而且位于南山,地理位置优越,开盘去化率约55%。3月新房住宅整体开盘去化约三成。




新房住宅网签量环比上升141.4%



  • 网签数据显示3月新房住宅成交3088套,环比↑141.4%。3月成交均价为54005元/平,环比上月减少227元/平。

  • 节后市场逐渐回暖,3月各楼盘访客量维持在高位,客户购买意愿较强,成交较为火爆。




新房住宅存量略有上升



  • 截至2019年3月底,深圳全市新房住宅存量为330.5万平,环比略有上升,根据过去一年平均成交量计算去化需13个月。




五区成交均价上涨,三区下跌



  • 3月网签数据显示,五区成交均价上涨,三区下跌。宝安区均价下跌幅度最大,跌至47045元/平,而龙岗区领涨。



仅南山区成交面积略微下降



  • 从区域成交面积上看,仅南山区成交面积略微下降,其余各区成交面积均大幅上升。3月福田区成交3.23万平,环比↑355.8%,占比增加到11%。宝安区(含龙华、光明)成交16.33万平,环比↑170.7%,占比超过一半。



  • 从六区成交均价来看,尽管福田区均价下降4.4%至90989元/平,仍是六区中均价最高的,其次是南山区均价82423元/平。




4-6万价格段占比超过一半



  • 网签数据显示,6-8万、4万以下两价格段成交面积占比有所下降,8万以上价格段占比略有上升至16.6%,而4-6万价格段占比大幅上升,4月占比达到56.1%。

  • 根据市场监测,3月成交较为火爆的万科星城、华强城、勤诚达正大城、龙光玖龙台、宏发天汇城等项目产品均价都在4-6万价格范围内。




90-144平改善性户型占比有所上升



  • 从面积段成交价格来看,两大成交主力面积段均价都略有下降,144平以上面积段均价上涨6.94%至84149元/平。

  • 从成交户型面积段来看,3月无45平以下面积段成交,60-90平刚需户型及90-144平改善性户型总占比约九成,且90-144平改善性户型占比较上月有所上升。




6万+成交面积占比下降至26.8%



  • 3月网签住宅项目共62个,其中有6万+成交记录的楼盘有20个,限价楼盘1个,安居房1个。

  • 3月新房住宅6万+楼盘共成交700套,占全市成交套数的22.7%;6万+住宅楼盘成交总面积为8.2万平,占全市成交面积的26.8%。






万科星城成交面积最多



  • 3月网签数据显示,万科星城网签5.3万平,位居3月住宅成交面积TOP10榜首,其成交面积遥遥领先。

  • 3月住宅成交面积TOP10共成交19.2万平,占全市成交面积的63%。市场成交火爆在个别项目上表现更为明显。




万科香蜜府成交金额最高



  • 网签数据显示,万科香蜜府以26.11亿位居住宅项目成交金额TOP10榜首,其次是万科星城、华润城润府三期。

  • 3月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计107.99亿元,占全市住宅成交金额的66%。




万科成交面积位居榜首



  • 3月住宅成交面积TOP10强两位均是万科项目,除此之外,深国际万科和风轩也成交较好,3月1号-26号万科住宅项目共成交8.7万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其成交面积遥遥领先。

  • 3月1号-26号TOP10开发商成交面积共计19.3万平,占全市成交面积的69%。





万科获开发商排名双料冠军



  • 3月1号-26号网签数据显示,万科成交金额53.05亿元,位居开发商住宅成交金额TOP10榜首,其次是华润地产、龙光地产。

  • 3月1号-26号TOP10开发商成交金额共计105.4亿元,占全市住宅成交金额的71%,行业集中度明显。






公寓成交套数增长1.8倍



  • 3月有四个公寓项目获批,批售面积合计11.91万平,高于去年公寓月均批售面积。另外,3月还有一现售公寓项目,为南山的阳光粤海。

  • 网签数据显示,3月全市商务公寓共成交1594套,是上月成交套数的2.8倍;成交面积9.86万平,环比上升222.44%;受瑞府项目备案影响,本月成交均价环上升42.19%至71853元/平。




各区公寓成交面积普遍回升



  • 3月全市各区成交面积较上月均有所增加,受瑞府项目备案影响,南山成交面积环比上升约6倍至2.95万平,增幅最大,成交面积仅次于龙岗,位列第二。



  • 2月龙岗受潮商广场项目影响,成交均价下滑25.27%,3月龙岗成交均价回升34.64%至40887元/平,均价回归春节前。受瑞府项目影响,南山成交均价环比上升28.56%至132996元/平,成交价均价位列全市第一。




60㎡以下公寓成交占比超七成



  • 45㎡以下小户型公寓成交占比上升1.65%至38.71%,此面积段内佳兆业E立方成交较为活跃;

  • 45-60㎡的公寓成交占比下降2.77%至33.75%,此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比下降0.33%至19.89%,此面积瑧湾汇项目备案量最多;

  • 90㎡以上的公寓成交占比上升1.45%至7.65%,次面积段内瑞府为成交主力。




1000万以上公寓成交占比升至5%



  • 从成交总价来看,3月总价在100万以内的公寓成交占比下滑0.55%至0.69%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为69.57%,环比下滑5.25%,此价段内佳兆业E立方的备案量最多。

  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为19.07%,环比上升3.65%,此价段内福城前海新纪元成交最为活跃。

  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降0.94%至5.27%,此价段内瑧湾汇项目备案量最多。

  • 总价在1000万以上公寓成交占比上升3.09%至5.40%,此价段内瑞府成交最为活跃。




成交量TOP10占比超七成



  • 3月成交量TOP10榜单中,龙华的佳兆业E立方以263套的成交量位居第一名。

  • 公寓成交量前十榜单共成交1155套,占全市成交套数的72.46%。




瑞府为销售金额冠军项目



  • 网签数据显示,本月瑞府共备案54套,成交金额为26.52亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

  • 3月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计56.50亿元,占全市公寓成交金额的79.75%。






一豪宅项目入市



  • 3月无豪宅项目获取预售。3月有一个现楼豪宅项目入市,为南山的粤海阳光。




豪宅量价齐升



  • 3月一手豪宅共成交561套,环比↑113.3%,成交面积为7.70万平,环比↑155.4%。

  • 成交均价为105594元/平,环比↑20.6%。



公寓类豪宅成交占比近四成



  • 分区域来看,3月南山、福田和龙华均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交317套,成交面积为4.35万平,面积占全市比重为56.40%,南山的成交以华润城润府和瑞府为主;福田成交227套豪宅,面积共计3.19万平,面积占全市比重为41.46%;龙华成交了17套别墅类豪宅,面积共计0.16万平,面积占全市比重为2.14%。


  • 分类型来看,受瑧湾汇、瑞府等项目的影响,本月公寓类豪宅的网签量占比上升21.4%至37.6%,公寓类豪宅成交面积合计2.89万平。住宅类豪宅本月共成交4.65万平,占比为60.3%。别墅类豪宅本月成交0.16万平,占比为2.1%。





华润城润府位居成交榜首



  • 南山的华润城润府备案172套,位居3月豪宅成交量榜首。

  • 本月一手豪宅成交套数TOP5共成交520套,占总成交套数的92.69%。


2000万以上豪宅成交超一成



  • 网签数据显示,3月2000万以上豪宅成交占比升至一成。此价段内以瑞府为成交主力;

  • 1000万-2000万价段的豪宅成交占比为42.42%,环比下降4.34%,此价段内臻山府成交最活跃;

  • 1000万以下豪宅成交占比为46.52%,环比下降6.33%,此价段内华润城润府三期的成交最为活跃。


四月潜在计划入市项目


  • 4月或将延续3月的市场热度,预计4月潜在计划入市项目共十三个,具体项目入市时间有待进一步跟进。


新房市场总结


  • 网签数据显示,3月新房住宅成交3088套,环比↑141.4%,均价为54005元/平,环比上月减少227元/平。根据市场监测,3月住宅供应明显增加,访客指数维持在高位,客户购买意愿较强,市场成交火爆。成交较为火爆的楼盘多为前期供应的大体量住宅项目,而3月入市项目开盘均较为低调,部分项目开盘前无蓄客,一手住宅开盘去化率仅三成。“731”政策已经逐渐被市场消化,股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧,但稳房价目标调控下,住宅均价仍将维持平稳,成交量或将有所上升。


  • 网签数据显示,3月全市商务公寓共成交1594套,环比上升182.62%;全市各区的公寓成交量都有大幅的回升。受瑞府项目备案影响,本月公寓成交均价环上升42.19%至71853元/平。尽管高端公寓产品对全市公寓的成交均价产生了明显的影响,但是小面积低总价的公寓产品依然是成交主力,60平以内的中小户型公寓成交占比超七成,总价在300万以内公寓成交占比近九成。


  • 3月一手豪宅共成交561套,环比↑113.3%,受瑞府项目影响,全市豪宅成交均价为105594元/平,环比↑20.6%。今年一季度入市的两个豪宅项目地理位置较好,且入市时间均在《粤港澳大湾区发展规划纲要》政策出台之后,市场信息有所提振,因此去化情况较为理想。


    3月月报 深圳二手价格持续回升

  • 商办市场逐步回暖




01  二 手 住 宅

二手住宅价格持续两月回升

各区成交量皆实现翻倍

盐田均价领涨

小面积成交占比下滑

600-800万总价段成交占比上升


二手住宅价格连续两月回升


  • 根据国土局备案数据显示,2019年03月二手住宅共成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%;成交面积37.1万平,环比上升120.4%。春节假期后,市场需求释放,成交回暖。

  • 深圳中原领先指数连续两个月回升,3月中原领先指数881.2,环比上升0.95%,二手均价52319元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数止升回落,经理指数继续攀升,显示经理人对市场信心充足,但市场对价格依然较为敏感。



各区成交量皆实现翻倍


  • 3月深圳各区二手住宅成交大幅上升,皆实现翻倍,且各区成交量为近六个月的新高。其中,盐田成交135套,环比上升193.5%,升幅最大;龙岗成交1043套,环比上升137.0%。




盐田均价领涨


  • 区域上看,3月份各区二手价格仅龙华区小幅下滑。其中,龙华均价49453元/平,环比下滑0.2%;而盐田涨幅最大,均价39951元/平,环比上涨3.1%。



  • 均价方面,南山均价继续领跑,达到85753元/平;龙岗均价最低,为39851元/平。



投资客占比小幅上升




  • 3月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升,目前市场环境下,房价保持稳定,刚需客占据市场主导,但是利好消息下,长期投资者入市意愿也有提升。






非深户购房占比下滑


  • 2019年3月非深户购房占比23.9%,较上月下滑明显。虽然目前大湾区利好正逐步推进,香港等其他区域看房人群增多,但由于限购政策,实际成交客户有限,反而在目前回暖市场下,本地客户在害怕踏空的心理作用下,入市意愿更强。





小面积成交占比下滑


  • 3月全市二手住宅成交中,中等面积段成交占比上升,而小面积和大面积段成交占比皆下滑。其中,45平以下及45-60平面积段成交占比皆为13%,占比皆下降2%;而90-144平成交占比18%,上升3%。






  • 3月由于小面积段成交占比下滑,1房户型成交占比也随之下降,占比只有14%,下降3%;但是二房占比达到38%,占比最高,同时上升4%。







600-800万总价段成交占比上升


  • 3月二手住宅套均总价为477万元,由于中等面积户型成交占比上升,小面积成交占比下滑,同时价格小幅上涨,套均总价也上升。



  • 从成交总价段的分布来看,500万以下各总价段成交占比都出现下滑,500万以下成交占比超过七成。

  • 从成交变化上看,150-250万总价段占比14%,下滑4%,下滑幅度最大;600-800万总价段成交占比上升5%至8%。



02  租 赁 市 场

租金小幅回升

除两区外租金水平均有所上涨

2房租赁占比大幅下滑


租金小幅回升



  • 据深圳中原研究中心监测显示,3月租金指数207.3点,环比上升0.28%。当前全市租金71.9元/平·月,3月租金回报率为1.65%,微幅下滑。

  • 春节后,市场迎来租房、换房高峰期,市场需求旺盛。3月租赁市场需求保持稳定,租金也延续2月下旬的小幅上升趋势。





除两区外租金水平均有所上涨




  • 3月全市租金上升0.28%,达到71.9元/平。从各区租金水平看,福田、南山租金最高,分别达到109.3元/平和103.7元/平。龙岗租金最低,只有51.2元/平。

  • 从租金变化幅度看,只有福田、龙岗租金下滑,其他各区都有上涨。其中,福田跌幅最大,环比下滑0.50%;盐田租金涨幅最高,环比上升2.20%。






2房租赁占比大幅下滑




  • 3月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达28.2%,环比上升2.4%。罗湖紧随其后,占比为19.8%,环比下滑1.4%。盐田租赁占比达14.0%,环比下降2.3%。



  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达34.9%,上升6.6%,上升幅度最大;2房租赁占比则出现了大幅度下滑,占比28.1%,下滑7.5%。






二手市场总结


  • 3月市场延续了2月下旬春节后的回暖走势,成交量进一步放大。贷款利率利率下降、外围环境改善、股市表现强劲等市场利好持续,外加二手市场自去年下半年以来持续低迷造成的需求压制,客户入市意愿增强


  • 但同时经济下行压力依然较大,全球贸易增长预期大幅下调,同时金融市场对资金的吸引力增加,多因素下,市场价格稳定,报价指数止升回落,反映客户对价格依然较为敏感,四月预计成交量将小幅下滑,但备案数据的延迟性可能导致备案成交继续上升。


  • 3月深圳租赁市场需求旺盛,租金继续小幅上升,但幅度不大,后续需求小幅下滑,但是租金惯性上升、公寓租金上涨,租金有望延续目前稳定走势。


03  商 业 市 场

供应回升,成交回暖

宝安成交面积占比最高

二手成交量回升

蔡屋围商圈异军突起


供应回升 成交回暖




  • 3月有3个商业项目获批,商业批售面积为10589平,为上月的3.7倍。根据网签数据,商业共成交343套,共计19093平,成交面积环比上月增加568%,成交均价为46116元/平,环比下降1%。

  • 3月份公寓佳兆业E立方网签263套(成交均价43375元/平),将全市整体均价拉低至46116元/平。





宝安区成交面积占比最高




  • 区域分布来看,3月宝安区共成交10897平,较上月成交面积增加347%,该区占全市商业成交面积的57%,而龙岗区成交1274平,环比增长265%,全市占比7%。

  • 40㎡以下面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,占比超五成,其次是40-70㎡面积段的商业占比31%,其中,佳兆业E立方的成交户型中40~70㎡区间套数占比接近72%。







二手套均面积提升明显


  • 本月二手商业成交回升,成交面积为18620平,环比上升173%,成交套数为272套,环比上升132%



蔡屋围商圈异军突起


  • 3月商圈成交热度集中在蔡屋围商圈,占比41%,其次是龙岗中心城商圈成交热度也相对较高,占比均为30%。而客户购房用途以投资为主,占比为70%。




04  办 公 市 场

南山拉高全市均价

龙岗网签量居首位

南山成交均价涨幅明显

三月网签榜单

二手办公成交量下滑

二手办公福田、罗湖持续发力


南山拉高全市均价




  • 3月深圳一手办公类物业市场成交面积2.31万平,价格方面,公寓瑧湾汇(均价118773元/平)将全市办公类物业均价大幅拉高,据国土局数据显示,2月办公类物业均价较上月环比上升72.1%,为62714元/平。





龙岗网签量居首位




  • 3月网签数据显示,一手办公类物业成交面积方面,分区域来看,公寓潮商广场、佳兆业城市广场2期等大面积成交,共计12365平,使得龙岗区本月成交量居前;面积环比上,除罗湖下跌以外,其余区域增长幅度较大。





南山成交均价涨幅明显




  • 除罗湖区均价下跌18.9%以及宝安区下跌2.2%以外,其他区域均价都有所上涨,其中南山区涨幅最大,达117.2%。


备注:本月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象。




3月网签榜单




  • 在3月网签数据办公类物业成交榜单中,公寓佳兆业城市广场2期以88套的成交稳居榜首,第二、三名分别是公寓瑧湾汇和公寓潮商广场。




二手办公成交量回升




  • 2019年03月深圳二手办公类物业成交85套,环比上升34.63%,共成交0.865万平。





二手办公福田、罗湖持续发力




  • 就3月各区成交情况来看,主要以福田、罗湖区成交为主,成交共计6955平。传统商务区福田面积、套数成交较多,套数成交占比达到34.5%,罗湖本月套数占比为47.6%。



商办市场总结



  • 3月一手商业供应量回调,因佳兆业E立方项目造成全市商业一手均价有所下降。二手商业方面,全市成交量回升,本月所成交的商铺多以投资目的为主,以龙岗中心城与蔡屋围商圈为主。



  • 一手写字楼方面,3月的供应量打破1月、2月零供应现象,写字楼平均去化周期变化不大,市场总体成交偏冷淡,部分工改写字楼以低价优势受市场青睐,成交情况较为乐观。



  • 3月写字楼租赁市场逐步回暖,较以往成交量增长明显,放盘方面,福田区楼盘均价集中在100元/月-170元/月之间,南山区均价则集中在80元/月-130/月之间,约三成处于80-100元/月。

    来源:深圳中原研究中心

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