陈淮演讲：未来的国际竞争，唯有深圳和大湾区才能进入第一梯队!
演讲内容：
01
我们今天有一个关键词叫美好生活，刚才主持人格外强调，十九大报告提出，现在社会主要矛盾是老百姓对美好生活的需求和发展不平衡、不充分的矛盾。
我先按照我们这个会议的主题来讲，什么叫美好生活，和买房子有什么关系？说完这个事情，可能关于政策、关于房地产是否是支柱产业，以及未来的需求，你会有一个基本的估计。
刚才海闻老师说，我们当前从工业化初中期转为工业化中后期，曾经在很长一段时期，我们认为诸位都是贡献者、建设者，根本不承认消费者这个含义。
刚才海闻老师讲到，人们在消费结构的衣食满足之后，新的消费满足自然转向住和行。也就是说在以后我们炼更多的钢、发更多的电已经不困难，我们现在已经从生产领域转向消费需求领域，未来的发展不取决于我们怎么样有更大的经济规模，而取决于我们能不能持续稳定地扩张消费。
老百姓买房子消费，也如同海闻校长所讲的，已经不是买更多的衣服、买更多的皮鞋，而是改善他们的居住环境，人们消费结构的升级档次，已经不仅仅是有衣服穿，还要有房住，不仅仅是有房住，而且逐步要求从满足基本需求功能的房子，过渡到满足改善型、舒适型甚至享受型，少量人还要过度到奢侈型的需求上。
美好生活第二层含义，我们鼓励、支持人们享受现世幸福。
什么叫现世幸福？我们今天老百百姓之所以买好房子，之所以想住得好一点，是希望这辈子生活得好一点，别以为这个转折容易，这是一个伟大的历史进步。
第三，我们明年就要达成全面的小康社会，我们还要奔现代化，如同十九大报告说的，到2050年我们基本要成为现代化强国，在这个过程中，什么叫美好生活？
美好生活就是人们在满足吃穿有余的基础上，逐步地实现起自己私人资产的累积。越来越多的人成为有产一族，有产是一种光荣，是一种善，是我们今天房地产发展最重要的一项追求，美好生活的题中应有之义。
最后，我们支持城镇化、房地产的重要理由是人们对住在城里这个美好生活的愿望。中国如果要想继续保持长期的、可持续的健康发展，有一天我们能够成为世界发达国家，最重要的是把一个几千年大多数人住乡下的民族，转变为大多数人住城里的民族。
对消费的追求、对现世幸福的追求、对有产的追求、对城市生活的追求和向往，如果我们改变不了这四个基本趋势，不管它有什么样的政策，我们的房地产一定是国民经济的支柱产业。
02
大湾区为什么重要，为什么是有前景的区域经济？
深圳最大的意义不仅仅是它开创了我们经济增长的一个带头地区，也不仅仅是给我们国民经济有了一个对外开放的窗口，最重要的历史意义是我们有了一个向市场经济转变的改革的试验区。
大湾区是应当前深化改革的迫切需求，希望深圳在大湾区地区成为探索符合中国国情的社会主义道路，同时和世界更大规模的开放和接轨，让更多人民群众分享改革和发展好处的改革途径。
我们面对的经济问题实际上包括中国和特朗普共同面对的一个问题是科技。特朗普以为把中国的贸易逆差问题给消除了，美国的就业问题就不存在了，其实对它更大的挑战在于AI、无人驾驶、新一代技术对人力资本的排斥。
要知道美国的选民最重要的工会组织就是卡车工人工会，美国物流业主要是靠公路运输的，假定以后大集装箱车都是无人驾驶车，美国的失业率还是解决不了。
其实这不是美国面对的，是全人类，也包括我们自己面对的新一轮竞争，我们希望在这一轮竞争上，我们和美国、和发达国家是一个并行竞争的关系，这是我们希望大湾区承担的历史责任。
能够在这样一个国际竞争中，加入第一梯队的竞争，目前看在中国的土地上，唯有深圳和大湾区才有这个可能。
03
我们的城镇化目前接近60%，到明年1月份就会发布2019年国民经济统计公报，估计要超过60%，但这只是人口的城镇化。
我们希望能够探索大中小城市协调发展的一个板块，大湾区毫无疑问是最有希望的，也最有条件。
就在前两天，中央又发布一个新的政策，城区常住人口300万人以下的城市都要放开城市落户的限制，这实际上也是在调整大中小城市的关系，简单说，关于大湾区的发展，我想这几条，一方面是我们的历史责任，另一方面也是和房地产业密切相关的。
房住不炒我认为核心就是两句话，一个是让所有的人都住进房子，包括买不起房甚至租不起房的人住进房子，第二是让所有的房子住进人。
别以为房住不炒是除了自住以外就不要买第二、第三套房，十九大报告明确提出，最近的中央经济工作会议也明确提出，我们要努力地实现租购并举。
原来十九大报告之前叫“购租并举”，十九大报告第一次把它叫做租购并举，并且提出要多渠道保障、多主体供应，如果没有人有第二套房、第三套房、第五套房，没人当房主的话，那个租购并举的“租”从何而来？多主体、多渠道如何实现？如果把房子租出去让别人住进去，是不是实现了房子是给人住的？关于政策的理解，我们还有很多可以探讨的余地。
房住不炒目前需要做的事情，一是让城市的居住承载力进一步提高，实际上全世界超大城市，不仅仅是房价问题，人住的承载力的问题也同样兼有，比如说东京是国际一流超大型城市，但是相当多的住在东京的年轻人，大家都住在胶囊公寓，上下三层，一人一个抽屉躺在里面。
当然里面也可以坐起来，也有电视，还有wifi网络，但是人均面积1平米都不到。我们提高居住承载力，不仅仅是让大家有房子住，有不断改善的房子住，而且有更好的共享资源，而且要有城市的防灾能力，城市居住承载力和就业承载力。
还有城市更新和老旧小区改造的问题，这一块我在待会儿圆桌论坛的时候再详谈。城市更新和老旧小区改造不是一回事，不是大规模的拆了重建，城市更新指的是对城市老旧的建筑物的功能、档次加以改造，使它实现新的功能，成为城市新的亮点。
比如北京的798，把老厂房改成艺术中心，美国的高线铁路，原来废旧的城市高铁线，现在把它改造成人们锻炼的步道，大家可以在上面散步、骑自行车，两边的建筑物都因此升值。
房住不炒和让更多的人住进房子，让更多的房子住进人去，我们的主战场逐步的已经不是盖新房、卖新房，而是二手房交易市场，二手房是实现资源重新优化配置的主要途径。
不仅是二手房交易市场，而且包括租赁市场大力发展。租赁市场不仅有链家、我爱我家等租赁中介，有租赁经纪方，而且有房屋管家，不仅有房屋管家，还应该有一个更强力的房地产投资基金等等。
它收购过来用于租赁，当房地产供大于求的时候它收购房子，改造出租，长期持有，获取稳定回报，当房地产供不应求的时候，他把这些产权房逐步卖出，起到缩小供给失衡幅度的作用，这都是值得我们探讨和房地产企业高度关注的。
在城镇化问题上的政策趋势，一是城市更新和老旧小区改造日益成为政策的核心重点，让老百姓有房子住不仅仅是盖新房。第二，在房地产市场上，稳房价、稳地价、稳预期是明年政策的主要趋势。
居民居住条件的改善方面，最后补充一句。从2016、2017年以来，老百姓成规模的进入改善期，改善人群现在成为了买房的主力，原来的房改房只能满足基本的需求，就像海闻校长说的，穿衣服的第一个层级的需求是遮寒避体，讲干净、讲体面、分四季、分场合的需求是改善性需求。
讲时髦的，露肚脐眼的，这叫享受性需求，非名牌不穿的叫奢侈性需求，我们的住房正在从群体性的满足基本需求型向改善型、舒适型过渡，20%到30%的人群正在向享受型需求过渡，这就是我们房地产市场面对的必然趋势。
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