重磅！两家房企暴露战略布局：25个城市将被委以重任，集聚号角已经吹响

近期又有两家房企暴露战略布局，不可不读。

保利分析认为：未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口……

中海发年报称：中海地产年报发布:营收1636.5亿，净利润343亿！2019年中海在中国内地25个城市和香港新增53幅土地，近7成土地储备在3大城市群，超8成布局一二线城市……

首先是：保利发布《2019-2020年房地产行业白皮书》，以下简称“白皮书”。

据白皮书称：2019年，再次印证了“保利周期理论”的预见性：我们在2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”；在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；在2019年勾勒“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城。2019年总体是个调整年，核心城市更加集聚”。

近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿，保持历史峰值。连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%，波动收窄，楼市调整。习近平总书记提出新型城镇化思路：“使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”。回首走来，保利的研究成果，得到了事实的验证。

2019年，保利以“云游”式广阔视角观察新生力量，发现“新趋势”：城市晋级的地壳运动激战正酣；人口迁徙的变化决定城市格局之变；都市圈核心城市尖角耸起；三四线城区人口仍在聚集；中西部发展冰山融化；楼市拐点已现，全年调整，分批筑底。

2020年，我们将在传承的基础上落笔新章，进一步透视“新趋势”的深层脉络。  

2020年白皮书的四个关键词：人口大流动、城市大变局、周期新特征、运行新逻辑。

关键词一，人口大流动

房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本。保利研究院团队通过分析全国337城、14亿人口、横跨20年的数据后发现，从迁移特征来看，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加速并存。独立迁徙变为举家迁徙，城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言，呈现多维极化格局：“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。

当下我们正处于一个人口大流动的时代，城镇化进入高阶阶段，人口流动多极化。这就不难理解愈发激烈的“抢人大战”与“城市晋级赛”，是历史之必然。

关键词二，城市大变局

保利研究院团队坚持，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球，中国过往城镇化受制于均衡式发展思路，齐夫法则未能完全生效。资源自由流动不足，经济-人口比重再平衡，大城市不够大、不够多。

当下，我们正处在历史的转折点，城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变，市场重回主导地位，土地资源有望更“市场化配置”，将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、客观规律，三者均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。未来15年，中国超大城市有望超过10个，特大城市有望超过15个。

关键词三，周期新特征

自2015年起，本轮周期经历了连续三年大繁荣，至今已有五年。与前三轮的三年小周期不同，期间多次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻，如同乱世纪元，云迷雾罩、混沌不清。保利研究院团队拨开迷雾，深化保利周期理论，发现：供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合，周期被拉长，箱体被压扁，城市二八轮转，并走出自有周期。土地周期与金融紧密相连，房企逆周期操作空间收窄。

关键词四，运行新逻辑

是什么引发了周期新特征？我们认为，是运行逻辑发生了变化：新时代房地产调控长效管理机制建立以来，房住不炒是行业的本质定位，限价等调控政策从物理反应转向了化学反应。在此基础上，信贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用，影响预期，保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调控政策分化，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。

近期疫情在国外快速蔓延，全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有力，复工复产有序展开，市场相对稳健，充分彰显了中国的制度和治理优势。中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目的地，而不动产会成为重要选择之一。疫情之下，楼市按下暂停键。疫情之后，相信市场会有较强的回暖。然而，当前全球市场已经站到了悬崖的边缘，势必给楼市恢复蒙上阴影。我们坚信，只要我们积极应对、团结一致、共克时艰，定能夺取最终的胜利！

据，市场重回主导地位，人口流动多极化，资源流动循迹规律轨道。未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口。集聚的号角已经吹响。土地城镇化将匹配人口城镇化。城市群、都市圈和中心城市将 “集宠爱于一身”。

其次是中海暴露战略布局

2019年中海在中国内地25个城市和香港新增53幅土地

中海地产年报发布:营收1636.5亿，净利润343亿！

近7成土地储备在3大城市群

超8成布局一二线城市

3月26日午间，中国海外发展有限公司公布截至2019年12月31日止财政年度业绩公告。

年内，中海实现收入1636.5亿元（2018年：1440.3亿元），同比上升13.6%。经营溢利为623.4亿元（2018年：594.1亿元），同比上升4.9%。毛利率为33.7%，净利润率达到25.4%。

2019年，中海股东应占溢利为416.2亿元（2018年：377.2亿元），同比上升10.3%；核心净利润343亿元，同比增10.1%。股本回报率15.8%，每股基本盈利3.80元（2018年：3.44元），同比增长10.3%。

其中，中海2019年的物业发展收入为1591.9亿元（2018年：1403.1亿元），主要来自济南的华山珑城、上海的建国里、广州的花湾壹号、北京的中海·望京府、沈阳的中海城、成都的中海锦江城、苏州的上东区及上园湾、宁波的枫桥里、无锡的中海·寰宇天下等项目销售。

投资物业租金收入为37.5亿元（2018年：29.7亿元），同比上升26.3%。其他业务收入为7.2亿元（2018年：7.5亿元），其中酒店和其他商业物业的收入合共为4.1亿元（2018年：4.4亿元）。

中海2019年年报亮点

1、2019年中海合约物业销售额增长25.2%至港币3,771.7亿元，对应销售面积为1,794万平方米，增长12.6%。

2、2019年底，拥有土地储备合计8,923万平方米，八成以上布局于一二线城市。

3、同时中海净利润仍然保持了行业最高水平，核心净利润达人民币343亿元，同比增长10.1%，拥有现金人民币954.5亿元。

4、房地产销售在23个城市进入当地市场占有率前三名，在11个重点城市销售额超过港币100亿元，在北京的销售额超过港币400亿元，在南京、广州的销售额超过港币200亿元。

5、报告期内，收入上升13.6%至人民币1,636.5亿元。经营溢利上升至人民币623.4亿元。中海股东应占溢利上升10.3%至人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343.0亿元，同比增长10.1%。

6、土地获取方面，2019年68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

2019年中海在中国内地25个城市和香港新增53幅土地，新增总楼面面积为1,146万平方米。于年底，该集团系列公司土地储备为8,923万平方米，八成以上布局于一二线城市。

7、于年底，该集团银行及其他借贷为人民币1,222.6亿元，应付票据为人民币677.0亿元，持有银行结余及现金人民币954.5亿元。净借贷比率维持于33.68%的行业低水平。

8、中海股东应占权益从2018年底的人民币2,477.6亿元上升13.3%至人民币2,806.0亿元，即每股资产净值为人民币25.61元。股本回报率达15.8%。

9、每股基本盈利上升10.3%至人民币3.80元。拟派发末期股息每股港币57仙，连同中期股息每股港币45仙，全年合共派发现金股息每股港币102仙(2018年：每股港币90仙)，同比上升13.3%。

中海2019年年报

来源：观点地产网、中海年报