房企应放弃幻想！今年没有大水漫灌，寒气逼人，必​须自救【每周地产评论】

近日，《中国新闻周刊》的一篇专访报道：《王小鲁：房地产如果不挤泡沫，未来问题会严重得多》引发业内广泛关注。

王小鲁为北京国民经济研究所副所长、研究员。作为中国著名的经济学家，1980年代曾任国家体改委中国经济体制改革研究所期刊主编、研究室主任。他长期从事中国经济体制改革、经济增长、收入分配、城乡发展等研究，两次获孙冶方经济科学论文奖。

王小鲁的核心观点是：2020年末，全国房地产企业当年新开工房屋面积22亿平方米，正在施工的房屋面积近93亿平方米，仅正在施工的房屋面积就合全国城镇常住人口平均每人10平方米。这一年全国房地产企业的负债总额已经接近86万亿元，相当于当年GDP的84%，房地产业相关银行贷款相当于GDP的66%，但房地产业对GDP的贡献只有7%。这已经非常不成比例。房地产企业的资产负债率超过了80%，已经过高，风险已经过大。

他认为，现在全国城镇人均住房面积已经30多平方米了，再加上正在施工的住房，都卖出去以后人均就是40多平方米。如果按人均算，以后即使不再建房，也已经快饱和了。

王小鲁分析认为，房地产市场和土地市场面临的问题，是因为多年来已经积累了大量泡沫，而不是有了“三道红线”才造成的。如果不挤泡沫，未来要发生的问题还会严重得多。

他认为，2022年上半年的房地产业和土地收入急剧下降，已经敲响了警钟。这不是单一部门的问题，是各种问题长期积累的结果，需要有深入的反思，才能拿出合理应对措施。如果现在再搞大规模刺激，实际上就是饮鸩止渴。

值得一提的是，在中国经济在全球内外环境严峻情况下，仍承诺不搞“大水漫灌”。

8月29日，李克强总理在国务院召开第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议上说，深化“放管服”改革是为市场主体“改良土壤”，创新实施宏观政策是“浇水施肥”，两者结合产生倍增效应，经济顶住下行压力、运行在合理区间，又没有搞大水漫灌，保持了物价平稳。

7月19日，李克强总理在人民大会堂出席世界经济论坛全球企业家视频特别对话会，在介绍中国经济形势时说，今年二季度，受新一轮疫情等超预期因素冲击，经济下行压力陡然加大，4月份主要指标深度下跌。我们果断应对、及时调控，把稳增长放在更加突出的位置，坚持不搞“大水漫灌”，推动原定政策靠前发力，推出和实施稳经济33条一揽子政策措施，5月份主要经济指标下滑势头放缓，6月份经济企稳回升，主要指标较快反弹、由负转正，城镇调查失业率明显下降，带动二季度经济实现正增长。我们也清醒认识到，经济恢复的基础还不牢固，稳住经济大盘仍需付出艰苦努力。

中央提及“大水漫灌”，意味着中国经济正在发生深刻变化，脱虚相实是大势所趋。这不同于美国及西方，正在承压负利率“大水漫灌”的后果——通胀！

春江水暖鸭先知。

作为制造业大国，我们不妨看看当下的企业家的感受，就更清楚当下房地产业的方向：

首先是，华为总裁任正非！8月23日，任正非发表了一篇内部讲话《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》，提道：“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。”任正非在文中表示：全球经济将面临着衰退、消费能力下降的情况，华为应改变思路和经营方针，从追求规模转向追求利润和现金流，保证渡过未来三年的危机。

另外，近日，福耀玻璃创始人曹德旺两年前的一篇采访再次引起网民关注：

他说，根据国家统计局的报表测算，从2009年到去年，我们12年的时间，GDP产出是751万亿，但是每年的报表有个说明是，固定资产投资占百分之五十几，那么这些GDP里面固定资产投资起码有400万亿，再加上它历史的旧的固定资产，少说五六百万亿，我们去年的产出才90几万亿，投入与产出比，产出只占投入的百分之十几，这个是全国性的可以这样的，如果是我一个企业家这样的投入产出的话，肯定早就倒闭了，破产了。

因此曹德旺判断，我们会有一场信用危机来，经过测算，应该是在2020年以后，即使没有这次疫情，国家也会有危机，这是历史遗留下来的问题。

当下的房企的债务爆雷正在应对了这种分析！

回到房地产，8月31日，万科董事会主席郁亮在2022年中期业绩推介会，今年主要工作目标是“止跌企稳，稳中有升”。

郁亮作出判断，“要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量”，他同时也看到，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已基本实现，但目前“稳预期”还存在较大的挑战。

郁亮表示，万科非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说关键是想办法“生火取暖”。这句话正点出了房企未来的生存之道。

综合言上，当下房地产业面临的局面就是：应放弃幻想，挤泡沫，但不要渴望“大水漫灌”，制造业已寒气逼人，房企必须自救！

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