港人境外買樓踩了多少坑？連物業在哪都不知道…

消委會今日發表報告指近年接獲境外物業銷售投訴個案數量有上升趨勢。

港人最大夢想之一就是做業主，最喜愛的投資活動之一就是買磚頭。當然，這其中有不少人已不滿足於只在本地買買買，尤其是近年隨着新一波移民潮湧現，海外物業也成了熱門。

尤其是，當你打開香港本地各大報章，五顏六色的地產商業廣告像孔雀開屏一樣撩撥著讀者的眼球↓

然而，境外的房子真的有這麼香嗎？

今天（10月28日），香港消費者委員會（簡稱消委會）發表了一份有關境外置業投訴的研究報告（簡稱報告），給投資者敲響了警鐘。

報告指過去4年，消委會接獲境外物業銷售投訴個案數量有上升趨勢。僅2021年首8個月，消委會就已接獲106宗相關消費者投訴，當中不少個案更涉及非持牌代理向準買家提供不準確或誤導性的資料。

啊，非持牌代理不就是傳說中的「黑中介」嘛！那找正規的持牌代理不就好了？

但是，按消委會的說法，一般消費者是很難分辨營業員是否持牌的，監管方面也存在漏洞，只能促請規定銷售境外物業也須持牌。

2021年首8個月，消委會就接獲106宗相關投訴。

據統計，自2017年至2021年8月，消委會共錄得261宗相關消費者投訴，其中僅2021年首8個月，消委會就錄得106宗相關投訴，較2020年全年56宗上升近一倍。

相關投訴個案平均損失金額高達36.8萬元（港幣，下同），涉及物業的平均價值則接近180萬元，其中有93%的交易就在香港進行。

報告顯示，消費者的投訴內容包括：提供不準確或具誤導性的資料、重要資料遺漏或沒有提供，或準買家難以取回留位費或訂金等。

另外，有75%的投訴人表示通過香港報章廣告獲悉境外物業項目，7成投訴者則指曾參加展銷會或代理籌辦的講座 ↓

那到底是什麼樣的廣告把大家哄騙得團團轉呢？

虛假宣傳 利誘消費者

經消委會檢視，2020年11月至12月期間，從印刷媒體、線上平台和電視收集的，合共約1,300則有關發展商或地產代理的境外物業銷售廣告，存在著各種消費陷阱。

有的廣告內容含糊、存在誤導性，如聲稱海外置業為移民捷徑，亦提供不同的禮品、禮遇，或者以不同貨幣標示價格令人混淆，更有甚者連物業都只提供粗略位置，亦沒有講明物業是否建成 ↓

有的廣告為吸引顧客，則不惜標榜租金保證或不切實際的高租金回報為誘餌 ↓

廣告內容不真實，那廣告背後的地產代理（房屋中介）又怎麼可能沒點貓膩？

黑中介無牌上崗！

根據報告，消委會接獲的投訴個案中有90%涉及地產代理，63%涉及非持牌代理。

至於地產代理和非持牌代理是什麼，又有何區別，不了解的可以先參考下方資料 ↓

簡單來說，要想在香港從事房地產買賣交易，不僅地產代理（俗稱房屋中介）公司，比如大家熟悉的中原地產、利嘉閣，要持有「地產代理（公司）」牌照（俗稱C牌，又名「公司牌」），在地產代理公司從事相關工作的人員也需要持有牌照。

至於從事地產代理工作的人員持有的牌照則可分為，「地產代理（個人）」牌照（俗稱E牌，又名「大牌」）和「地產營業員」牌照（俗稱S牌，又名「細牌」）。

那這些被投訴的中介又是否「持牌上崗」？

根據報告，消委會在調查期間，以神秘顧客的方式走訪20個商戶，涉及36個香港銷售的境外樓盤，包括19個代理及1個發展商。

在19個代理中，僅4間為持牌代理，餘下15間皆為非持牌代理，但只有3間代理的營業員在小冊子、宣傳單張或名片列出無牌聲明，其餘12間均沒有提供相關資訊 ↓

更有非持牌營業員向神秘顧客提供過時資訊甚至誤述，例如有兩次，神秘顧客均遇到營業員只提供日文小冊子，並聲稱不懂日語，僅靠自身經驗及猜測文中含義進行買賣。

另外，有9成商戶均在提供銷售資料等文件時寫上豁免令的無牌／免責聲明，但表述方式又毫無章法，有的聲明甚至模糊至難以清晰閱讀 ↓

除此之外，神秘顧客更發現，有關地產代理存在不良營商手法，包括在代理與賣方之間的關係和佣金方面欠充分或自願披露、無提醒顧客要注意免責聲明，亦無為購買境外物業的風險提供警告或建議，取得獨立意見，包括暗示可作虛假稅務聲明 ↓

政府：這事沒法管

對此，消委會主席林定國建議政府收緊《地產代理條例》豁免令，規定所有從事銷售境外一手住宅物業的地產代理領取牌照；

就代理向買方提供的資料和廣告加入現行的法定責任；

透過有約束力的地監指引，規定給予買方的資料及管制境外物業一手住宅物業的廣告內地；

就留位費引入強制冷靜期，以及強制要求境外的一手樓銷售須由持牌地產代理或營業員進行 ↓

林定國表示，已就有關建議諮詢地產代理，當中中原地產和美聯地產持相對正面的意見和開放的態度，表示會支持當局對廣告加入較嚴格的規則，特別是關於租金回報保證、資訊披露，以及留位費是否需要冷靜期等。

儘管如此，政府有關部門卻表示：這事兒，不歸我們管啊……

運輸及房屋局和地產代理監管局認為，限制只有持牌地產代理可在港銷售海外物業，或會違反自由貿易的原則。

運輸及房屋局和地產代理監管局認為，此舉只是不合理地將發展商的責任轉嫁地產代理，無助解決發展商／賣方或項目本身的問題，加上海外物業超越本港的司法管豁權，港府難以就此規管，直言為不同的司法管豁區度身訂造有關要求不切實際。

（本文圖片來自香港消委會、香港01和網絡）

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