資助房屋置業階梯有無你份？最新居屋、首置盤、租置計劃懶人包

本港樓價高企，但收入不夠高並非與上車無緣，各類型資助房屋為港人帶來一線生機。最近新居屋已公布申請日子、另一邊廂首置盤亦傳來新消息，引來不少反應和查詢。

今次小編將重點介紹置業階梯中四類資助房屋，包括居屋、白居二、租置公屋及首置盤，皆因各類計劃均快將接受新申請，申請資格、入場門檻各有不同，你又有沒有符合哪一種呢？

01

新居屋：今年出爐六個屋苑

除了幫助中等收入階層上車，「居者有其屋計劃」設置的原意亦是加速綠表的公屋戶盡快騰出單位，以縮減公屋的輪候時間。

居屋由房委會統籌、興建及銷售，每年居屋出爐都會引起廣泛關注，過往也曾誕生不少「居屋王」，轉售後造價直逼私樓，反映居屋的質素、選址、以至配套等都不俗，受到市場歡迎。

啟德啟悅苑勢成今年居屋必爭之地。  

「居屋2023」合共推出六個新屋苑，包括觀塘安達臣道的安楹苑、安麗苑、安樺苑、啟德啟悅苑、元朗朗天苑及屯門兆翠苑，均以市價六二折發售，售價介乎169萬至494萬元。

戶型方面，今年主打300多至400多方呎的一房單位，佔整體約一半。必須留意的是，居屋2023將在今個月底開始接受報名，可於網上申請或親身到房委會辦事處遞表，詳情如下：

• 申請日期：2023年7月31日上午8時正 至 8月14日晚上7時正

• 申請費用：270元

• 辦事處地址：橫頭磡南道3號房委會客務中心第一層平台

• 注意事項：勿網上及紙本同時申請，或家庭成員分開申請，將一律被視為重複申請而取消資格

02

白居二：未補價買二手居屋

透過白居二上車，必須留意當中的按揭限制。 

「白居二」是指以白表資格在「居屋第二市場」入市，以未補地價價格購買二手居屋單位。以往，未補價二手居屋只供綠表人士購置，但政府自推出「白表居屋第二市場計劃」，收得熱烈反應後，便於2018年起把白居二計劃恒常化，每年均推出一定配額給白表人士申請。今年白居二配額有4,500個，家庭與一人申請比例維持9:1。

與往年一樣，今年白居二與居屋同步接受申請，並預計在今年第四季攪珠，明年第一季發購買證予中籤的申請人，取得准買證後須於一年內購置居屋物業。

• 申請日期：2023年7月31日上午8時正 至 8月14日晚上7時正

• 申請費用：230元

• 注意事項：若新居屋及白居二兩邊中籤，需捨棄其中一項

居二或未能借足按揭

值得留意的是，其實二手居屋有個「伏位」，就是隨著居屋樓齡愈舊，所能承造的按揭成數及年期就愈有機會被壓低。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，政府為居屋擔保的期限是30年，銀行會按擔保期的結束日起計，換算居屋樓按的尚餘貸款額不超過樓價七成；若果超出，銀行就會縮減按揭成數或年期。

黃詠欣指居屋成交日離首售日愈遠，按揭成數愈有機會縮減。

她以一間本地大型銀行計算方法為例，該行將「物業成交日期」減去「首次發售日期」後，得出年期若少於22年，白居二買家就很大機會借到九成按揭；如果年期介乎22年至24年，就須扣減按揭成數或年期；如果計出年期多於24年，最高只可做七成按揭。同時，愈貼近25年的限期，銀行或要求買家通過壓測，如超過25年，則必須壓測；而當入息不達標，亦不能加按揭擔保人。

上述尚餘貸款額之所以是七成，是因為金管局在月初放寬了1,500萬元以下物業的按揭成數，由六成增至七成，連帶居屋按揭的計算也有所調整。

黃詠欣續說，其實每間銀行的計算方法會有一點差異，以上只是其中一個例子，現時很多銀行仍未趕及公布居二按揭的最新計算方法。

房協居二按揭類似私樓

二手居屋貨源中，還有來自房協興建的居屋，由於房協屬於非政府機構，令房協居屋與房委會居屋的按揭機制截然不同。

黃詠欣表示，房協樓因沒有政府的按揭擔保，一方面需要提供入息證明，另一方面亦需要申請按保，並支付特定的按保費用。在這方面，房協居屋與私樓的做法大致相同，需要通過壓力測試，可以加擔保人，最長的借貸年期達30年。

03

租置公屋：僅限綠表申請

最平租置單位來自屯門良景邨，僅售14萬元。 

「租者置其屋計劃」可追溯自1997年，當時政府推出的措施，旨在讓公屋租戶以低廉的價格購買正租住的單位，滿足置業上車的願望。

可惜，租置計劃推出幾年後便黯然中止，而自推出以來，計劃累涉39個公共屋邨，總伙數逾18萬。雖然政府後來也沒有恢復租置計劃，不過近年就逐步重推租置計劃的未售單位，涉及約4.2萬伙。

沒有新納入租置計劃的公共屋邨，然而部份租置屋邨的住戶從未購入單位，當他們按著不同原因遷出後，房委會就可以收回單位，再重推予綠表人士購置。39個租置屋邨遍佈港九各區，新界佔最多，共25個，九龍亦佔10個，港島則涉四個，其中有如薄扶林華貴邨、深水埗李鄭屋邨、屯門良景邨等。

房委會於6月宣佈，有見過往兩期租置單位銷售反應理想，決定恒常化出售租置計劃下的回收單位，目標買家是綠表資格人士，及「特快公屋編配計劃」下的申請人。新一批單位會同步於「出售居屋單位2023」中一併出售，暫定年中接受申請。定價方面，房委會指現時3.2萬伙未售的貨尾單位，售價由14萬至123萬元不等，平均售價約50萬元。

• 申請日期：今年年中，待公布

• 屋邨名單及伙數：揀樓前3個月公布

房委會擬讓租置買家睇樓

首批逾800伙的租置回收單位在2021年全數沽清，而去年約500伙租置單位的售出率則達99%，僅六伙未沽出。

不過，根據公屋聯會統計，2021年首批租置出售單位最少錄得26宗撻訂，當中更不乏因單位質素問題而取消交易的個案。有報道就揭露將軍澳景林邨一個已售出的租置單位，因為買家發現單位「與曱甴屋為鄰」，衛生情況惡劣，因而無奈撻訂棄購。

上述個案反映了購買物業前睇樓的重要性，而房委會亦在最新公告指出，會在可行情況下與持份者溝通安排，協助買家實地視察租置單位，有意透過租置單位上車的準買家，屆時記緊要爭取睇樓。

04

首置上車盤：貼近私樓的資助屋

「港人首次置業計劃」由時任行政長官林鄭月娥於2017年提出，可說是全新的資助房屋類型，首置上車盤由市建局興建及銷售，紅磡的「煥然懿居」作第一個推出的首置盤，首批單位已於2019年開售。

市建局新近公布，新一期首置盤「煥然懿居二期」將於今年9月發售，據往例，首置盤折扣會較同屆居屋低一折，故預料今次折扣率為七二折。

資格方面，首置盤可謂資助房屋之中，入場門檻最高、最貼近私樓的一種，其目標買家是入息或資產超過居屋申請限制，但又未有能力負擔私樓的一群。按居屋入息上下限計算，首置盤單人入息範圍約在3萬至4萬之間，家庭入息則介乎6萬多至8萬多，算屬夾心階層。由此想像，首置盤的價格相對不會太低，但勝在有折扣，可用較優惠的價錢進駐私樓級數的屋苑。

上個首置盤煥然懿居在2019年開價時，入場費為314萬元。 

參考位於紅磡的「煥然懿居」，2019年開賣定價由314.2萬至660.5萬元，已由市價六二折折實，實用呎價介乎1.169萬至1.396萬元。至於該盤最後一批貨尾，則於2020年底以355.2萬至798.3萬元發售，提供市價七折折扣，折合呎價介乎1.21萬至1.39萬元。

今年登場的煥然懿居二期，相鄰於第一期，位處紅磡春田街，土瓜灣及黃埔兩個港鐵站之間，步行至兩個站分別需時約7及9分鐘。該區屬於重建地帶，遍佈不少舊樓及工廈，當中不乏正在收購的項目，可預見將來景觀存在變數。

值得一提的是，煥然懿居不單質素接近私樓，由於標榜智能家居，其管理費也同屬私樓級別，每方呎管理費高達4.3元，甫入伙已被業主投訴管理費太貴。

• 申請日期：今年9月

• 預售屋苑：煥然懿居二期，位於紅磡

• 伙數及戶型：260伙分批售，一房至三房

• 實用面積：約300至600方呎

05

其他資助房屋

私人參建居屋(樂建居)：高級一點的居屋

未必很多人知道，居屋除了房委會和房協轄下屋苑，其實還有另外一種，那就是「私人參建居屋」，亦即由私人發展商參與興建的居屋。

不得不提，一些知名的大型居屋屋苑，例如太古康山花園、九龍灣麗晶花園及大角咀富榮花園，其實都是早期的私人參建居屋，到現在已變為成交穩定的熱門屋苑。

由發展商參建，這類居屋在設計、佈局和用料上較接近私樓，故此樓價也相應較高，但仍會按市價打折。

上月中，政府宣布重啟私人參建居屋計劃，又賦予新名字為「樂建居」，將於今年底及明年首季分別推出東涌及柴灣用地招標，將來會以六五折出售單位。樂建居的折扣除了較一般居屋略低，由於土地業權屬發展商所有，政府不會作擔保，買家須透過按保借貸高成數按揭。

樂建居現時仍處初始階段，地皮未正式招標，很多細節詳情尚待出爐，有興趣的不妨加緊留意。

綠置居：綠表購買新公屋

綠置居是專門供綠表公屋戶申請的自置居所，公屋租戶可用「一換一」的方式，以交還公屋來換取購買新建公屋的資格，滿足置業需求。

由於成效昭彰，房委會已於2018年將綠置居恒常化，每年推出單位供綠表人士選購，去年就有三個公屋屋苑被納入為綠置居，包括油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑及粉嶺清濤苑。至於今年有機會發展成綠置居的地區，則包括東涌、屯門、鑽石山、鯉魚門及葵青等。

有關新一期綠置居消息，可留意房委會稍後的公布。

（本文圖片來自星島、入伙）

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