失去的一代：一个金融从业者眼中的房地产人生
作者 / 胡晨曦 西泽金融研究院研究员
很多人会割裂地去理解微观、行业与宏观，实际上这三者是相互联系的。这次我要谈的是房地产，而且是从一个社会人的视角谈谈我眼中房地产的那些事。参加工作以来，我目睹了城镇化带来的繁荣，被高房价扭曲了的价值观，以及潜藏在房地产中的金融风险。房地产业高速发展的侧面，囊括的是一副大千世界芸芸众生相——在不断攀升的高房价面前，有人欣喜，有人焦虑，有人臣服于房价，亦有人假装视若无睹。但时至今日，我相信没有人不会在意这样一个疑问：房价究竟还会不会继续上涨？
实际上，市场已经有太多研究员用严密的逻辑去论证房地产业的未来。而且只要你用心去感受身边关于房地产的那些小事，感受每个微观个体在房价面前如何演变，关于房价的疑惑或就足以了然于心。我们不能否认房地产对于中国经济发展的巨大支撑作用，但在中国经济产业升级新旧动能转换之际，我们每个人的人生追求是否仍要一成不变？人生毕竟不能仅仅围绕房地产。
一
城镇化带来的繁荣
城镇化的红利不仅改变了微观个体的命运，也带来了房地产如火如荼的发展，于是在财富效应的影响下，房地产成为经济的重要引擎，居民、建材商、银行、车行，一切经济主体都在房地产的牵引下情绪高涨。
2010年我来到某城市的农商行参加工作。这是座美丽且精致的二线城市，在星罗棋布的沿街店面环绕下，位于市中心的著名景区将这座城市的古典雅致与现代时尚完美融合。然而，这只是城市的一个缩影。我被分配前往的支行位于这个城市的经济技术开发区，也是曾经的城乡结合部。在从总行开往支行的公车上，我第一次目睹了这个城市区别于市中心的另一面——窗外散布着货车来往激起的尘土，还有那些被围栏拥簇起来的建筑工地、挖掘机。
据来接我们的副行长介绍，沿途最热闹的当属建材市场。这两年城市各片区的城乡结合部都在做拆迁重建，由此带动了建材市场的生意，而这也是支行一直在抓的业务方向。此外，当地的土方和钢管租赁老板生意也比较红火，贷款需求也很大。更重要的是，城乡结合部的“拆迁户”们，不论是年长年幼，都是存款的重要贡献者，而且他们最偏好的也是农商行。现在回想起来，当时我所在的支行确实具备得天独厚的优势，可以创造优质的银行资产负债表。
支行所在的城乡结合部是一座奇幻的城。很久以前，这里还是一片荒芜的滩涂，当地人穿蓑戴笠靠种植蔬菜谋生。但当城中村改造的春风吹来时，这片土壤上所有人的命运就此改变。荒芜的土地上先是很快立起了工业园区、高教园区以及点缀着灯红酒绿的商业中心。紧接着足浴店、理发店以及各类酒店和饭馆开始争相斗艳。在路上，保时捷、路虎、奔驰、宝马等各式豪车突然变得随处可见。而前来银行办业务的LV、Dior包主们，也映衬着这座城的改头换面，无比奢华。现在想来，这座城那时的奢华气焰简直不亚于陆家嘴。
而这一切的奇迹与繁荣，就来源于城中村改造的货币化和实物安置。从赔偿方式上看，这里所说的“城中村改造”其实与前段时间广受争议的“棚改”较为相似，只是很多人在分析“棚改”对房地产影响的时候忽略了“城中村改造”的问题。作为城镇化的两个惠民工程，“城中村改造”与“棚改”的货币化安置在一定程度上确实让许多家庭从此走上了小康甚至富足的生活。然而无法否认的是，它们也在一定程度上对房价的攀升起到了推波助澜的作用。
图1 棚改货币化对房地产销售的拉动作用提升
数据来源：兴业证券
近几年来三四线城市房价的疯狂曾使棚改货币化安置广受诟病：当大量赔偿款发放到拆迁者手中时，他们顺理成章就产生了买房自住和投资需求。投资需求的突然涌入促使三四线城市房价开始上涨，进一步又吸引了投机客，这直接加快了三四线城市房地产去库存化，同时也激励了房产商竞相拿地建房的热情，地价的上涨最终又进一步推升了房价。所幸高层已经关注到这个问题，国务院也叫停了一些市县的货币化安置。
实际上，当时一刀切的“货币化安置”不仅带来了高房价，也容易滋生社会问题。比如在城中村，不乏足浴店、KTV和棋牌室，甚至还出现了前来“兜人”参与高利贷、P2P乃至澳门赌博的掮客。
二
被房地产扭曲的价值观
在中国的传统文化里，崔莺莺可以看上一无所有的张生，赵明诚和李清照夫妇可以琴瑟和弦也可以患难与共，红拂女也可以放下周遭富贵选择跟一穷二白的李靖夜奔。然而毕业工作之后，所见到的一切似乎都在不断刷新我的认知。
银行的食堂大妈总会很热心地为年轻同事介绍当地的“拆二代”。作为介绍人，大妈会在描述中着重强调对方家马上就要拆迁了，或者已经拆迁了，如果赶紧结婚生娃，由于补偿是按户口本上的人数进行，那么能分到的拆迁补偿就会更多。当时在我所在的城市一般会采取实物安置和货币化安置两种方式相结合的补偿方案，所以拆迁户在分到回迁房的同时还能有货币补偿。
但是不同城中村具体的拆迁补偿方案是有差异的。当年有的城中村货币化补偿按60万一人计算，如果家里是5口人，就可以补偿300万，如果早点结婚生子，家里变成7口人，就能补偿到420万，据说现在有的村货币化安置一家人甚至能分到1000万。所以那时在很多人眼里，拆迁户被概括为“有房多金开豪车”，也是婚恋市场炙手可热的香馍馍。
我依旧可以想起某个同事用羡慕的神色叙述某柜员嫁给了当地的一个拆迁户，生活瞬间变成了诗和远方；我依旧可以想起某个同事像描绘传奇故事一样讲述一个来自偏远地区的姑娘是如何通过嫁给当地的一个拆迁户，摇身变成了一个手提BV开宝马跑车的贵妇；我也依旧可以想起大学刚毕业就有两个娃的一个同事，他是当地的拆迁户，多生一个孩子就意味着多拿一份拆迁补偿。是啊，在高企的房价面前，普通人要通过一辈子的辛勤劳动才能赚到的一套房子，而拆迁户只要在补偿协议中签一个字，就瞬间实现别人一辈子的理想。
而与之形成对比的，则是一些苦于买不起房娶不起媳妇的城市“新人”。这些城市新人往往出生于偏远且经济不发达的地区，然后通过自身努力来到大城市，又通过勤奋不懈找到了一个体面的工作。但是迫于原生家庭的经济条件，在大城市买房只能成为其可望而不可及的事。这类人的坚毅不屈可能会是一部励志故事，但在丈母娘没钱就不嫁女儿的逼迫下，这其中是否也会有人无奈成为金钱的奴隶，甚至不惜铤而走险。
他们之中，有人为了攒下买房的首付紧衣缩食，精心计算着每一笔开支；有人为了攒首付钱，见到友人就是一句“有没有什么赚钱的机会么，要赚钱买房啊”；有人亦为了攒首付钱，透支着忠诚与信仰。于是在新闻里“看房心切”，朋友聚会时“聊房焦虑”，思考理想时"谈房色变"。当一个人的眼里只剩下钢筋混泥土的房子时，便意味着他已甘愿放弃心灵的温度和灵魂的趣味，而这两者实际上又是收获爱情的必要条件。
最震撼我的还是A哥和A嫂的“假离婚”风波。A哥和A嫂是我在银行时的客户，平时待人亲切而。两人一起经历创业又一起分享成功，每年也都会带着孩子一起旅游，是我眼里难得的模范夫妻。而且在足浴、KTV、桥牌室林立的城乡结合部，夫妻两人都没有什么不良嗜好。因此当听A嫂轻描淡写地说她和A哥离婚的消息时，我着实是大吃一惊。而她给出的理由是“假离婚买房”时，我竟又无言以对。他们看好当地某地段的房价潜力，为了能规避限购政策，于是就想出了假离婚的办法。在房子面前，人们的智商似乎总在不断刷新历史上限，但同时又在不断遗失许多美好。
房子给了人们栖息之所，但人们在房子面前，却突然变得很脆弱。房子真的是人类追求的唯一终极理想吗？房子真的是一切了吗？如果突然有一天，房价跌至谷底，那些因扭曲的价值观聚集而成的沙画，又是否会顷刻之间随风而逝？
三
那些被忽略的风险
几乎是一夜之间，关于中国杠杆率高的宏观研究充斥着研究市场，而一般这些文章总会不忘谈及高房价以及不断攀升的居民杠杆问题；或者还会根据房地产的周期逻辑去分析上下游行业的情况。实际上，这些研究更多是一种总结，或者是对既成结果的原因探寻。其实很多微观问题很早就发出了风险预警，如果它们可以被提前觉察并防范，或许我们现在的经济问题会少很多。
我那时候在银行工作，总能见到各种形形色色来贷款的人。其中一类人尤为显眼，他们开着宝马奔驰，拎着LV包，系着爱马仕皮带，然后开口就是谈各种项目。当时带我的前辈告诉我，你没有看到的未必是真的，而你所看到的也未必是真的，这句话一直在我脑海之中亦使我终身受用。那时候特别流行的一个词是“炒房团”，其实炒房团的发迹除了眼光与胆量，也与银行的信贷有关。
我记得有一次就有一个开宝马系爱马仕腰带的人来找我贷款。据他自己介绍，他经营了一家内贸公司，所以往来账较多，但因为要补货，所以想贷100万作为流动资金。他还特别强调自己名下有多套房产，随时可以拿房产证出来。但后来在审核其公司财务报表时，我却奇怪发现这家所谓的内贸公司基本没有业务。最终，我们银行因其无法提供一些原始凭证而无法对其进行贷款。但蹊跷的是，他名下的多套房产却是真实存在的，只不过很多都还在按揭中。那么有钱的人为什么还要贷款？如果真的是补充流动资金，为什么不卖掉一套房呢？
我后来也是从这人的老乡口中得知：这人从亲戚朋友那凑了一些钱先按揭买到第一套房，然后开着宝马找了个“补充流动资金”的理由去银行申请贷款并还了第一套房的按揭，再跑去一家银行把第一套房做抵押贷款，按揭买到第二套房...如此行事，名下的房产越来越多。这其实就是炒房团当年的套路，只不过在经济繁荣，房价上行时，这种加杠杆的方式可以让炒房团赚的盆满钵满。但是一旦周期反转，经济下行房价下跌的时候就会变成一场噩梦。微观个体的逐利行为实际上从一开始就给未来宏观经济埋下了一颗雷。
图2 “炒房团”的迁徙
数据来源：Sergio Matia et al.(2012)
监管层针对“炒房团”的行为陆续出台了很多政策，但“炒房”行为终究还是不断衍生发展。2015年我留学回国后，进入券商从事研究方面工作。在2016年全国房地产大幅上涨的那段时间，我接到一个朋友询问当下是否适合加杠杆买房的电话。他告诉我，现在银行会针对公务员、国企职工发放消费贷，额度大概是30万，随借随还利息按实际用款时间计算。他暂时没有用款需求，所以在寻思这个时点是否适合拿这个钱来投资某四线城市的房产，并羡慕的提起他某个同事已经用该策略成功赚了20%。听到他的话，我的内心是凉凉的。
话说当年四万亿出来的时候，很多本来扎根主业并经营良好的企业，明明不缺流动资金，却拿到银行塞给他们的贷款。于是开始寻思怎样利用这笔钱。那时我刚上大学学的金融学，一些民营企业家亲朋总会说，学金融好啊，实业利润越来越薄，以后就是要搞金融才赚钱。后来，这些人中有的去参与了房地产开发投资，有的参与了股票投资，有的参与了期货投资，有的参与了民间借贷。再后来，他们中的一些人干脆把主业作为融资平台，不断加杠杆，直到资金链断裂。很多曾经无比优秀的企业家，臣服于杠杆，又终究输给了周期。消费贷入房市，难道是继企业之后，杠杆又要对居民个人进行催眠和迷惑吗？
现在我们看到的是居民杠杆持续攀升，甚至已经达到历史高位。一些文章对此从专业角度分析高房价带来居民杠杆高，金融风险高；还有一些文章会从房价挤出消费角度痛斥高房价。如果只是局限于对既定事实的总结似乎还是不够。到底高房价的主要矛盾是什么？该如何纠偏？难道仅仅调控房价就够了么？宏观现象终究是由无数个微观行为所成就，而行之有效的政策制定也远非头痛医头，脚痛医脚那么简单。因此，当看到房地产政策调控趋严，决策层对消费贷的监管也在加强时，即便居民杠杆率处于历史高位，即便关于拼多多的段子层出不穷，我对中国经济未来前景反而是多了许多笃定，当然前提是这些监管政策可以被有效执行。
四
终已到来的地产寒冬
国庆节前夕，万科2018秋季例会会议现场“活下去”三个红底白字刷遍朋友圈，而万科董事会主席郁亮也直接表示三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。而事实上，今年也没有出现传统的房地产“金九银十”行情，关于地产寒冬已至的各种新闻、情怀文也在不断刷屏。
那么，房地产的寒冬真的来了吗？房价上涨趋势真的可能逆转吗？或许当前房地产局势只是像2013-2014年，过阵子又涨起来了呢？
如果要讨论房地产行业，就不能不谈政策的影响。首先回顾2008年以来不同时期针对房地产的政策变化。自从2008年美国次贷危机爆发，房地产市场承压，2009年降低首付比、降息等政策托底房市。随着房地产市场趋热，2010年政策开始重新收紧，2010-2011年房地产市场有所降温。2012-2013年，政策再度下调基准利率，房地产又迅猛复苏。由于宏观经济开始出现增速放缓，因此2014年开始，房地产利好政策频出，“央五条”、“330”新政多措并举，房价继续重拾升势，幸而房地产“去库存”也阶段收官。
从历史规律来看，确实如许多人所总结的那样，房地产产业链条很长，波及行业甚多，因此会对整个宏观经济增长产生深远意义，于是在从前，政策总会适时对冲房地产下行。也正是持有这种观点，一些人会认为当前宏观经济面临下行压力，那房地产政策松动只是时间问题。可事实是，从图上可以看出，在2016年开始，针对房地产的严调控政策陆续出台，一句“房子是用来住的，不是用来炒的”似乎一夜之间改变了房地产几十年的野蛮生长格局。
图3 百城住宅价格同比变化
数据来源：WIND，西泽研究院
图4 “三驾马车”对GDP贡献情况%
数据来源：WIND，西泽研究院
秋霜之下，房地产行业已尽显疲态。受“因城施策”定向调控影响，一线城市销售规模自 2017 年起持续同比下降；二线城市情形稍好，虽然销售面积保持平稳，但销售单价提升带动销售金额维持 10%以上的增速；三线城市热度则出现回落，销售金额累计同比增速自 2017 年 6 月的 36.4%下降至 2018 年 6月的 21.9%。
图5 各级城市商品房销售面积及销售额同比变化
数据来源：保利地产
严调控政策叠加去杠杆的大背景，房企融资也愈发不易。2018 年上半年，房地产开发资金总计 7.93 万亿元，较去年同期仅增加 0.35 万亿元，同比增长 4.6%；其中国内贷款 1.23 万亿元，同比下降 7.9%；个人按揭贷款 1.15 万亿元，同比下降 4.0%。
图6 房地产融资变化
数据来源：保利地产
一面是房地产销售数据持续下滑以及宏观经济增长趋缓，一面是未见动摇的地产调控政策。相较于前些年宏观经济不行，地产调控就放松的情况，这一次似乎真的大为不同。即便宏观经济出现下行压力，中央对房地产调控的决心却丝毫未变。实际上，对房地产调控的决心也很难轻易动摇。当炒房客套取银行信用不断加码买房，当居民杠杆率不断攀升甚至出现消费降级，当高房价已经开始侵蚀人们的信仰和价值观，当楼市只涨不跌的泡沫不断膨胀的时候，局势已迫使房地产调控不能再走老路了。其实，关于房地产的政策导向在十九大报告中就已明确。因此，若考虑地产调控政策（限购限贷以及对消费贷的严监管）的影响，短期内房价恐怕很难再延续“只涨不跌”的神话。如果从更长周期考虑，随着人口红利逐渐消失，经济增速和城镇化进程趋缓，昔日举国如火如荼大搞房地产建设的浪潮也会渐渐褪去，叠加“抑制投机性需求”的政策导向，房地产的冬天或许真的即将来临。
但是需要指出的是，房地产调控的央地博弈是一个不得不考虑的变量。近期网上关于广州取消限购政策的消息曾一度引发公众热议，许多人认为房地产与土地财政紧密挂钩，因此尽管中央调控房地产的态度比较坚定，但地方政府如果受制财政压力而放松限价，或者是变相通过“抢人才”托底房价，是否意味着房价还将引来一次暴力上涨？关于广州取消限购政策的传言，广州市住建委也已回应，除了表明要继续严格价格指导外，其中“优化价格指导机制”、“保持调控连续性和稳定性”等字眼确实略显暧昧。但是这一次，如果地方政府依然无法割舍土地财政，那么政策稳定房价的调控就会受到较大阻力，届时脱缰上涨的不仅是房价，还有日益接近零界值的地产泡沫。
五
那些终须坚守的希望
房地产确实是一个不会过时又牵动人心的话题。学生在谈，工薪阶层在谈，明星富豪在谈；未婚的在谈，已婚的在谈，离婚的也在谈。这个话题里，蕴藏了很多人的成功与财富，也蕴藏了很多人的辛酸与苦楚。在许多人眼中，是高房价带来了鲜花与美女，在许多人眼中，又是高房价蚕食了理想与幸福。
其实转念一想，为什么一定要将自己拘泥于房价之中，又何必让房价左右人生呢？一个人的坚毅、努力、希望以及真爱完全可以让他拥有属于自己的幸福的房子。事实上，发生在我身边的真人真事也正是这样诠释的。小吴2012年曾和团队挤在一间小楼里做硅藻泥的天猫线上创业，2016年他愉快地告诉我，他们团队有了宽敞明亮的办公楼，他也靠自己的努力在这个实现他人生价值的城市买到了属于自己的房子；燕子在一线城市的某外资打拼了6年之后，终于欣喜地告诉我，她准备回老家和朋友一起经营外贸公司，除了创业的启动资金之外，她还靠自己多年的辛勤工作在老家某三线城市买了个房；而我同楼层那对租一室户的夫妻，在租期的第三年，搬出了出租屋住进了自己买的房子。
这个世界没有那么容易，但也没有那么不容易。房地产之下，是一副浮世绘。有的人仅仅沉沦于房子，有的人则执着于自己的理想与真情并寻求到“幸福的房子”。我始终觉得房子是拿来住的，房子不该绑架人们的信仰，不该凌驾于爱情，不该蚕食年轻人朴素而纯粹的理想，更不该滋长投机钻营浮华之风。幸福的房子，应该是理想、爱情与努力的副产品，而不应该是囚禁人类美好的钢筋混泥土。