以雄安新区为引，谈谈建一座新城有多难

壹.

一个住宅模样的房子，连同房子需要的道路、三通一平等基础设施，现在的造价也不超过5000元/平米，在北、上、深等许多地方却要卖10万/平米。土地稀缺、政府土地供应不足，货币政策等等，仅仅是诱因。

真正导致房价飞涨的原因只有一个——聚集。一个地方可以成为无人居住的鬼城，也可以成为寸土寸金的宝地，其根本原因就在于可否促成聚集。 财富和机会因聚集产生，成本也随着聚集上升，形成了相互依赖的关系。 

PPT之王总是开口生态闭口化反。事实上，真正由人类形成的生态就是城市。 造城失败，说到底是没有形成健康的生态。 

珠海

珠海这个地方平原很广阔。多年以前有个大忽悠说怎么能让珠海发展起来呢，方法就是引进大学城。然后，一堆大学骗子都到那里搞了巨大无比的一块地。结果，什么都没有发展起来，因为它不够生态——能上学、无法就业。全是单一的学生仔，物种非常单一，当然形不成生态。于是，多年之后，大学城还是大学城，并不能带动经济发展。 

2008年，汶川大地震，不久就建成了全新的城市。因为有人居住，不会成为一座空城。

第二，按着城市的基本功能规划建设，让它具备合理的生态并不难。 1979年，中国搞了一个蛇口特区，然后就成了今天的深圳。同时搞的还有另外三个特区：珠海、汕头、厦门，发展都远不如深圳。主要的原因是深圳毗邻香港，它赶上了第一轮的发展机遇，形成了自循环、自我强化的系统，虹吸效应让它吸引了许多人口的聚集，不断地强化，很快就形成了超级城市。 1992年，深圳初现特区效应，上海开始搞浦东。开始的五六年间，根本不灵，直到1999年，金茂凯悦大厦竣工，终于有了一点人气，开始了聚集效应，10年之后成为中国最具标志性的地段。 浦东的初步成功之后，中国至少有八成的城市都学会了搞新城，农田变城市，生地变熟地，政府挣大钱，城市大发展。 

每个新城区都经历了建筑物漂亮、房间低廉、没有人气、价格抬升、城市重心转移等阶段。当然不是每一个新城都是成功的，但成功的是多数。 城市即是聚集，其基本生态并不复杂。宜家、万达在城乡结合带建房，一座综合性的建筑就能带旺一大片地段。如果以政府的力量，再配套上其它设施呢？人气的暂时冷清只因人们是领地性的动物本能，愿意居住在熟悉的地方，不愿意迁徙而已。但这种生物力量没有那么强烈，只要诱导因素一出现，新的聚集很快形成。在一个城市中，我们都很容易看到不同地段的兴衰交替也就是十多年的工夫。 

贰.

城市生态并不像想象的一样复杂，有工作，能生活，即是一个可以自循环的生态。 许多房地产商在远郊盖了房子很多年炒不旺人气，因为这里能生活不能工作，只能吸引不需要工作的老人。而纯粹的、不需要干活的老人群体并不多，所有这种住宅社区不容易炒起来。 大的公司搬迁到一个远离城市的郊区，因为人们的习惯加上生活设施暂时不配套，人们往往宁愿住在城里忍受长时间的通勤，也不愿意住在公司附近。 如果又能工作，又有生活设施呢？ 也不会一夜之间形成一个真正的城市，它还需要一堆新居民。这几个要素都具备，搞一个新城市并非有多难。 

中国城市化率已经从改革开放时期的不足20%上升到现在的55%左右。比较靠谱的估算，大约还有20%的增长空间，也就是说，未来还有3亿人左右进城。 城市化主要有三种办法： 

一

原有城市的自然增长，城市不断向各个方向蔓延，就是俗称的 “摊煎饼”——由中心向外逐层扩散。这种模式的好处是非常自然，随着城市的扩容，生态自然形成。 

二

成立新区，生地变熟地。和第一种方法相比，就是引导向一个方向扩张，统一规划，扩张成本低。 

三

在农田上建新城。最易规划，成本最低。 

从一到三，一个比一个好，一个比一个难。新区模式已经比较成熟，政府首先搬迁过去，然后再搞定几个企业，居民很快就会跟过去。 新区规划确实好，这是一个基本事实，只是人们不愿意搬动的原始本能在阻止新区的形成。但是，原始本能很容易被现实的教育改变。当年浦东新区搞了很长时间没人理，房子便宜也没有人买，但如今雄安一出，立马去了很多炒房客，这就是现实教育的结果。 

最后，我要回答一个问题，很多人会问，原来城市自然扩容的方式不是挺好吗？为毛要另起炉灶？北京光平川之地就有7000平方公里，现在才用了2000多，为毛不自然扩容？ 

答案只有一个词，就是“成本”。聚集可以产生财富，人们的意识形态又会过分地高估这份财富。于是，城市的自然聚集不可避免地形成泡沫。比如一个城市热点房价达到10万这个级别，无论如何聚集都创造不了这样的财富，这样的地段长期来看就会形成负资产。 政府的办法就是把核心地段送给企业，然后通过周边地价飞涨隐形收税。一套一千万的住宅，按100年折旧加上资金成本，少说一个月的居住成本也有两万之多，也就是说每天的居住成本高达700元。有多少人能日进这么多钱呢？南方某个养蛊的城市，就用这招，把最好的地段白送给高科技企业，然后周边地价上涨，大家都夸他好，他牛逼。事实上，他在骗你。 

政府如果像企业一样，盈利是唯一的目的，这种玩法最好。但政府并非长期的盈利组织，它必须保证长期协调发展。所以，必须不断地创造聚集，又不断地破坏聚集，以防泡沫过分导致的崩溃。这就是搞新区优于自然扩散，搞新城比新区还好的原因。虽然一个比一个难，但世间的事，凡是值得干的就值得乱干一气，等所有条件都成熟了再搞，世界上永远不会有这样的机会出现。 

叁.

北魏鲜卑人拓跋宏5岁继承皇位，成人之后，虽为鲜卑人却主张全面汉化，自己也改成汉族的姓氏元宏。 公元493年，拓跋宏26岁，他想干一件事，想把都城从漠北平城（山西大同）迁都到南边700多公里之外的洛阳。鲜卑人本来就在北方聚集，当然不愿意搬到700公里之外的南边。 咋整？ 拓跋宏想了一招——组织南征。在过去，向南征700多公里并非易事，到了洛阳，说休息休息、休整休整。几个月下来，大家已经比较习惯在洛阳。拓跋宏说该继续向南进发了，大家已经进入舒适区，不愿意再继续南下，然后就定都洛阳了。 

把首都从北京搬迁出来，牵涉到田铎盘根错节的关系，绝非易事。所以，这次的雄安定位是“疏解北京非首都功能”，暂时肯定是这样的，但再过几年可就不一定了。先搬个水利部，再搬个工业部，并没有那么复杂。 长安距离洛阳大约有400公里，这在车马时代不是一个很近的距离。唐朝基本上是长安、洛阳双都。天朝这么大，政府的职能比纯粹的市场经济要多得多。为什么就不能在相距一百多公里的地方整个双都？完全应该。 那么，是不是说雄安就一定能搞起来呢？ 这事儿事在人为，客观上是具备条件，如果瞎整，再好的事也会整残。

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来源：虎嗅网

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