西政资本：深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧
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深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等，开发商则通过城市更新项目获得了在深圳房地产市场的投资机会，而权利人则大多通过城市更新实现了居住条件的改善、直接参与城市发展红利的分配。在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下，深圳城市更新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开展往往左右了一个城市更新项目的开发进度。
本文根据笔者多年的拆迁工作经验，以深圳城市更新拆迁中涉及各类绿本房屋的处置为例，对实操工作经验进行总结，望各同行共同探讨，在此亦欢迎批评指正。
一、普通绿本房签约注意事项
由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。
二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作
权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的权利人：
1、根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书，不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。
2、根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经公证，则需要参照法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进行确认，然后办理继承权公证。
三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项
1、根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述，确认遗失房产证是否为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法查询核实的，可参照无证房屋进行拆迁补偿。
2、绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记部门查询，在合同内将房地产证载信息进行确定。
3、在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产证的意见；其次经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致；最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为10个自然日，公示期无人异议或异议不成立的，即可办理注销。
四、对于已买卖绿本房签约注意事项
绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：
1、实际控制人选择货币补偿的
首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议（全部协议文本由项目公司持有），项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明；其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。
2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方式：
（1）完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。
（2）完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向实际控制人支付货币若干，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。
（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效避免了涉及的购房指标、税费等问题。
五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿注意事项
该类问题存在个案的特殊性，以下操作方式为建议：
1、证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进行解决。能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；
2、如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，则在完成企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路进行处理。
六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项
1、法院对于涉及绿本房的纠纷做出的确权判决，根据物权法第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进行拆迁安置补偿。在涉及产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注销原房地产证（绿本）即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案）。
2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范，可能导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、收益权等归当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的，以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。
七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项
1、绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置绿本房。
2、绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的，可由利害关系人申请证载权利人死亡，由继承人对其财产进行继承后处理拆迁补偿事宜，具体继承手续见本指引第二条操作步骤。
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