村企合作实务及财税操作要点（一）——村企合作项目种类及合作方式
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一、社区股份合作公司概述
（一）股份合作公司的由来
（二）股份合作公司的法律属性
（三）行政村与自然村（大村与小村）问题
二、集体用地的概念、种类与开发方式
（一）集体用地的由来
（二）集体用地的四大种类
（三）集体用地的开发方式——自主开发VS合作开发
三、村企合作项目种类
（一）村企合作城市更新项目
（二）村企合作净地开发项目（非农/征返用地合作开发）
（三）村企合作土地整备利益统筹留用土地合作开发项目
（四）其他项目
一、社区股份合作公司概述
（一）股份合作公司的由来
1.深圳的城市化进程：
1979年宝安县改设为深圳市，1980年批准在深圳设置经济特区
1992-1994年期间，原关内统征，关内逐步开始实现城市化
2003-2006年期间，原关外统转，关外逐步开始实现城市化
2.深圳股份合作公司的由来
内地（深圳过去）
——管理职能——村民委员会VS居民委员会
——经济职能——经济联合社、经济合作社
深圳（深圳现在）
——管理职能——居民委员会
——经济职能——股份合作公司（公司化运作，分红）
3.深圳股份合作公司的对比
举例说明：
原关内区域
原关外区域
（二）股份合作公司的法律属性
1.法律规定
尚无专门的法律、行政法规对其进行规定
2.实操实践
法院根据股份合作公司章程规定来处置，同时参考《公司法》法理进行判断，但具体裁判文书不直接引据《公司法》具体法条
（三）行政村与自然村（大村与小村）问题
1.大村小村改革试点
2.开发商应给与足够重视
注意尽量与大村签订合作，避免政策变化。
二、集体用地的概念、种类与开发方式
（一）集体用地的由来
1.土地所有权的二元制
《中华人民共和国土地管理法》（1986年通过，1988年、1998年、2004年修订）
第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
结论：国家所有or集体所有
2.深圳特例——集体用地由来
（1）原关内1992-1994年统征——300平方公里
《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》（1992年6月18日）
第九条 根据《中华人民共和国宪法》有关规定，对现有特区内农村的土地采取如下办法实现国有化：
（一）特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收，土地费的补偿办法，按照“深府[1989]7号”文（《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》）执行。
（二）按“深府［1982］185号”文《深圳经济特区农村社员建房用地暂行规定》和“深府[1986]411号”文《关于进一步加强深圳经济特区农村规划工作的通知》已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。集体企业与个人应按市有关规定分别与市、区国土管理部门签订土地使用合同，办理有关房地产手续。
（2）原关外2003-2006年统征——1600平方公里
《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（2003年10月29日）（深发〔2003〕15号）
（三）准确把握宝安、龙岗两区城市化的工作重点及各项政策措施
……
（四）土地资源
1.村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。从宝安、龙岗两区城市化工作正式启动开始，市、区规划国土部门要集中力量依法对这两区的农村集体土地进行清理，并加大管理力度。具体方案由市规划国土部门提出，报市政府批准后实施。
（3）统转的依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年通过，2011年、2014年修订）
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征收的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
结果：前无古人后无来者
（4）统整VS统征结果——一系列历史遗留问题
形式上——深圳是第一个、现在来说也是唯一一个形式上不存在集体土地，全部土地属于国有土地的城市
实质上——大量土地仍属集体经济组织继受单位（股份合作公司）占有、使用并获取收益
（5）结论：深圳城市更新的实质，解决一系列历史遗留问题，实现再一次“土地国有化”，再一次城市化。
（二）集体用地的四大种类
1.集体用地的划分依据
2.集体用地的四大种类
第一，城中村用地：包括非农建设用地、征地返还用地、原农村用地红线用地等；
第二，旧屋村用地：福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前，正在建设或者已经形成、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域；
第三，农村城市化历史遗留违法建筑用地：历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑、历史遗留产业类违法建筑、历史遗留公共配套类违法建筑等；
第四，未完善征转手续用地：未征未转用地、已征转未完善补偿手续用地。
（三）集体用地的开发方式——自主开发VS合作开发
1.自主开发实例——怀德模式
位于深圳市宝安区的深圳市怀德股份合作公司探索转型升级，自建城市综合体项目
——成立了社区自己的房地产开发公司、物业管理公司、商管公司
——百万年薪从万科等房企挖来专业高端人才，对社区土地进行开发建设
——100%集体投资建设，股民拿出部分分红继续投资
——告别基层社区靠租赁经济过活，有远景规划
——盘活社区股份公司自有用地，以土地资源换取了公司未来滚动开发的资金需求。
2.合作开发选取合作方的三种方式
公开招标方式（611新政）
竞争性谈判方式
单一来源谈判
三、村企合作项目种类
（一）村企合作城市更新项目
1. 村企合作城市更新项目概述
合作方（项目的开发商）通过搬迁补偿安置的形式向股份合作公司支付货币补偿或回迁物业，最终取得实施主体资格后取得土地使用权并完成项目的开发建设。
2.注意事项（与净地开发项目主要区别）
城市更新——货币补偿或回迁物业
净地开发——货币或分配物业
（二）村企合作净地开发项目（非农/征返用地合作开发）
1.村企合作净地开发项目概述
非农建设用地指标/征地返还用地指标落在未征未转用地上（按政策村集体需先将该用地清理经济关系为净地）的净地合作开发，合作方（项目的开发商）上平台取得合作主体资格后支付货币或分配物业，并完成项目的开发建设。
2.注意事项
非农/征返用地指标：原则上落在未征未转用地上
征返用地指标：可争取落在国有土地上
（三）村企合作土地整备利益统筹留用土地合作开发项目
1. 村企合作土地整备利益统筹留用土地合作开发项目概述
属于股份合作公司取得土地整备利益统筹留用土地后的净地合作开发范畴，其村企合作模式与非农/征返用地的合作开发方式类似（将来股份合作公司取得的物业属于分配而非回迁），与村企合作城市更新项目亦有相似之处（项目前期开发商可进入，并作为合作方参与）。
2.留用土地合作开发项目举例
（四）其他项目
1.农地入市项目
福永凤凰村——方格公司（美格智能技术股份有限公司：002881）案例。
2.同富裕工业区、统建楼等代建
宝安石岩-绿景国际、宝安松岗-红星国际新城等统建楼代建项目。
3.特色小镇
大浪时尚创意特色小镇、甘坑客家小镇、德国小镇(环德未来城)等。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务
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