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拿地方式及城市更新项目收并购估值实务详解

刘新 西政资本 2020-10-28

本文为西政资本原创,转载需经授权

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目录 

一、房地产投资内涵

(一)为什么拿地

(二)拿地方式

(三)各方式税费计算

二、城市更新项目估值研究

(一)估值思路

(二)估值方法

(三)案例分析

一、房地产投资内涵

(一)为什么拿地

1.规模

2.利润

3.融资

4.发展

(二)拿地方式

1.二级联动
2.勾地
3.收并购

(三)各方式税费计算

二、城市更新项目估值研究

(一)估值思路

深圳的城市更新项目一般经过四大阶段,不同阶段的项目具有不同的价值,且市场上不同阶段的项目均有各路大神在兜售。因此市场应对更新类项目应该有一个正确合理的认识。

拆迁和实施(既实施主体)是决定项目价值的关键节点。

截至2019年7月7日,已立项项目中,专规通过率仅为59.4%,确认实施主体的实施率仅为37.5%。

因此,拆迁环节成为影响更新项目价值的重要节点。

1.估值基础

(1)项目逐步熟化,权益逐步锁定
(2)各阶段均有价值,且价值累积增加
(3)确认实施主体,拥有项目开发权益
(4)签订土地出让协议,可开发销售

2.C溢价

(1)立项阶段溢价
(2)专规阶段溢价
(3)确认实施主体阶段溢价
(4)用地报审阶段溢价
城市更新项目估值合理方法:有效成本溢价法。
当前估值C对价=当前有票成本C有票+当前溢价C溢价。

根据行业统计资料,一般居住用地销售利润率在10%—15%。
而城市更新项目中因土地协议出让,又有较低补缴地价土地成本,开发项目易获取超额收益,利用假设开发法测算时候,销售利润率约25—30%。
因此,前期公司赚取项目溢价有一定空间。

(二)估值方法

1.常用估值方法
(1)市场比较法:选取符合要求可比实例,对价格进行修正,以评估项目价值。
(2)假设开发法:预测待估案例开发价值,扣除预计成本、费用、利润及税费,求取项目价值。
(3)收益还原法:通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值,以估算项目。
2.各阶段溢价确定四大步骤

第一步:确定项目总合理溢价

第二步:确定各阶段溢价占比

设置各阶段溢价占比关联到拆迁难度比较符合市场期望。
拆迁难度小,则前期对价较高。
第三步:确定各阶段进度系数

a.立项阶段以计划公告为完成节点,主要节点包括意愿征集、计划公示、计划公告。
b.专规阶段以规划批复为完成节点,主要节点包括局办公会议、草案公示、规划批复。
c.实施主体以核发实施主体确认书为最终节点,其进度比例以实际签约率的80%计算。
d.用地报审阶段以签订土地出让协议为最终节点。
第四步:确定项目当前合理溢价

(三)案例分析

1.案例一

2.案例二

3.案例三


西政投资集团业务介绍


一、地产全产业链融资

1.拿地前融(土地款融资)

2.城市更新项目融资(含列入计划前的融资)

3.项目开发及经营类融资(含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款)

4.保理或供应链融资
放款方式:西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务:资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务:销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务:产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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