地产并购重组系列（一）：资产收购涉税处理与税务筹划
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1. 20191123交流会：房地产收并购交易方案设计与税务筹划
一、资产收购的交易场景
二、资产收购的特点及优劣势
（一）资产收购的特点
（二）资产收购的优势
（三）资产收购的劣势
三、转让方与受让方涉税分析
四、所得税税务处理分析
（一）特殊性税务处理
（二）一般性税务处理
五、增值税税务处理
六、土地增值税税务处理（涉及地产项目）
七、案例分析
一、资产收购的交易场景
房地产的并购重组交易方式里面，股权并购是最常用的手段，因为可以避开增值税、土地增值税等高额税负。尽管如此，因目标公司债权债务复杂时，或有债务和隐性负债等会无形中增大股权并购的风险，因此实务中直接的资产收购往往在很多时候成为更好的交易方案选择，也即虽然增加了交易成本（主要是过户产生的税费），但却能最大程度上切割原有风险。
资产收购在房地产项目收并购中的运用具有一定的特殊性，以土地使用权或在建工程转让为例，一般都要求出让金已支付完毕且已取得土地使用权证，开发投资总额已经完成25%以上。资产收购涉及国有资产处置的，均须在公共资源交易中心或产权交易所走挂牌流程。另外在东莞、南宁等试点城市还存在鉴证交易的环节，比如投资额未达25%时先签合同，在交易服务平台完成交易，受让方施工至25%后办理过户。需要特别注意的是，深圳地区不受理在建工程的转让（法院执行案件除外），不受理在建工程的抵押，而大湾区其他各个城市对在建工程的转让限制亦各有差异。
需说明的是，关于企业并购重组中对资产收购的认定，目前普遍采用财税[2009]59号文的解释，即指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。其中企业实质经营资产是指企业用于从事生产经营活动、与产生企业经营收入直接相关的资产，包括经营所用的各类资产、企业拥有的商业信息技术、经营活动产生的应收账款、投资资产等。通过上述官方解释我们可以清楚的认识到资产收购的本质应当属于正常的商品交易模式，比如：对于房地产企业来说收购的客体即是房地产项目。与其他企业并购重组交易模式相比，资产收购逻辑结构最为简单，风险相对较小。
二、资产收购的特点及优劣势
从实务操作的角度来看，资产收购的交易背景下，所收购的目标资产干净，不用承担转让方的连带债务，法务财务风险较小。另外虽然前期收购税费高，但后期节税空间会更大一些。除此之外，资产转让不用考虑股权溢价的问题以及代扣代缴个税类的风险。尽管如此，因资产收购（尤其是卖方实收、买方包税）的交易模式下收购价款相对较高、前期资金压力相对较大，目标公司资产债权债务复杂的情况下资产剥离的难度和周期存在一定的不确定性，且转让条件有一定的限制（如开发投资额需达到25%），因此是否按资产收购的形式完成交易还需根据实际业务需要做综合评估后再行确定。
（一）资产收购的特点
资产收购作为项目收并购手段中的重要形式，其具有适用范围广、灵活性强、风险于控制等特点。
1.适用范围广。实操中多数企业更倾向采取股权收购，主要原因就是为了规避高额的增值税、土地增值税等税负问题。股权收购的方式主要是所得税的负担，通过获取项目公司股权达到实际控制项目公司的目的，从而间接持有标的资产。尽管如此，因股权收购容易受到项目公司本身的债权债务的影响，因此不能适用所有收购情况，资产收购则不然，只要是能够用来正常交易的资产都可以适用，而且比较容易实现风险切割。
2.灵活性强。资产收购一般不需要对目标企业进行全盘调查，如果进行股权收购则需要对目标企业进行全面调查，尤其是债务情况；另外资产收购也不用受到目标企业股东的影响，不需要目标企业的所有股东同意才可进行资产收购。
3.风险易于控制。资产收购交易模式下无需承担被收购企业的债权债务，资产收购只针对特定的资产，与被收购方企业本身经营状况无关（当然转让方债务缠身导致资产存在被抵押、被查封等情况除外），这也是资产收购最大的优势。需说明的是，须特别注意被收购资产所属当地的法规政策，以免在收购之后承受其他因资产本身带来的额外的债权债务或不利影响，比如外地企业直接收购本地资产时，因税收等问题经常会遇到当地政府的一些麻烦（因税收属地原则，一般地方政府都要求在当地注册企业后再由当地主体收购资产）。
（二）资产收购的优势
1.资产收购风险易于控制，无需与被收购方的债权债务牵连，这是资产收购最大的优点，也是最大的特点，实务中企业选择进行资产收购的原因多是因为被收购方企业债权债务关系复杂，为避免与被收购企业牵连而选择进行资产收购。
2. 如果目标公司股东结构复杂，资产收购无需受到被收购方企业内部的争端影响，收购资产干净清爽，特别是股权收购时，必须要取得全体股东书面一致同意（因存在股东优先权的问题）。因此，收购股权的难度较大，进度较慢。另外由于任何股东对其他股东对外转让的股权均享有优先购买权，因此当股权收购遇到少数股东阻挠时，则收购风险增大。资产收购则可有效避开上述限制。
3.如进行股权收购，收购企业股权也就意味着被收购企业的员工也归属于收购方，如要进行职工解聘，也需要承担一定的劳动赔偿责任。资产收购则不会存在上述问题，只针对目标资产进行，与企业职工无关。
（三）资产收购的劣势
1.直接进行资产收购所需承担的税负较重，税负较重会直接影响收购资产的成本。比如：对收购标的资产一般含土地的房地产企业来说，所面临的高额土地增值税和其他税种，也是多数企业不选择进行直接资产收购的主要原因。
2.与股权收购方式相比，资产收购方式无法承继被收购企业原享有的政策优惠，如被收购企业原亏损可在所得税税前扣除，以及特定行业如科技类企业可享受的财政补贴等税收优惠政策。
3.收购资产本身涉及项目属性问题，如笔者参与的收购惠州某三旧改造项目时，因所涉土地已作为被收购企业向政府申报的目标地块，且被收购企业债务担保关系复杂，若通过资产收购方式，可能会面临申报主体变更等重大问题。
三、转让方与受让方涉税分析
资产转让过程中转让方、受让方具体涉税情况可参考本公众号“西政资本”2019年8月28日发布的《房地产收并购方案设计及税筹实操分析》一文，具体如下表所示，本文不再赘述。
四、所得税税务处理分析
根据财税[2009]59号文相关规定：资产收购时受让企业支付交易对价的形式也明确的区分为股权支付和非股权支付或两者的组合。其中股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式，实操中采用股权支付交易对价的情况较少，一般均采用非股权支付，即以企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。因可能涉及股权支付，所以资产收购的所得税税务处理可以区分为一般性税务处理和特殊性性税务处理。
（一）特殊性税务处理
1.资产收购适用特殊性税务处理的条件
依据财税[2009]59号文规定，企业资产收购需同时满足以下条件方可适用特殊性税务处理：
（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（3）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（4）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（5）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
需注意第（5）点规定，取得股权支付的原主要股东（持有20%以上股权）在12个月类不得转让所取得的股权，笔者曾了解到某企业在不满12个月转让股权而被当地税务局追缴税款的，实在是太亏。
在实务中，受让方为享受上述特殊性税务处理的优惠政策，且规避原股东在未经同意私自转让、质押股权等风险，受让方企业可与原股东签订股权代持协议来约束原股东。曾有企业或个人想在重组发生前后连续12个月内分批转让其资产或股权的，税务局也会依据实质重于形式的原则处理为一项交易。
同时还需注意，如满足上述条件可适用特殊性税务处理的企业，当事双方都应在交易完成当年企业所得税申报时及时向主管税务机关提交备案资料，证明交易是符合以上条件的，否则容易造成被税务局追缴税款的风险。
2.计税基础的确认
（1）股权支付部分
在资产收购的过程中，如企业符合特殊性重组条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，依据财税[2014]109号文，受让企业收购的资产应不低于转让企业全部资产的50%且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：①转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。②受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
（2）非股权支付部分
应暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
（二）一般性税务处理
如企业不能适用特殊性税务处理，那么应由被收购方确认股权、资产转让所得或损失，被收购企业的相关所得税事项原则上应保持不变。适用一般性税务处理的情况下仅需按正常流程和手续纳税，其筹划空间较小，计税基础确认应以公允价值为基础确定。
五、增值税税务处理
增值税层面如能在资产收购前进行合理安排，使其能够满足国家税务总局公告2011年13号文相关规定所述条件，即将全部或部分实物资产以及其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给受让方的，便可不征收增值税，否则转让方应按规定缴纳增值税。
而对于房地产企业来说，转让项目还应区分新项目还是老项目，转让新项目按9%缴纳增值税，转让老项目按5%缴纳增值税。新老项目的判定以《建筑工程施工许可证》上记载的开工日期或总包合同签订的日期划定，在2016年5月1日之前的是老项目，在2016年5月1日之后的是新项目；如果施工许可证没有记载，或者未取得施工许可证，以建筑工程承包合同为准；如果两者都未记载证明，需同税务局沟通判定。
六、土地增值税税务处理（涉及地产项目）
无论受让方采用何种方式支付对价，转让方所涉资产主体发生变更的，均视为取得收入，需缴纳土地增值税：增值额与扣除项目金额的比率不超过 50% 的部分按 30% 的税率计缴；增值额与扣除项目金额的比率超过 50% 小于或等于 100% 的部分按 40% 的税率计缴（速算扣除5%）；增值额与扣除项目金额的比率超过 100% 小于或等于 200% 的部分按 50% 的税率计缴（速算扣除15%）；增值额与扣除项目金额的比率超过 200% 的部分按 60% 的税率计缴（速算扣除35%），扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用及与转让房地产有关的税金等；
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额及开发建造成本的金额之和，加计20％的扣除。可以看出，加计扣除主体限制应具备房地产开发资质，并进行实质性开发或投入后再行转让。
七、案例分析
假设某甲企业拟收购乙企业某资产，甲企业以旗下全资子公司丙企业全部股权做为交易对价，已知目标资产账面价值100万，丙企业全部股权账面价值50万，公允价值均为1000万，如图所示：
本案中，甲、乙之间的交易符合资产收购的定义。甲企业为收购企业，其支付对价为子公司丙企业的100%股权。乙公司为目标资产的转让企业。
1.在分析所得税税务处理前，先厘清本案例中所涉会计处理。
由于本案交易过程中只涉及极少量的货币性资产（占总资产交换金额的比例低于25%）。依据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定，符合交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，所以本案例应适用非货币资产交换会计准则。在非货币性资产交换准则中具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值比换出资产公允价值更加可靠。公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。
本案例中，对于被收购方乙企业，换入资产为丙企业100%的股权=换出资产的公允价值=1000万元，公允价值1000万元与换出资产账面价值100万元的差额900万元计入当期损益；对于收购方甲公司，换入资产乙企业资产的成本=换出资产丙企业100%股权的公允价值1000万元，公允价值1000万元与换出资产账面价值50万元的差额950万元计入当期损益。
对于被收购方乙公司，获得900万的营业外收入，需要按900万元的损益缴纳企业所得税，所得税=（1000-100）*25%=225万元，对于收购方甲企业，获得950万元的投资收益，需要按950万元的损益缴纳企业所得税，所得税=（1000-50）*25%=237.5万元。
2. 在满足特殊性税务处理条件的情况下，会计处理和特殊性税务处理将产生差异，转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。对于转让企业乙企业，其取得受让企业丙股权的计税基础=被转让资产的原有计税基础=100万元；对于收购方甲企业，其取得转让企业资产的计税基础=被转让资产的原有计税基础=100万元。
对于转让方乙企业，未产生损益，无需缴纳企业所得税；对于收购方甲企业，获得50万元的投资收益，需要按50万元的损益缴纳企业所得税，所得税=（100-50）*25%=12.5万元。
本文仅代表笔者个人意见，更多房地产企业收并购模式涉税分析，可查阅本公众号“西政资本”2019年8月28日发布的《房地产收并购方案设计及税筹实操分析》一文。亦欢迎各位同行朋友与我们沟通、交流。
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