张伟17年5月房地产及建筑业三大税种解析学习笔记（第一部分）
第一部分 房地产企业企业所得税
一、房地产开发企业主要涉及的税收为增值税、企业所得税、土地增值税相关税种可能存在的风险
税种 | 纳税期限 | 项目亏损、纳税期限的影响 |
增值税 | 月 | 房地产预售制度的原因导致 |
企业所得税 | 年 | 1、可能存在前期赢利、后期亏损导致亏损不能弥补的情况。 |
土地增值税纳税 | 按项目、不固定 | 1、按项目结算，所以项目当年的亏损不会影响到最终的汇算中的弥补； |
二、房地产企业的五个阶段
1、某公司成立阶段——预备招拍挂
2、拿地阶段——招拍挂、吸收并方式、拆迁等方式取得土地（决定了土地成本）
3、建设阶段（决定了建设成本）
4、租售期（确定收入）
5、项目公司注销阶段、尾盘销售阶段
房地产企业成本主要包括：土地成本、建设成本、利息成本
收入主要可以分为三大类：销售收入、租金收入、股息红利收入
按照收入实现时间分为：预售收入、清算收入、现房销售收入
三、房地产开发企业的企业所得税收入及申报表填写
房地产开发企业的申报表：
（一）主表
预售房地产项目收到的预售款不确认企业所得税收入（主表第一行）
同时企业相应的开发成本也不确认为相应的成本（主表第二行），这是收入和成本配比原则，开发成本和工业企业的在产品成本性质上类似。
营业税金及附加，在营业税时代也按照0填写，因为收入没确认，相应的营业税的费用也没确认。
虽然以上项目都是0，但是需要按照销售收入*预计计税毛利率计入应纳税所得额。但是由于企业所得税只能向后弥补亏，如果预计毛利率实际大于项目毛利率，就会造成应纳税所得额的亏损；此亏损只能向后弥补，如果后期没有赢利就会造成无法弥补的亏损。
（二）5010表格视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整表
主要是由于房地产企业的未完工收入可以作为房地产企业三项费用的扣除基数，和视同销售的特性相同。
房地产开发企业2017年销售未完工产品收入1亿元，假定采用增值税一般计税方式，销售未完工产品预计毛利15%
借：银行存款 1亿
贷：预收账款 1亿
表格内，23行销售未完工产品收入一栏填写：1亿/（1+11%）=9009万元
预缴增值税1亿/(1+11%)*3%
企业所得税预计收入9009*15%=1351.35万元
第25行：“实际发生的税金及附加——土增税” 填写：260万
预缴土地增值税会计科目
借：应交税费——应缴土增税 260万
贷：银行存款 260万
此时只是土增税的预缴，没有实际发生，实际预缴的土增税填写在25行进行纳税调减。
注意：5010表格第25行填写的是没有在税金及附加核算的税金，如果企业在预缴时不进行上述会计和所得税处理
直接按照下列分录记账
借：税金及附加——土增税 260万元
贷：应交税费——应缴土增税 260万
借：应交税费——应缴土增税 260万
贷：银行存款 260万
同时在第25行：“实际发生的税金及附加——土增税” 填写：260万
就会导致在主表上税金及附加已经填写并扣除了的税金及附加，又在5010表格再次进行了纳税调减，可能导致偷税的发生。
四、房地产预售收入能否作为企业所得税广告费业务宣传费的扣除基数？
国税发【2006】31号（已作废）：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
国税发【2009】31号：
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认......
09年31号文规定中，摒弃了06年31号文区分预售收入和销售收入的做法，将收入全部确认为销售收入。其中预售的收入既然确认了为未完工产品销售收入、完工收入确认为完工产品销售收入，两者都是销售收入。既然预售收入以销售收入确认实现，自然可以作为三项费用扣除的基数。
因此，房地产开发企业的三项费用扣除基数为：
营业收入（A101010表第1行）+视同销售收入（A105010表第1行）+未完工产品销售收入（A105010表第23行）-以前年度未完工产品转会的完工收入（A105010表第27行，因为以前年度已经作为扣除基数使用过了）
五、房地产企业收入确认时间
1、委托代销模式，核心问题是佣金比例问题
（1）支付手续费销售方式，需要注意收入和销售费用（通过销售公司提成计算的方式）的配比问题
（2）视同买断方式销售（房地产销售合同依旧是开发商和买房者签订）
注意如果签订的销售合同销售收入（120万）高于和销售公司约定的销售价格（100万），此时会计收入按照销售合同价格计入(120万），支付给销售公司的高于约定价格溢于（20万元），作为销售费用，视作手续费佣金；注意佣金手续费的比例不得超过合同收入的5%，此时溢于价格有可能高于手续费佣金的扣除的比例（此时为20%）。（规定不合理，没有考虑到视同买断承担的风险的价格弥补问题。）
如果销售合同价格（80万）低于约定价格（100万），应当以约定价格（100万）计入销售收入（差额部分20万按照合同应当由销售公司补足）；此时如果销售公司无力补足，就需要做资产损失专项申报，且专项申报时可能出现有损失，而无销售收入用来弥补的情况（因为可能已经到了尾盘或者完成了清盘）
（3）超基价分成方式：房地产公司和销售公司约定基础价格（100万），销售价格（80万）不足预定价格的部分（20万）由销售公司补足；如果销售价格(150万）超出基础价格的部分（50万），则按照约定比例（6：4）分成。该方式税务处理和视同买断方式相似。
（4）包销方式：直接和销售公司约定总价，单独的售房合同还是由开发商和买房者签订。这种销售方式需要分别按照支付手续费、视同买断、超基价分成等方式分别处理。
2、银行按揭方式：首付款按照首付款收到时间确认纳税义务发生时间，按揭款按照按揭转账时间确认纳税义务发生时间；有可能存在跨年确认的问题，在预售情况下，一般不存在成本结转的问题。
但是，当现房也存在按揭的方式，当收到首付款（30%）确认收入的时候，其成本应当按照配比原则也按照30%确认为相应成本。（即使全额开具增值税发票，也不确认，发票的金额只和增值税有关）
3、分期收款模式（Y1,20%;Y2,30%;Y3,50%）分期收款按照合同约定的收款日期确认收入，提前付款的按照提前付款的日期确认收入。
4、一次性收款模式，以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的时间确认收入。
日常最多见的是支付手续费方式和银行按揭方式的结合。
六、完工年度是分水岭
1、在完工年度之前预售期，房地产企业所得税是按照收入和预计毛利率计算，只有收入和期间费用涉及企业所得税核算，此时如果企业取得了假发票，也不应在企业所得税中补税；
完工之后，由于企业已经结转了成本，所以假发票就会影响企业所得税核算。
2、由于企业预计计税毛利率一般低于企业实际毛利率，所以存在推迟结转的倾向。因此，达到完工标准会强制结转完工。
3、完工标准三选一：（1）竣工证明材料已经报房地产管理部门备案（竣工证明材料指到建设局报备的综合竣工验收备案表）
（2）开发产品已经实际投入使用
什么叫投入使用？考虑水电的大规模使用等相应的辅助证据。但是到底是交钥匙还是入住为实际使用标准？需要总局明确。《建筑法》同时规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于09年31号文在级次上低于建筑法，导致海南省国税局稽查局在海南永生实业投资有限公司一案一审败诉。
但是两法实际管理的不同范围的内容。因此总局国税函[2010]201号规定：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（3）初始产权证明已经办理（大房产证）但是理论上，没有在房地产部门备案就没法办理初始产权证明。
4、完工标准针对的是一个成本对象。
七、房地产企业计税成本核算要点
1、明确四组概念：
（1）区分期间费用和计税成本的关系
A、人员工资需要按照服务对象确认期间费用和计税成本，这需要明确公司架构和部门人员。
B、土地使用税以前是计入管理费用，现在计入税金及附加，所以计入期间费用。当然房地产企业的会计也可以认为土地使用税是开发的成本，计入成本中（合理），但是这样处理需要进行纳税调整（不合法）。
C、营销设施建造费用（售楼部）企业所得税上09年31号文，明确为应当计入开发成本。相应的分录应当为
借：在建工程
贷：银行存款
借：开发成本——开发间接费用
贷：在建工程
但值得注意的是，同时在土地增值税中，这部分开发间接费用不是开发成本，核算土地增值税的时候需要调整出来。
当然，会计上也可以认为是建造固定资产，通过折旧方式计入销售费用，即：
借：在建工程
贷：银行存款
借：固定自产
贷：在建工程
借：销售费用
贷：累计折旧
此时企业所得税上应当进行调整
D、推倒重置支出
企业所得税中2011年34号公告规定，推倒重置支出一律计入土地成本
土地增值税是否属于成本各地规定不一。
E、单项目公司（一个公司只有一个项目）的广告费和业务招待费是否进开发成本——开发间接费用？
不能，只能进期间费用。
F、礼品赠送问题（如：看房有礼、业务招待、抽奖赠送礼品）
赠送的礼品应当代扣个人所得税，实践中没有扣缴过。
但是实物折扣（买房增家具）、现金折扣（打折销售）、积分兑换不用缴纳个人所得税
来源：财税2011年50号
（2）区分完工成本和未完工成本的关系
注意项目分期建设为全部工程项目服务的配套设施建设成本可能需要在完工成本和未完工成本之间分摊。
（3）区分已售成本和未售成本
（4）区分会计成本和计税成本
2、核算关键步骤
（1）合理的区分成本对象
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
区分成本对象的原则
A、可否销售原则——以开发对象是否能够销售为标准，主要区分开发成品和公共配套。公共配套不能销售，所以不宜作为单独的成本对象，可以使用一个过渡性成本对象，先归集再分配。
09年31号文对公共配套设施相应的规定，十七条：物业区内建设的会所、物业办公场所、电站、热力、幼儿园等配套，
非营利性且产权属于全体业主或者无偿赠送地方政府的，视为公共配套设施（进开发成本）
营利性产权归开发商所有的，成本归开发商承担（不能归入开发成本）
产权未定的应当单独核算成本
十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（此时不需要分摊，直接在当期抵扣；哪怕只有一块钱的合资都可以直接在当期抵扣，存在纳税义务时间上筹划的可能）
三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（本条为十七条的特殊条款，按此规定地下车位不需要保留成本，按照公共配套设施分摊到房屋的成本中去。虽然此时车位尚未销售成本已经计算，可能存在先计算成本后取得销售收入不符合配比原则的情况，且极端情况下可能导致当期亏损，但是随着车位后期的销售会逐渐使成本和销售实现配比。本条规定中不区分车位是否是有产权的还是无产权的，此时规定不需要按照《物权法》，但实践中各地多认为有产权的地下车位需要保留成本。
同样，在营改增后，有产权车位是否需要分摊土地成本进行差额扣除？总局2016年第86号公告规定，当期可销售面积是只容积率规定的地上建筑面积。即不包括地下车位的面积。
土地增值税方面：各地规定不一，有认为地下车位有产权的应当计算土增的收入，也有认为不需要计算土增的收入，当然如果不计算收入，相应的成本需要在计算项目土地增值税中进行剔除。但同时土增中关于地下车位的土地成本的计算也未有明确规定，各地的规定也不一样，部分省份（湖北）认为不计入项目容积率的地下车位的土地成本不属于地下车位的土地成本，在此存在协调的空间。）
B、分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（关键是竣工时间必须在同一年）
C、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（比如商住楼就可以按照此标准分摊，企业所得税上影响不大；但是避免了土地增值税上开发公司合并多个项目作为一个土地增值税，清算中盈亏互抵（海南三正实业诉讼案）；2017年土地增值税申报表修改后，将项目区分为普通住宅、非普通住宅、其他三种分类）
D、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（住宅和别墅）
E、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 F、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。（代建项目和自行开发项目）
征管规定（2014年35号公告）：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。（不再需要事先备案）
（2）归集开发成本
开发成本 | 实际发生的成本 | （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费（本项需要相应缴纳契税，见注意1）、契税、耕地占用税（按说应当是土地储备中心缴纳，有时可能存在招标底价里包含了耕地占用税而土地储备中心未缴纳导致地税机关要求开发企业补缴的）、土地使用费、土地闲置费（土增税前不能扣除，但是企业所得税可以扣除，所以可以计入土地成本，但是在计算土增税时调整）、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（设计费按照6%取得增值税发票，支付给国外的设计费，需要代扣代缴6%的增值税） （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（可以预提，注意区分基础设施费还是公共配套设施费） （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（售楼部的支出企业所得税上是成本） （财政部还规定了资本化利息费用，实际上也可以归于开发间接费） |
待摊成本 | 如为两期项目服务的公共配套 | |
预提成本 | （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 （增值税上按照总局2016年69号公告第4条，以纳税人实际收到质保金日为纳税义务发生时间，所以承包方可以按照合同约定，对未收到的质保金不开具发票。 所得税上，允许预提，本条可以避免质保金房地产企业所得税上前期赢利后期亏损。 如果有拆分包的情况，按照总合同金额为基数计算10%的比例，但是预提成本加已取得发票的成本不能超过总合同的成本。 土地增值税上，按照总局2010年220号文规定，土增税清算时建安企业已经就质保金开具发票的，成本准予扣除；未开具发票的，成本不得扣除。但是后续如果取得发票，不能二次清算，也就无法扣除了） （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （按照预算造价法预提，所以所得税上可以多预提，会导致前期亏损，后期赢利调节税金的现象） （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 |
注意1：土地出让金及拆迁补偿费等的契税问题：“（财税[2004]134号）.......以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。(海南地税局经请示总局后，认为土地出让金为实际取得净地的费用，国土部门及其他市政、建设部门收取的所有配套费用都应计算为土地出让费用，计算并缴纳契税）”
注意2：关于土地成本需要注意的几个问题：
问题1，土地出让金返还：出让金返还有两种情况：
首先，就是代垫一级土地开发导致的返还。一般来说，土地出让应当为二次净地出让。当土地一级开发商代为土地部门平整土地并代垫费用（5亿），之后二级净地转让时，转让价格（招拍挂20亿）再通过返还土地出让金（5亿）。如果二次转让按照招拍挂价格20亿开具发票，则按照20亿计入成本。但是，如果按照15亿开具发票，会存在部分成本没有相应列支凭证的问题，实践中企业往往将拆迁补偿过程中签订的各种协议、收据作为列支依据，这需要和政府及税务部门协调。同时部分企业存在既取得返还的土地出让金又列支拆迁费用的导致重复列支成本的问题，这需要通过核实资金流的方式核查。
其次，房地产企业受让土地约定土地出让金返还或者奖励。此时土增税上应当冲减土地成本（冲成本和做收入对土增税有影响）；企业所得税上既可以冲成本，又可以做收入（冲成本可以在未来列支缴税，作收入当期确认税款。为了维持税法的一致，最好还是冲成本）
问题2，红线外支出问题：
包括两种情况，第一是开发商自行在项目红线外自行建造的，此时土地增值税不允许扣除（和取得土地，建造房屋无关），企业所得税按照销售费用扣除（为了买房子的费用）；
第二是按照招标的要求，负担的红线以外的建设任务，此时土地增值税允许扣除（本来就是取得土地的成本），企业所得税也是计入成本，此时可能需要作为契税上土地价款的计税价格。
问题3，拆迁补偿、青苗补偿费问题。
收现金的拆迁补偿款没有发票，依据协议，收据和收款人身份证复印件，按手印。既可以做企业所得税扣除依据，也能作增值税差额扣除依据（财税2016 140号文），所以有造假的可能。
实物拆迁（拆一还一）。土增税中依据国税函2010年220号：安置用房视同销售收入，同时确认为拆迁补偿费（此时拆迁补偿费有加计扣除成本的效果。但是销售收入是全额计入土增，拆迁补偿费需要按照项目自用还是销售进行分摊计入相应的土地成本。因此，当项目全部用于销售时，视同销售收入越高减税效果越大；部分销售部分自用的时候，需要核算，一般来说，用于销售比例在80%以上的，视同销售收入越大减税效果越大）。开发商支付或者收到差价补偿款抵减相应的视同销售收入或者拆迁补偿费。此时企业所得税也作相同处理
（3）分配共同成本（企业所得税）
土地成本原则上按照占地面积法，按照占地面积法分配不合理的，经税务机关同意也可以结合其他方法，如，建筑面积法。
一般分配实际发生的成本，土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。（等于可以预提一部分成本）。
公共配套的分摊，必须使用建筑面积法分摊
利息的分摊，可以选用预算造价法或者直接成本法，当然预算造价法更加简便直接
其他的公共成本在占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法中选用。
（4）确立完工标准
完工标准三选一：a竣工证明材料已经报房地产管理部门备案（竣工证明材料指到建设局报备的综合竣工验收备案表）
b开发产品已经实际投入使用
c初始产权证明已经办理（大房产证）。
（5）分配单位成本。按照成本对象归集的成本除以成本对象的可售成本
（6）计算销售成本。按照销售面积乘以单位成本
（7）成本的二次分摊。是指在部分项目完工后，再次建设的服务全部项目的公共配套设施的成本。需要先在已完工项目和未完工项目之间分配，再在已售项目和未售项目中分配。但是企业所得税中，其中应在已售项目分摊的成本就不再追溯调整，直接在当期扣除（不符合配比原则）。
注意，如果在此时发现了使用假发票，不符合扣除的要求的情况，相应成本也需要进行分摊后再纳税调整。
属于相应项目的直接成本，相应的直接成本，先在已完工项目和未完工项目之间分配，已完工项目分配的部分再在已售项目和未售项目中分配，只需要调整已完工已售的项目成本并补缴税款，其余部分只需要调整开发成本；
属于公共配套设施的成本需要先按照建筑面积法在各项目之间分配，再按照上述办法处理。
七、房地产企业前期赢利后期亏损（亏损企业所得税上无法弥补）的情况
（一）预计毛利率高于实际毛利率。（因为企业所得税预缴多缴纳，不退税，只能向后结转）
（二）完工年度以后取得发票（税务稽查）
列支当年未取得发票或者取得的是假票，税务稽查发现后，在以后年度取得了，只能在取得发票当年扣除。如果取得发票当年没有收入，只能形成亏损。可以利用国税发【2009】31号文件第34条和2012年15号公告第6条进行应对：
国税发【2009】31号文件第34条： 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（这里的按规定没有明确说明，如果采用企业所得税权责发生制的基本规定，则应当追补至发生当年扣除，本条只对房地产企业使用）
2012年15号公告第6条：（追补扣除专项申报的规定）
根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。
企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。
亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。
《企业所得税法实施条例》第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
案例：对税务机关检查问题的回复意见（稽查假发票补税的企业回复） 尊敬的XX税务局： 第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从度 第二，完全同意贵局的检查结果 第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发票，同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计入计税成本。这里的规定是指“权 责发生制的规定（企业所得税基本规定）” 第四，按照以上理解，2012年补税，2013年追溯退税，不再缴纳税款； 第五，国家税务总局2012年15号公告第6条规定了追溯调整的基本规则。 第六，“他山之石，可以攻玉”，河北国税的冀国税函【2013】161号文件明确规定可以追溯调整。（全国只有河北省局做如此规定） 第七，我公司愿意缴纳1年时间的滞纳金。 第八，如贵局一意孤行，我公司将启动听证、复议、诉讼三项法律救济措施。 |
（三）土地增值税清算年度缺乏收入配比
因为土地增值税都是预缴，到项目清盘、清盘完毕或者企业注销的时候进行清算缴纳。在清算之前，企业可以按照权责发生制进行预提土地增值税，使收入和成本在会计上配比，但是企业所得税中此时土地增值税并未实际缴纳，因此不能税前扣除，需要纳税调增。
待土地增值税清算时，再进行税前扣除，但此时企业已经到了项目尾声，大量的土地增值税进入税金及附加项目进行扣除没有相应的收入支撑，导致企业所得税上的亏损。
对此总局2016年81号公告规定对此进行了解决：
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（退税年度：土地增值税清算当年） （一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊（就是用销售收入比例进行追溯调整土增税） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入（因为没超过20%的不交土地增值税）。 （二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 （三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 （四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。 三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程 四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。（追溯实施，解决遗留问题） |
（四）车位
（五）“公共配套后建”引发的不配比问题
虽然公共配套设施允许预提，但是前期预提不足，导致后期超支，有可能导致后期成本大幅增加出现亏损的情况。