破解物业费难收的“海曙解法”，这些措施了解一下！

海曙解法

去年，海曙区人民法院西郊法庭登记、受理物业服务合同纠纷1700余件，合计审结物业服务合同纠纷968件，判决21件，总计清理物业欠费2600多户，助力7个小区实现物业费欠费清零。

近年来，由于各小区物业管理水平参差不齐，各类物业纠纷日趋增多，大量案件通过诉讼渠道涌入法院。物业公司与小区居民之所以存在如此激烈的纠纷，大部分是因为小区存在财物被盗，违规搭建、老旧小区漏水等现象，影响了部分居民的正常生活。一部分受影响的居民没有寻求正当的维权途径，而是通过不交物业费以示抗议；一部分未受影响的居民则心存侥幸，认为法不责众，故联合起来不交物业费；再加之物业服务公司存在管理不善，处置不力等因素，造成了小区长期存在业主与物业的矛盾。

如何解开物业纠纷“死结”？

一起走进海曙法院

探寻问题的答案！

统一集中管理，下设巡回审判站

“以往一个物业合同纠纷案件由各个部门受理，多名法官分别审理，就案办案，不仅效率低下，社会反响也不尽如人意。”西郊法庭庭长陈增宏坦言。为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，海曙区人民法院自去年3月起，打破原本多部门受理模式，规定辖区所有物业服务合同纠纷案件，均由西郊法庭统一集中审理。“如此一来，办案效率大幅度提升，当事人也避免了来回奔波的烦恼。” 

　　此外，西郊法庭法官坚持巡回审判工作，每周两天“下沉”到“华兴”“丽园”“水岸心境”三个巡回法庭，深入基层开展调解工作。针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的情况，办案法官组织相关部门、当事各方到案件现场，上门调解，就地办案，第一时间从源头化解矛盾。据统计，去年，西郊法庭开展巡回审判44次，化解物业纠纷近200起。

多元化调处

前段时间，阳光城小区的业主方女士显得有些郁闷，自己位于小区的商铺遭窃，向物业索赔未果，为此她以拒缴物业费的方式向物业公司提出抗议，然而此举也为她招来了官司。

正式开庭前，西郊法庭张频波法官将双方请到法庭调解室，把矛盾摆在同一张桌子上说，让当事人各抒己见。“两年前，我的商铺被盗，损失7000多元，这是物业不加装监控导致的，损失的费用就从物业费里扣。”方女士情绪激动地说。而物业则表示，商铺被盗和加装监控没有直接的关系，拒绝方女士的要求。

　　“商铺被盗向物业索赔无法可依，拒缴物业费于理不合。”张频波晓之以理，动之以情：“只有付了物业费，这样物业公司才有更多的钱安装监控和增加防盗设施，这样业主才安全啊，物业公司也要认真对待业主反映的问题，注意沟通态度。”听完张频波的协调，方女士表示愿意补交物业费，而物业也同意加装监控。参与调解的当事人都十分满意这种解决方式，认为诉前调解不仅解决了问题，而且程序简单，免去了当庭对峙的程序，还免去了诉讼费，以最小的诉讼成本实现了最大的诉讼利益。

“对法院而言，在发生物业纠纷后，诉讼不是解决问题的最佳途径，不化解当事人之间的对抗情绪，不帮助他们找出解决问题的有效办法，单纯用诉讼方式结案解决欠费问题反而易激化与业主的矛盾。”张频波告诉记者，在立案之前，法庭首先会开展小区业主满意度调查工作，只有对缴费率和满意度均达到80%以上的小区，法庭才同意立案。接下来，西郊法庭将在小区内张贴催缴公告，对催缴后仍拒不付费的，才正式立案受理。

而在办案过程中，西郊法庭始终坚持“调判结合，调解优先”原则，积极发动区物业办、小区业委会、居委会干部等进行多元调解，为双方当事人理清法律关系，告知权利义务，提出合理解决方案。

发送司法建议，规范物业服务行为

“感谢贵院对我公司日常物业管理工作提出的指导意见，我司将认真听取业主的反映和需求，主动向小区业委会和居委会及街道物管站汇报物业管理工作并接受监督……”近日，西郊法庭收到了一封来自浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的复函。函中对西郊法庭提出的司法建议表示感谢，并表示将加强业务管理，提升物业服务水平。

去年，西郊法庭在审理浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司作为原告的近百起物业服务合同纠纷案件中，发现该公司确实存在业主反映房屋屋顶及外墙面维修不及时，安保服务不到位、管理混乱等情况。针对此种状况，西郊法庭及时向该物业公司发出司法建议，建议物业公司召开物业公司专题会议，加强小区治安管理，规范物业管理制度，提升物业服务水平，规范催收程序和解决途径，做好沟通解释工作，确保小区和谐稳定。

物业纠纷

与老百姓的日常生活

有着千丝万缕的联系

如何保障民生

促进社会和谐

一直是海曙区人民法院

近年来努力思考的命题

据西郊法庭庭长陈增宏介绍，在办案过程中西郊法庭注重收集整理广大业主反馈的有关物业服务中存在的问题和不足，将信息及时反馈给有关单位和部门，并向物业公司发出司法建议，以达到促进物业服务质量提升，改善小区业主居住环境，从源头上消除双方矛盾的目的。

统一集中管理模式运行一年来，效果明显。“通过后期回访，物业公司均反馈，业主主动缴费率大大提高，7个已经清零的小区，预计再次发生此类物业服务纠纷可能性为零。”陈增宏说。

记者：朱燕君  通讯员：陶琪姜

微信责编：邬盈蓓  姚苏桓

更多关注

扫码查看更多新闻↓↓↓