10个中国人，只有1个相信房价将下跌

       3月15日晚，正当中国人的注意力被“央视3.15晚会”所吸引的时候，央行悄悄地公布了2018年一季度的三项调查。

这三项调查，分别是针对“银行家”、“企业家”和“城镇储户”的。其中针对“城镇储户”的问卷调查，涉及到楼市的诸多敏感问题。

调查显示：

对下季房价，31.4%的居民预期“上涨”，48.2%的居民预期“基本不变”，9.9%的居民预期“下降”，10.5%的居民“看不准”。

也就是说，在接受央行问卷调查的50个城市的2万个居民中，只有不到10%的人认为未来一个季度房价会下降。而认为房价将上涨的，达到了31.4%，是认为下降的人数的3倍多。此外，还有将近一半的居民认为未来一个季度房价将“基本不变”。

调查还显示：

被问及未来3个月准备增加支出的项目，按照居民选择比例由高到低排序为：旅游（30.4%）、教育（29.4%）、医疗保健（25.8%）、购房（22.9%）、大额商品（21.8%）、社交文化和娱乐（17.3%）、保险（15.1%）。

也就是说，中国人目前的“购房意愿指数”为22.9%，这个数据是这一轮楼市大涨以来的“第三高”。

下面我整理了2015年中央提出“楼市去库存”以来每个季度，央行公布的居民“购房意愿”，做了一个对比，大家不妨看一下：

时间	购房意愿	当时政策
2015年	四季度	14.7%	12月21日闭幕的中央经济工作会议，正式提出楼市“去库存”
2016年	一季度	13.6%	这9个月，楼市利好不断，一线和部分二线城市房价大涨
二季度	15.1%
三季度	16.3%
四季度	20.1%	从9月30日开始，一二线城市启动楼市调控
2017年	一季度	22.9%	一二线城市楼市调控加码，三四线城市楼市转暖，货币棚改成为楼市助长因素
二季度	23.1%
三季度	22.5%
四季度	23.2%
2018年	一季度	22.9%	政策平稳期

可以看出，楼市上后知后觉的人比较多。2015年12月的时候，深圳楼市已经大涨了一年，但全国只有上海跟涨，其他城市都死水微澜。2015年12月21日闭幕的中央经济工作会议正式提出“楼市去库存”。这时候央行已经多次降准、降息，部分城市已经开始取消限购。但全国居民的购房意愿仍然低迷。

2016年9月30日，针对部分一二线城市的楼市调控开始；在随后的四季度，居民的购房意愿才突破20%。一年之后，到了2017年的四季度，居民购房意愿才达到这一轮牛市的最高点，为23.2%。

当前的22.9%，显示居民购房意愿仍然居高不下。只要稍有放松，随时可能反弹。

中国自1998年房改、真正出现楼市之后，只有这一轮牛市涨幅最大。而且也只有这一轮牛市出现了自媒体，虽然自媒体上看空楼市的文章很多，但从央行调查看，老百姓显然不太买账。只有不到十分之一的人看跌楼市，准备在未来一个季度买房子的竟然达到了22.9%！

老百姓为什么仍然看多楼市？其实非常简单，连央行领导日前都公开承认，目前房贷利率仍然处于低位，央行对购房的信贷支持仍然力度很大，住户贷款仍然在大幅增长。

那么问题来了：这种状况会持续下去？我的看法是，较大概率会持续下去。原因很简单，中美贸易存在不确定性，中国经济在转型、环保在加强、大基建在变得审慎，在这种情况下，如果楼市过冷，经济下行压力会陡然增大。

巨变将至！国务院宣布，楼市将有3项新立法

3月14日，国务院通过“中国政府网”公布了最新的立法计划，透露了一个重大信息：

《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》（均由“住房城乡建设部”起草）被列入2018年的立法计划。

值得注意的是：这三个法规属于“行政法规”；制定行政法规，是《宪法》和《立法法》赋予国务院的权力。这些法规在国务院审议后，就可以付诸实施，不用通过全国人大审议。

上述三大条例将如何影响楼市？可以根据媒体披露的信息，进行分析。

2017年5月，住建部曾搞出一个《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》面向社会征求意见。但在2018年国务院立法计划里，这个条例被分解成为两个条例：《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》。

为什么要分解？因为住房销售和租赁本来就是两件事。单独制定《住房租赁条例》，显示了国家住房政策的重大变化：由重视“销售”到重视“租赁”。

此外，还有一个重要原因让“销售”和“租赁”必须分成两个条例。我们先来看《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的第二条是怎样写的：

国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例。

从2017年下半年开始，国家开始大范围施行一种楼市新政：让集体土地直接入市，建设公共租赁住房。也就是说，未来租赁住房下面的土地分为两种：一种是国有土地，一种是集体土地。

而住建部管辖的“住房销售”，只是国有土地上的房屋的销售，不包含集体土地（集体土地建设的房屋，基本上不允许公开销售）。

正是因为租赁住房土地性质变得复杂了，两个条例必须分开制定。

上述两个条例里，最大的看点是《住房租赁条例》。集体土地上建设的租赁住房如何出租、如何管理，是重要的看点。此外，怎样实现“租售同权”，尤其是在优质公共资源稀缺的情况下如何实现“租售同权”也是值得关注的看点。

根据2017年版的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，以下几个关于租赁的规定也值得高度关注：

1、草案正文：国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业……支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。

点评：既然国家鼓励个人把住房委托企业长期出租，那么还会出台针对个人多套房的“累进制、惩罚性”的房地产税吗？

2、草案正文：出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。

点评：人均租住面积的多少，关系到租房人的生活成本、城市竞争力。如果标准太高，中低收入阶层压力很大。

3、草案正文：自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

点评：这相当于承认了“二房东”这个职业。

4、草案正文：鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

点评：是减税吗？

至于《住房销售管理条例》，主要是规范开发商、中介的行为，其中会不会取消“预售”，如何界定“捂盘惜售、囤积房源”，值得关注。

如果全面取消“预售”，则将带来两大影响：第一，开发商财务成本提升，助推房价上涨；第二，中小开发商因为资金成本上升，将会被进一步挤出局。

国务院立法计划里提到的第三个涉及楼市的法规是——《城镇住房保障条例》（针对政府建设的保障性住房）。这个条例已经是四年怀胎了。早在2014年就出台了草案征求意见，但由于当时楼市低迷，很多中小城市库存严重，再让这些城市加快建设保障房显然不合时宜，所以延迟至今。

如今，保障房的概念也发生了巨大变化，可出售的比例大幅降低（共有产权住房除外）。此外，城市之间也出现了巨大的分化，各地情况千差万别。

比如在2014年版的草案里，有一条非常醒目的规定：

承租人连续租赁保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售条件的，经出租人同意，可以购买承租的保障性住房。

是不是所有的城市都可以做到这一点？它最终能否写入条例？这恐怕是一个非常重要的看点！

总之，住房的“租赁”、“销售”、“保障”三大条例，将深刻影响未来房地产市场的走向，其力度不亚于房地产税。遗憾的是，市场对此没有给予足够的重视！