今天，江宁楼市发生大事！ 万科保利等房企今天爆猛料......
多年之前，南京人眼中的中心只在城墙内，而江宁中心只在东山，百家湖在东山人眼里，都被视为较为偏远的地方。
但是随着时间的推移，老东山城区逐渐趋于饱和，越来越多的江宁新区如九龙湖区域、大学城区域，甚至禄口新城区域都站上枝头，成为了江宁新一轮发展浪潮的香饽饽。
细细剖析这些区域，新城发展的光环确实大过一切，但浪潮涌动过后，目前也渐渐趋于饱和。其实，在城市快速发展的同时，有多老南京人还是会在闲暇之余问起：江宁之前的东山板块发展怎么样了？房价怎么样了？
就在今天下午，365淘房举办了一场以“东山新城 新江宁时代开启——南京东山新城居住价值研讨”为主题的落地论坛活动，资深规划专家、楼市专家以及媒体人士现场在回顾老东山曾经给江宁人带来的居住价值之外，也对东山新城的规划与楼市发展寄予展望。
接下来，请继续关注下文宁宁为您精心提炼的“干货”！
（东山新城居住价值论坛现场 李镇声/摄）
自2000年以后，基本上南京的所谓的城墙内的情结已经被打破，到今天南京已经成为名副其实的一主多中心的城市发展格局，城市发展的形态。河西、仙林，包括江宁，江宁主要是以“东山新城”或者“东山副城”来理解。所以南京的产业布局或者格局早就已经跳出城墙，到了副城时代。
东山副城的整体结构叫“一核两区三园四带”，一核就是东山中心，北边就是河定桥商务区，周边围了八个片，这些未来都是融合城市的板块。
而淳化实际上位于“一核”周边，分东西两个片区，西边是大学城的板块，东边是居住板块。到了2030年可能要增长到12万，这是基本的一个布局和层级。
南京的“十三五”发展规划提出东南科技创新带，而这个概念实际上它就是把我们的仙林大学城、江宁大学城等等一系列，汇聚了最高端人才的一个科技片区连接成东山新城板块。这样带来了大量的人口，紧接着是这些人的衣食住行的各种需求，给周边带来很多商业机会。
东山新城目前包含青龙山、高新园区，以及未来的淳化片区，大概可以容纳30万左右的人口。
南京大学城市科学研究院副院长胡小武觉得，将近40万以上的东南片区当中，只要有足够的腹地，只要有足够的城市的高端要素的植入，整个片区将会形成带动江宁主城区发展很重要的一个新的引擎。
并且不管是从市里面，还是从省里面，包括区里面，都会对这个区域有很多新要素的投入。比如说方山南，以前方山南确实是一片空白，现在有世茂梦工厂进入。
1、区位特征：千年古镇，科教创新发展轴，30分钟通勤圈；老东山东，青龙山南，大学城旁，渐趋融合。
2、江宁市场：江宁对全市刚需客群吸引增加，供应缺口大；淳化楼市份额低，虽邻中心区，但价差明显。
3、淳化市场：起步晚，起点高，从东郊古镇到山水宜居宜业城，区域价值待飞跃。
4、发展可期：地价五年涨至十倍，多个房企大鳄率先抢驻；江宁核心区土地出让殆尽，潜在项目价值可期。
5、激进承压：山水人文兼具，两个大学城及周边成地价高地；梅龙湖地价超上秦淮，高地价仍需时间来消化。
（主持人：365淘房南京公司助理总经理 曹维嫦）
叶冬黎：把淳化的形象做一个更新，对于未来的居民来说，能够让大家的生活和品质上一个档次。
（南京城理人规划设计院副总规划师 叶冬黎）
南京城理人规划设计院副总规划师叶冬黎表示淳化周边的很多新生代项目，特别是江宁的一些新生代项目，都在和PPP签约，有一些很大的集团想利用自己的资源和投融资渠道，来进行这些地区的提升。
首先是要把地区的形象做一个更新，能把这些产业、社区配套、服务、医院、教育等等都做一些城市级的配套。这样无论是对于开发企业也好，对于未来的居民也好，都是能够让我们的生活和品质上一个档次。
胡小武：淳化未来可能发展为第二个仙林
（南京大学城市科学研究院副院长 胡小武）
南京大学城市科学研究院副院长胡小武表示仙林的大学城和江宁的大学城之间有个合围，对于高新园区扮演的作用，以及未来淳化扮演的作用，可能会有一个更好的科教城的一个推动。
在地图上稍微测量后发现，从淳化到新街口，跟南京大学到新街口都是18公里，那是直线距离。从南大到淳化这个街道，也是18公里，几乎是一个等边的。对于这样一个大学城的连接，未来会使得选择东南片区，从淳化到仙林会逐渐演化成一个两座大学城的这种一体化融合发展的趋势。
淳化片区十年前是一个郊区乡镇，到十年后扩张成一个新的经济增长区。再过十年，我想随着南京城市进一步提升，主城区的分散，可能会使得这样一个片区成为一个媲美仙林的板块，成为第二个仙林，而不是第二个河西，因为河西的定位不一样。
曹丽：淳化的地理位置，承接了未来东山新城最重要的一个疏解的方向！
（网尚研究机构研究总监 曹丽）
网尚研究机构研究总监曹丽表示总体来看，淳化这个区域，包括整个东山新城，它的发展是非常值得期待的。科学园大学城那一块，基本上也没有什么地了。老东山向南就是往大学城这边了，基本上也开发成熟。
往西是九龙湖、百家湖，基本上也开发成熟，东山只能向淳化发展。科学园因为它的地理限制，现在也只能向南走以及向东走，所以我们会发现淳化的地理位置，就承接了未来东山新城最重要的一个疏解的方向。
万科和昌金域东方项目营销负责人郑勇表示：万科在南京有很多的项目，加上还没有开盘的一些项目，差不多已经有八个项目。所以说万科本身对于这个城市的发展脚步，我们是跟得比较紧。
目前江宁可发展的这样一个核心区域并不是很多，江宁目前的配套已经逐渐完善，包括百家湖，再到大学城，其实并没有更多的土地可以出来。在这个时候，我们也关注到淳化这个板块的地理位置，因为淳化这个板块是毗邻东山以及青龙山生态科技城的一个位置，所以说本身在这个片区当中，它也有它独特的一个自然资源，以及它周边的一些配套资源。
它未来也会有一个相对完善的政府规划，沟通南北的宁杭发展轴的这一块，这也是我们万科选择淳化板块的一个原因。
（万科和昌金域东方项目营销负责人 郑勇）
万科G67地块：淳化G67地块于2016年11月17日经过21轮竞价，被万科以14.9亿元拿下，楼面价11242元/㎡，目前G76地块已定案名万科和昌金域东方，预计6月上旬公开售楼处，6月底首开，主力户型88-115㎡，价格待定，套数待定。
（万科和昌金域东方鸟瞰效果图）
保利淳化项目策划总监刘剑表示：目前淳化周边的交通没有很好的和东山以及科学园这一块实现贯通，所以说导致客户对它的认知还有障碍。但是相信随着万科、保利、禹洲的入驻，加上区域会得到生态资源的支持，也是能够占有一席之地的。
（保利淳化项目策划总监 刘剑）
他还认为关于片区自身，第一点在整个新市镇或者说这种新兴板块，其实有土地资源在里面，这会保证板块的居住属性；第二点是关于淳化历史的积淀，未来还是有人文发展空间的。
保利G05地块：江宁淳化G05地块位于江宁区高新园104国道以南、梅龙湖以西， 实际出让面积：21910.72㎡，地块性质：R2二类居住用地，2017年年底，最终被保利以总价8.05亿拿下，楼面价21612元/㎡。成为淳化目前价格最高的地块！
（禹洲地产南京公司营销部经理 翟翠）
禹洲地产南京公司营销部经理翟翠表示：淳化这个板块，很像八年前的九龙湖。整个淳化板块的发展起点还是比较高的，毕竟现在的地价已经是超过当年万科金域蓝湾的价格。我觉得现在还有山水资源、人文资源，毕竟大学城的人文资源是共享的，也是很近。
纵观现在的整个江宁，可发展的核心区域越来越少。淳化板块发展的支撑点还是比较多的，到2018年宁杭高速开通以后，其实到主城也就是20—30分钟的车程。依湖而居，有水的地方，还是还是很多人对居住住宅的一个需求。因为我觉得伴水而居应该是很多人的一个小小的梦想。
禹洲弘阳G71地块：淳化G71地块于2016年11月17日经过26轮竞价，被南京博州房地产（禹洲）以8.8亿元拿下，楼面价13645元/㎡，后期将和弘阳地产联合开发。
（弘阳地产淳化项目策划经理 宋丽君）
弘阳地产淳化项目策划经理宋丽君表示：南京人对湖还是比较热爱的，从最早的莫愁湖旁边的万科金色家园，到玄武湖的玄武公馆，到月牙湖，到百家湖和九龙湖，再到我们现在的梅龙湖，淳化应该借助梅龙湖发力。
另外宋经理还透露项目未来将打造三种户型，83、89和108㎡，80多平的全是三房，108平的是四房，所有户型全采用的是大露台大阳台的设计方式。
（禹洲弘阳G71地块分栋鸟瞰图）
《楼市零距离》制片人朱妍表示：关于淳化发展进程，整个货源量好像很少，但是它应该不会像河西那样有那么漫长的一个进程，对于整个市政府对它的一个投资，也是一个大的门槛。现在放眼在南京来看，这样的一些小区域，同质化的可能会比较多。淳化是一个真正的千年古镇，我觉得这个地方可以去挖掘，可以通过后期的一些开发，把它做成一个有趣的千年古镇。
（《楼市零距离》制片人朱妍）
《直播南京》执行制片人巫晓雯表示：淳化区域除了古镇之外，还有大学城也在附近。另外还有梅龙湖，记得以前有一个广告：我家门里有座山，到这儿来了以后，就是我家门口有座小镇子，或者是我家门口有一个湖，这个是综合在一起，是比较稀缺的一个资源。
（《直播南京》执行制片人巫晓雯）
江苏交通广播《江苏楼市》FM101.1主播柏媛媛表示：这个地方，第一个肯定是一个新兴的板块；第二个，距离在这里，理论上我们也不能说它是刚需，因为有湖，可能是一个改善，或者说大家有一个好的自然环境方面去靠。但是从这个距离上来说，现在来看好又有一点问题，我还蛮期待！
（江苏交通广播《江苏楼市》FM101.1主播柏媛媛）
365淘房南京新房平台中心副总监、365楼市执行主编夏娟表示很多南京新的片区都是慢慢发展起来的，比如说目前有人觉得淳化发展潜力不足，但是其实它的规划还是蛮好的。所以说我觉得在初期有争议是好事，但是也要有时间去发展。
（365淘房南京新房平台中心副总监、365楼市执行主编夏娟）
夏总监还表示前期有质疑或者说有一些不完美的地方肯定是存在的，相信有这么多品牌开发商进入这样的一个区域，未来能给购房者提供一些好的产品，这个区域肯定会被大家所接受！
（专家媒体合影留恋）
写在最后：不管站在什么角度来看，现在南京城在外扩，一些相对比较偏刚需的区域可能在空间上相对比较远一点，但是对南京购房者来说有一个更新的选择，这个需要时间。任何区域的发展都不是一步到位的，都是经过一个阶段的沉淀一步步崛起！对此，你怎么看？欢迎留言告诉宁宁！
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