史上最大泡 沫！首富都坐不住了！王 健 林发警告、许 家 印跑了……

9月28日，王健林接受美国CNN（有线电视新闻网财经频道，CNNMoney）专访时说“中国房地产是史上最大的泡沫”。

中国亿万富翁王健林依靠房地产发家，但现在他却警告中国房地产正急剧走向失控。

王健林认为：最大的问题是上海等超大城市的房价在持续上涨，而数千个小城市却在下跌，而且房屋空置率很高。“我也想不出什么好办法”，他说，“政府已经出台各种措施(以限制购房或贷款)，但都不见成效”。

这是中国的一大忧虑，中国经济增速放缓，信贷却急剧增长，并且大量都集中在房地产市场：根据凯投宏观数据，截至6月底，房地产领域直接接受贷款额已高达24万亿元。

“问题是经济增速仍未回升”，王健林说，“如果去杠杆过快，可能对经济不利，这就是为何必须慢慢降杠杆和信贷的原因”。不过，王健林并不担忧出现“硬着陆”的可能。

王健林的言论颇有分量，据2015年福布斯和胡润报告数据，他是中国首富，其地产和娱乐帝国去年收益共计约440亿美元(约合人民币2934亿元)。

王健林对中国房地产问题发出警告已持续一段时日。万达集团开发的大型商场和写字楼遍布全国，而却早已开始慢慢转出房地产领域。万达正在对娱乐、体育和旅游等具有增长潜力的领域增加投资。 

泡沫一词在中国非常敏感。去年中国股票市场急速上涨后暴跌，数百万中小投资者财富蒸发，他们一直坚信政府不会允许市场下跌，但还是迎来了暴跌。

今天的楼市和去年的股市何其相似！

无独有偶，许家印跑了！

说起王健林，让人不得不想起另一位地产大咖：许家印。这位恒大老大也做了一件事，令市场哗然。

27亿，恒大把水、奶、油，全卖了，一滴不剩。

9月28日，以“跨界”闻名的恒大集团在港交所发布了一则公告，将集团的粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益出售给了深圳的三家公司，总价约为人民币27亿元。

如果再加上这三项业务截至8月31日的33亿元净负债，那么恒大此举的收益可是57亿！

虽然这只是国民公公王健林说的57个小目标；虽然恒大地产下面随意一个楼盘也是几个亿，十几亿；但这57亿相当于宣布，恒大正式、决绝地抛离了才经营三年的快消行业。

恩，“炒房兴邦，实业误国”。还是房地产赚钱容易。

同为房地产大拿，王健林慢慢转出房地产，增加对娱乐、体育和旅游等领域投资；许家印努力几年，“拨乱反正”重新专注房地产，看似相反的线路，其实暗有契合——他们都不碰实体经济！

有分析直指：不是恒大的失败，是实体经济的悲哀。

如今随便一栋楼就是几亿几十亿，恒大买入万科一把，两三个月账面盈利超过30亿；而卖水、卖油、卖奶，就算做得好，得做到什么程度才能同样的投入，哪怕有这十分之一的回报？

而放眼全中国，房地产和金融越玩越激情，但实体领域，就连哇哈哈这样的实业和快消老司机也是沦为苦逼，营收与利润下降，也难怪新入者沦为炮灰。

万科不是战败，也不是没有战斗力，而是主动剥离，跑出当下越来越没甜头、没搞头、没盼头苦逼实体经济而已。

曾经，许家印以为房地产是风险的，心里不踏实的，所以转而去拥抱实业，投入实业，要扎扎实实，但转了一圈之后，他发现，相比房地产，实业才是风险的，难搞的。所以，他惹不起，躲得起。

所以，他跑了。

一个没有出路的死胡同

正如日经中文网的专栏所言：中国楼市必须有泡沫。

首先，政府靠楼市泡沫维持财政收入，我们知道楼市下跌将意味着政府批租土地的收入下降，也就是财政收入出现缺口；

其次，银行害怕楼市去泡沫，因为楼市泡沫崩溃意味着银行的贷款成为坏帐；

再次，开发商也害怕楼市去泡沫，楼市去泡沫就是楼价下跌，而开发商手里有很多楼盘库存，楼市去泡沫就意味着开发商倒闭破产。

可能只有购房者希望楼价下行，但很有趣的是很少购房者预期楼价下行，如果他们真的预期楼价下行，那就没有人去购房了。

这就是中国楼市的怪像。

香港日本楼市崩盘的启示

先看组数据。

1997-2003年，在楼市泡沫破裂的香港，香港房价整体跌幅高达70%，超过10万名香港人成为“负资产”人群，按照香港240万套房产算，占总人口的5%。这其中包括大名鼎鼎的王菲、姜育恒和王杰等，还有更多所谓的平头百姓。

1998年11月，香港发生第一起烧炭自杀案开始，到2003年，当年香港有320人选择了烧炭自杀。烧炭自杀数量最多的这一年正好是香港楼市跌至谷底之时。此后，香港楼市逐渐复苏回暖，烧炭自杀人数也开始降低，到2009年，香港烧炭自杀人数下降到120人。

而在日本，在1991-1996房价下跌幅度最大的几年里，一些心理素质不好的负资产日本人也选择自杀，大多数“负资产”日本人要么咬牙坚持偿还贷款，要么选择成为流浪汉。更不幸的是，与香港已重回97高位不同，日本楼价至今没有从当年的泡沫破灭中恢复。

所以，无论是香港还是日本的楼市暴跌历史都告诉我们，楼市泡沫破灭时是真的会死人的，但现在，狂热的气氛冲昏了头脑，很多人根本不把所谓的风险当回事。

基于日本、香港楼市泡沫的破灭，能给我们面对目前的中国楼市哪些经验和指导呢？我觉得有这样几点要注意：

1，菜鸟不要玩火：本轮楼市调控，策略是先通过去库存、货币放水带动楼市整体火爆气氛，后一线加强限购关门，将资金赶往二线，二线楼市火爆，去库存后，二线出台限购，再将高涨的资金需求赶往三线，实现大水漫灌。一方面拉动了经济，另一方面让不动产吸纳了货币。

而对于个人而言，利用这轮趋势从房地产投资中获利确实可以操作，但菜鸟慎入。房地产投资需要极强的专业知识和片区研究，菜鸟冒入容易成为高位接盘侠。香港和日本房地产泡沫破灭时高位接盘的不乏相当多的菜鸟投资者。

2，楼市高位时投资，菜鸟和重度杠杆者是高危人群：我们对于财富的首要需求是保护和安全，其次才是增值。谁也无法预测什么时候是顶，什么时候是底。此时的中国楼市已经是高位了，但它确实还有可能再涨。但对于此时的楼市投资行为，确实是风险在不断加大。

我们可以继续投资获利，但安全的做法是做好防护和风险控制，而此时入市的两类人群最危险，一是对房地产不懂，容易在标的选择上犯错误的菜鸟，一是风险防范措施不足，滥用杠杆，使自己完全暴露在风险的高杠杆投资者。

3，买什么房很重要，什么时候买的更重要：香港楼市崩盘的案例告诉我们，如果选择好物业，第一轮楼市去泡沫伤不到你，如果买的早，第二轮的整体去泡沫去的也只是你的浮盈部分，只有第三轮才会伤到你，但那时伤害已大打折扣了。

所谓选择好的物业就是核心城市的核心地段，与之相对应的就是非核心城市、城郊、新兴片区的物业（深圳原特区内，还是特区外，还是临深）。而时间就是，你的房子是2016年以前买的还是现在买的（对于深圳就是在2015年前买的还是现在买的）。

4，一旦下行周期来临，考验你的是你还有多少现金，有多少房没用。一旦楼市泡沫破灭，房子卖不出去，最考验你的就是月供还不还得起，还得起你终究将海阔天空，还不起别指望房子丢给银行就完事，现代社会，信用记录上污点将令你寸步难行。

5，别指望楼市泡沫破灭让房价下来，那对所有人都是灾难，没有人可以独善其身。有些屌丝会觉的楼市崩盘了好，理由是房价下行他们可以买房了。这完全是做梦。理由一是，房子买涨不买跌，屌丝连涨的时候都没买，跌的时候他就更不会买。理由二是，香港、日本的案例都说明，如果楼市崩盘了，那说明经济整体很差，别想着楼市差股市会好，事实上楼市是最坚挺的存在，它崩盘那就是啥都不好，而屌丝，别说买不买房了，失没失业都不好说。

2003年7月1日，香港50万中产走上街头，反对“楼价下跌”

当前楼市操作指引

参考香港、日本的经验，对于我们当下的楼市投资操作需要尤其关注物业的选择和风险的防范：

1，可以买房但必须做好风险防范：一边是不买房资产缩水财富贬值的风险，一边是买房面临高位接盘泡沫破灭的风险，现如今买不买房都有巨大的资产风险。因此合理的做法是，可以买房但必须做好风险防范。简单的说就是兜里要有钱，要有偿还2-3年，甚至更长时间月供的能力。

2，现在买房要注意两点，一是要买核心城市的核心地段，二是要更看重租金回报。核心城市核心地段的物业将保护你更安全的度过去泡沫的风险，而租金回报则为你抵御下行周期提供了坚实的基础。

3，注意信贷等关键指标的风向变化。

4，手里留有余钱很重要。实在买不起，就别硬加杠杆去买房了。只要手里有钱，过得也不会太差。

综合自：老虎财富（laohucaifu）、财经女记者部落(ID:cjnjzbl)、信托圈（xintuoquan）、地产大爆炸（dichandabaozha）、曲线买房（ID：quxianmf）

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