美国房价是否会大涨？

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许多人最关心的问题是，最近房子会不会大涨。我认为，房市一两年内因为利率的下跌，房价会往上走。但是未来五年十年如果通货膨胀上升，利率上涨，加上3D打印房子技术普遍降低盖房成本，房价就可能下跌。若是现在贷款买房，需要注意的是，借钱买房可能是好的，但是要确定你的现金流，也就是你要能够持续赚钱或者收租，收入能够偿还贷款，否则你将会处于蜡烛两边烧的状况，结果会很惨。

目前房市大涨的因素是低利率。联准会（Fed）干预降低利率，利率一年前3.6%降到年初2.6%，本来50万元房子头款20%，贷款额为40万元的月供是1824元。如果现在房价涨了10 %，上升到55万元，头款20%，贷款44万元，月供反而低到1767元。因此，利率下降是最能够刺激房价上升。现在不但华人在买房子，其他族裔也在抢房子，就是因为虽然房价高了，但每个月的供款反而低了。

其次是美国政府大洒钱。油价这一年涨了50%，买菜也感觉到菜价贵了很多。之前大量的钱进入股市，这几个月钱也开始进入房市。我们先澄清，通货膨胀是指消费性产品，而非资产性产品。所以股市的上涨和房产的上涨并不归为通货膨胀的计算。近几十年美国的通胀维持在2%。联准会表示通货膨胀还是会维持在约2.1%左右，并认为通货膨胀不会长期持续的原因如下。

供给链的短缺是短暂的，制造业因为疫情没有全面开工，运输困难，导致暂时性的价格上升。而这都将会因为疫情的结束解决暂时性的供给短缺。简单地说，疫情期间大家在家里工作，在亚马逊上买的东西就贵很多了。一旦工厂开工，运输通畅，其他的竞争行业增加工厂设备，价格就降下来。

美国这一年多印了三成美元，房地产、股票、电子货币资产都大涨，但并不代表民生日用品通货膨胀会持续下去。随着资本进入公司，公司能够改善经营效率，产品价格能够下降。例如，房地产上涨，建材成本之后下降，建筑商看到利润就会愿意多盖房。之后，价格也许就会缓和下来。科技的进步减低日常用品的通货膨胀。十几年前，买一个50吋的电视要3000元，现在只要299元。穷人跟中产阶级的生活品质提升并不需要太多的钱，故美国的通货膨胀在这几十年维持很低。

美国的公债利率从0.78涨到1.78，全世界很多钱都会回流美国。例如，日本及欧洲国家钱存在银行都没有利息，他们会看着美国能够拿到2%的利息，钱愿意回到美国。价格战不再容易。美国能够自给自足，虽然拜登总统不允许在国家土地开采石油，但是现在的石油价钱这么高，很多私有土地也开始准备开采石油。例如，2008年加州的石油贵到五块多，美国自己开采石油以后价格就下去了。

美元在全球还是受到最多信任的货币。如果你现在全部的财产全部只能变换成某一个货币，你会把它换成哪一种货币？有些中国人会换成人民币，但如果你不是中国人，你会愿意把钱换成人民币或美元呢？当然是美元。

新冠疫情造成大家保持距离，因此对大房子的需求爆长，很多人离开大城市。全美这一年房价破纪录的大涨，大家认为新盖房子成本会很高。这一点我持怀疑看法。

而且现在3D打印房子的技术基本上已经证实可行，未来盖房成本很可能因为3D的技术大大降低。对很多美国人来讲，过去一年必须要有储蓄以应付危机。这一年也是美国人存款率最高的。因此，很多买家愿意出比以前更高几成的价钱抢购房子。

通过几个不同的维度分析房地产市场未来趋势，就会发现：最重要因素是购房者的收入，房价绝对是跟收入挂勾。2008年的房价是远远超过收入标准，泡沫破灭是真实表现出当时的购房者没办法支撑房价。

尽管美国的就业率对房价的影响是最直接的，新冠疫情期间的高失业率没有反映在房价，是因为大家预估新冠疫情是暂时性的，美国人还是能够找到工作会去上班的。而且这次拥有房产的人贷款信用良好，收入负债的比例也是良好的。而且，虽然一些屋主拖欠贷款，但是因为政府的保护，还没有受到被拍卖的风险。现在，拿出来卖的房子很少，是造成房价高涨不跌的原因。

现在美国政府干预压低利率，但未来的房屋贷款利率迟早上升。当房贷利率上升时，房价应该往下跌。当利率上涨，本来你可以负担55万元的房子，但现在只能负担50万元，甚至是40万元的贷款。有一点要提醒，在1980年代，美国的房屋贷款利率在10%以上，所以今后贷款利率涨到6%或更高都是很可能的。如果房子的涨幅跟不上利率，房子就不值钱了。

美国提供买房30年固定利率贷款，是世界少见的策略，非常有利老百姓购买房子，特别是自住房。美国的固定利率是鼓励买房者一个强而有力的安定剂。这也是美国人希望买房的原因。（作者为注册会计师，美国地产学校校长）

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