疯狂房市热潮中 全款购屋成王道 但真是如此吗？

洛杉矶世界日报

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最近房市的主要话题多半是以多快的时间售出、出价多少次和「全款支付」。

在这个疯狂的房市中，可售房屋较去年少了21%，而需求推动房价创下历史新高，竞标非常激烈。唯一能让潜在买家出线的方法是全款支付。

全款支付并不必然意味着买家会带着装满现金的手提箱出现。但这确实意味着买家可以在不申请房贷情况下购屋。

对于那些努力为20%自备款而苦苦挣扎的人来说，这似乎是不可能的事，但全款付费正变得越来越普遍。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，4月所有房屋销售中有25%全部以现金交易，高于一年前的15%。

新泽西州Short Hills的房产经纪商Weichert Realtors经纪人龚纳拉(Arlene Gonnella)说，对卖家来说，现金付款的吸引力在于交易失败的风险较小，而且通常比申请房贷的报价更快达成交易。

她说：「在这个卖家面临诸多竞价的房市中，它是最有力的报价。」「卖家可以肯定地知道可以完成交易。」

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虽然通常还是要对现金买家进行资格调查，但房屋交易并不取决于房贷是否获得批准或房屋是否可能根据讨价还价来评估。

但现金付款并不总是到此为止。有些以全款支付赢得竞标战的买家最终还是要另外想办法筹足资金。甚至还有必须申请房贷的买家用现金支付作为提高竞争力的手段。

这些现金从哪里来？

现金一直是王道。由于现金交易的吸引力，自愿全款支付的人通常可以获得较低的报价。

加州比佛利山庄(Beverly Hills)仲介商Compass经纪人弗里德曼(Tomer Fridman)说，「但现在还有其他现金买家，你不再是唯一。」

他表示，在他处理的房市中，尤其是1000万元以上的超豪宅销售案中，现金付款比比皆是。但现在，由于意外的「财富降临」，比如来自IPO的资金、公司出售或赶上加密货币热潮，房市中有更多现金四处流动。

弗里德曼说：「这么多人有这么多钱，真是太疯狂了。」「即使有人想用100万元全款购屋，他还是有额外的余钱。」

而在如此竞争激烈的房市中，光是有现金是不够的。

弗里德曼团队中的经纪人布鲁诺(Antonio Bruno)在比佛利山庄公展一套三房住宅，挂牌价159.9万元。布鲁诺那天连续接待多组看房客，次日更接待了45组。到第三天，卖家已经收到8个报价，最高180万元，但最后接受170.5 万元的全款报价，不需房贷。

布鲁诺说：「我们接获的报价包括更高价但带有短期房贷，甚至还有另一个更高的现金报价。」「但知道卖家想要在一周内卖出而不需房贷申请，其间的价差是可以被接受的。」

有能力支付现金 仍保有房贷选择

融资对买家仍具吸引力，尤其是在目前利率偏低情况下。即使买家手握现金，但愿意全款支付会增加完成交易的机会。

「利率低得惊人。」Compass房屋仲介哈特瓦尼(Nina Hatvany)说，「每个人都想申请房贷，这样就可以保留现金用来做其他更有效率的事情。这问题在于，我如何在房屋竞标中胜出？」

她表示，如果要在10天完成全款付费和需要一个月以上的融资报价之间选择，通常卖方会接受现金。

她说，通常情况下，融资报价必须比现金报价至少高出1%才能赢得竞标。

但有人愿意现金报价，并不意味着他们不再借款。

哈特瓦尼说：「虽有很多现金报价，但买家的钱还是借来的，他们只是不以房屋作为抵押。」「他们很可能使用股票保证金帐户。他们可能会借入预估流动性并获得信贷额度。或者他们的父母可能会愿意借给他们几百万元。」

她说，有些买家会以现金购屋，然后在报价被接受后决定申请房贷，「用现金换取房贷并不冲突。」「买家考虑的只是：『我该如何赢得竞标？』以及『我该如何融资？』」

全款付费 但不是真正的现金

最近，经常以现金购屋的投资客的购屋数量一直在上升，而首购族却在下降。通常，两者以相反的方向移动。

根据NAR的数据，4月有17%的买家是投资客，而一年前这个比率为10%。与此同时，4月的首购族比率从一年前的36%降至31%。

但对于那些首次购屋的人来说，并不是就没有希望了。即使需要房贷，合格的买家也可以透过新方式提出全款购屋条件。

根据购买网站Zillow报导，去年秋天，中学教师李雪莉(Sherry Lee)和工程师木村(Jonathan Kimura)打算在加州Cupertino购买新房，当地是全美房价最高的市场之一，基本起价为230万元。他们知道竞争很激烈，但没有太多钱购屋。

李雪莉说，「我们知道Cupertino房市竞争十分激烈。」他们的朋友一直在搜寻Zillow上的房屋，这些房屋售价通常比要价高出10万或20万元。

不过当一栋4房联幢别墅以168万元价格挂牌时，他们决定在房产经纪商推荐的网路贷款公司HomeLight Cash Offer协助下，提出全款购屋报价。

HomeLight是一家房产科技公司和放贷企业，负责承销并审核买方资格，以确认是否可申请贷款。它有一个内部评估团队来评估想要购买的房屋。然后，该公司代表买方提出全款报价。如果被接受，该公司就会买下，然后在最快8天内完成交易并持有房屋及其所有权，而买方则获得传统房贷。

对于使用HomeLight作为放贷企业的买家，需要支付购屋款1%的服务费用。而其他放贷企业的手续费通常是3%。目前，这种形式的代垫方案仅限加州和德州，该公司表示正在努力扩展到全美房市。

HomeLight副总裁法穆伦纳(Vanessa Famulener)说：「没有人应该因为手上没有足够流动性而受到惩罚。」「我们希望符合资格的普通人也能与财力雄厚的人竞争。」

对于木村和李雪莉来说，一切都不同了。他们的全款报价是至少6个报价中的中值。最后他们以170万元价格买下了这栋房子。

木村说，「我们不可能全部用现金支付。」「依传统方式，我们要透过正常程序等待贷款获批，然后出更高的竞标价格，才可能买下房屋。」

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